Kinh doanh bất động sản là địa bàn sôi động, đầy sức sống, tạo nên hầu hết các tỷ phú trên thế giới. Nhưng ở Việt Nam ta, rất tiếc là đã có quá nhiều quãng thời gian sốt giả, sốt thật, rồi đóng băng dẫn đến tình trạng "bất động". Câu chuyện nhà đất hóa vàng gần như luôn đi cùng nghịch cảnh chôn vàng vào đất.

Đầu tư và đầu cơ vào đất

Cả bang Alska (Hoa Kỳ) lớn gấp 5 lần nước ta đã được Nga Hoàng bán với giá đại hữu nghị là 100.000 USD. Bán đảo Manhatta (New York) cũng được các đế chế châu Âu nhượng lại hợp chủng quốc khai sinh với giá chỉ 10.000 USD. Nay thì trị giá thực của hai mảnh đất trên đã tăng ít nhất 1 tỷ lần. Chính khoảng khắc thời cơ hiếm hoi của lịch sử đã đem lại khoản đầu tư địa ốc nhất bổn vạn lợi. Và chính những gì xảy ra sau đó đã biến thành sự đầu cơ, biến đất thành vàng.

Nước Nhật sau Thế chiến thứ hai là một nước bại trận, chịu chế độ quân quản của Mỹ. Một Hai Lúa chuyên thồ gạo ở quê lên Tokyo bán, thời gạo chậu củi quế dành dụm tiền lời mua từng miếng đất nhỏ nằm quanh khu hoàng gia đang trầm buồn bất động.

Tích tiểu thành đại. Một thời gian sau, Mỹ rút đi và hoàng cung lại hồi sinh, chú Hai Lúa khôn ngoan trở thành tỷ phú và mỗi mét vuông tí tẹo đã gia tăng giá trị lên hơn một trăm ngàn đô la Mỹ.

Ở Việt Nam cũng đã có người phất lên làm đại gia nhà đất, làm chủ của biết bao dãy phố, nhờ nghề hớt tóc dạo, biết nắm cung và cầu qua trò chuyện với khách. Nhà môi giới ấy đã một thời lừng lẫy ở đất Sài Gòn.

Đất bất động, đất biến động

Mấy câu chuyện trên đây là sự thật. Đẹp hơn cả cổ tích. Tuyệt vời hơn cả giấc Nam Kha giàu nứt vách. Nền tảng của sự đầu tư thành công ấy chính là sự vững chắc của luật lệ liên quan.

Quyền sở hữu nhà đất được khẳng định và được pháp luật che chở, đặc biệt là quyền tư hữu, và không bị giới hạn, bị cấm cản trong việc sang nhượng, bán, cho, thừa kế, cho thuê hay cầm cố

Đất thời xa xưa là của vua chúa, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, và dựa trên nguyên tắc cha mẹ truyền con nối. Ai ngoi lên được làm quan, hay có công trạng đối với triều đình, hay với bá tánh trong thiên hạ, thường được vua ban đất, ruộng, sông, hồ, núi non. Có khi được đứng trên gò cao hay đỉnh núi, bắn tên bay ra tám hướng, để dựa theo đó và làm ranh giới "sổ đỏ" vua cho.

Cũng có thời đất bị bỏ hoang, một quan lớn nào đó dẫn bầu đoàn thê tử đến lập trang trại, lập làng, đại thể là xây dựng cơ ngơi mới, quy hoạch theo kiểu tùy tiện, tùy ý, tùy tài, tùy nghi sử dụng. Nền kinh tế còn sơ khai, nên đất thường bất động.

Ra đời vào đầu những năm 40 thế kỷ trước, nếu ai truy tìm các dòng chữ sôi sục dòng máu cách mạng, sẽ có thể đọc được một quyển sách không dày lắm, với văn phong phảng phất cái xưa hiện đại, mang tên "vấn đề dân cày" (do hai tác giả Trường Chinh và Võ Nguyên Giáp chấp bút).

Cuốn sách này, lạ thay, ít được đề cập đến trong giờ lịch sử nước ta. Nhưng các học giả phương Tây, các thư viện lớn trên thế giới đều lưu trữ một phóng bản, vì "vấn đề dân cày" đã đề cập đến một nguyên nhân, một động cơ, một động lực làm đổi thay nền kinh tế - chính trị - xã hội không riêng gì của nước Việt Nam ta, dẫn đến những biến động lịch sử ngàn năm có một: đó là đất cho dân cày, cho người vô sản.

Suy nghĩ về bất động sản của cuốn sách ấy đã phát triển theo một chiều hướng vi mô vô cùng độc đáo. Đất biến động, đất bằng dậy sóng.

Đất bể dâu

Nhưng lịch sử cũng chứa đựng rất nhiều bất ngờ. Những biến động của chiến tranh, và cả của hòa bình, đã có khi nhấn chìm nhà đất vào chốn vàng thau lẫn lộn, có khi tấc đất tấc vàng và cũng có khi biến dinh thự nguy nga thành xà bần. Tài sản dưới dạng nhà đất có thể chở thành phù du, trong cái được cái mất, không ai lường hết được.

Ông Sáu Tùng, người quản lý hơn bốn ngàn căn nhà vắng chủ, loại biệt thự cao cấp, ở Tp. HCM, sau ngày chấm dứt chiến tranh, đã kể cho tôi nghe những câu chuyện lạ đời: Biệt thự trở thành nhà tập thể cho bộ đội, cho vài gia đình che chắn, biến nhà sang trọng thành nhà kho. Cán bộ cao cấp xin ở vào hẻm trong cho yên lặng và ít bị nhòm ngó, sau này mới thấy nhà mặt tiền hái ra tiền. Nhiều người từ chối được cấp nhà, với rất nhiều lý do hồn nhiên, thánh thiện, vì thấy còn quá nhiều người khác xứng đáng hơn mà vẫn chưa có nơi ở.

Thời ấy cũng qua đi. Khôn chết, dại chết, biết cũng chết. Rồi thời hóa giá nhà. Thời sốt nhà đất thứ nhất 1993 - 1994, sốt nhà đất thứ hai 2000 - 2001. Thời các đại gia bất động sản như Minh Phụng dựa cột, Epco hầu tòa. Thời giá vàng lên xuống làm lộn ruột biết bao nhiêu người. Thị trường nhà đất ở nước ta thật quá ư đặc biệt.

Cơn sốt văn phòng cho thuê và căn hộ chung cư nói chung đang bộc phát, các tập đoàn xây dựng và kinh doanh bất động sản của nước họ có nhiều tiền của và kỹ thuật đáng gườm. Việt Nam đang là một trong mười điểm đến hấp dẫn của thị trường bất động sản thế giới.

Luật và lệ

Có hiệu lực từ 1/1/2007, nhưng đến nay, Luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có văn bản hướng dẫn. Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) với hơn 600 doanh nghiệp thành viên, la làng thấu trời xanh, vì việc xin cấp phép đầu tư kinh doanh bất động sản còn bị Sở Kế Hoạch - Đầu tư từ chối.

Trong khi đó, cơn sốt văn phòng cho thuê và căn hộ chung cư nói chung đang bộc phát, các tập đoàn xây dựng và kinh doanh bất động sản của nước ngoài đang nườm nượp kéo vào Việt Nam thăm dò và bày binh bố trận. Họ có nhiều tiền của và kỹ thuật đáng gườm.

Việt Nam đang là một trong mười điểm đến hấp dẫn nhất của thị trường bất động sản thế giới. Để "lách" luật, nhiều doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản đã xin rút lại hồ sơ giải thể để bán lại cho người có nhu cầu, chủ yếu là bán lại mã số thuế.

Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản đã được trình chính phủ từ tháng 11 năm 2006, quy định vốn pháp định phải hơn 6 tỷ đồng, hợp tác xã hơn 4 tỷ và áp dụng chứng chỉ hành nghề kinh doanh nhà đất từ năm 2009.

Nền tảng luật pháp về bất động sản nói chung ở nước ta là: đất đai thuộc về sở hữu toàn dân. Một lúc khác, một chỗ khác chúng ta có thể bàn về vấn đề này.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ đã nói giùm tôi mấy điều:

- Một là, hệ thống pháp luật và quy hoạch có liên quan đến bất động sản còn có nhiều chồng chéo, khoảng hở, xung đột.

- Hai là, tham nhũng vẫn đứng đầu bảng các ngành có tham nhũng, độ minh bạch vẫn đứng vào nhóm cuối bảng trong các nước trên thế giới.

- Ba là, tính "dị dạng" với thị trường nhà ở với mối quan hệ cung lớn mà cầu cũng rất lớn, nhưng không gặp được nhau, nên thị trường ít hoạt động, đó là mối quan hệ đầu thị trường - đuôi bao cấp.

- Bốn là, cung quá thấp và cầu quá cao trong khu vực thị trường cho thuê, nên không đáp ứng được sự đầu tư của thị trường nước ngoài vào nước ta.

- Năm là, thị trường đầu tư hạ tầng kỹ thuật chưa động viên được các nguồn từ thành phần kinh tế ngoài nhà nước, mà nguồn từ ngân sách nhà nước và vốn ODA đã ở mức quá tải.

- Sáu là, hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất là rất cần, nhưng chưa thống nhất được trong thực tế.

- Bảy là, thị trường thế chấp đang tồn tại, song chưa đủ thuận lợi để dễ dàng chuyển vốn tĩnh trong bất động sản thành vốn động cho đầu tư

(Trích toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam, đặc san của báo đầu tư, tháng 9 năm 2007, tr.10)

Giấy trắng, giấy hồng, giấy đỏ

Khổ vì.... quá nhiều giấy. Báo Tuổi trẻ ngày 12/10/2007 cũng nói giùm cho dân như sau: Kể từ năm 1993 đến nay, các cơ quan chức năng đưa ra ít nhất 5 loại giấy để quản lý nhà đất. Đầu tiên là "giấy" đỏ cấp theo luật đất đai năm 1993.

Một năm sau nghị định 60 ra đời, theo nghị định này đất trống được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất có nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở (gọi chung là "giấy hồng" cũ).

Năm 2003, Luật đất đai ban hành và mẫu giấy cũng thay đổi: đất trống cấp "giấy đỏ", đất có nhà ở cũng cấp "giấy đỏ" nhưng có ghi nhận thêm phần nhà trên đất. Nhận thấy việc ghi nhận này là chưa hợp lý, thay vì phải công nhận quyền sở hữu để người dân thực hiện đầy đủ các quyền của mình, nên Bộ xây dựng kiến nghị Chính phủ ban hành nghị định 95 vào năm 2005. Về cơ bản, nghị định này ghi nhận phần sở hữu nhà (kể cả sở hữu công trình xây dựng) trên đất mà luật đất đai còn khuyết.

Những sự thay đổi chưa dừng lại ở đó

Năm 2006, Luật nhà ở ban hành. Theo đó, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và quyền sở hữu nhà (gọi chung là "giấy hồng" mới), còn giấy chứng nhận quyền sở hữu đất thì vẫn là "giấy đỏ".

Không chỉ là người dân mà ngay cả các phòng công chứng cũng lắc đầu về chuyện khi nói đến một giấy hai giấy.

Câu chuyện bất động sản ở nước ta còn dài. Đất hóa vàng hay vàng hóa đất, vẫn luôn là một ẩn số.

Theo VNN