Sau một thời gian dài im ắng, giới đầu tư BĐS tại Sài Gòn bỗng “bật ngửa” trước thông tin nhiều dự án căn hộ cao cấp giảm giá 50%. Thực hư câu chuyện này như thế nào?

Những ngày gần đây, thông tin BĐS cao cấp TP.HCM giảm giá 50% đã làm “nóng” thị trường. Có nhiều bình luận khác nhau từ giới đầu tư cho đến chuyên gia BĐS. Trong đó, có ý kiến cho rằng đây là chiến lược “táo bạo”, cũng không ít người cho rằng coi chừng đây chỉ là một chiêu lừa bịp.

Thực tế, để đánh giá một BĐS hình thành trong tương lai không dừng lại ở giá chủ đầu tư công bố mà cần phải phân tích các yếu tố pháp lý dự án, các điều khoản trong hợp đồng, những rủi ro có thể phát sinh… để xác định giá trị thực của sản phẩm đó.

Giá “ảo”, giảm “ảo”

Công ty Cổ phần Phát triển BĐS Phát Đạt (Phát Đạt) – chủ đầu tư dự án The EverRich 3 – vừa công bố giảm 50% giá bán khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại tại dự án này.

Trao đổi với báo chí, ông Võ Tấn Thành, Phó TGĐ Phát Đạt cho rằng, giá bán dự kiến khu này từ 80 – 100 triệu/m2 và hiện nay giá bán chỉ còn 40 triệu/m2, tương đương 50% giá bán một số dự án liền kề trong khu Phú Mỹ Hưng.

Rất khó để có thể xác định được giá trị thật của dự án The EverRich 3, nhưng việc so sánh giá của dự án này với dự án khác là điều cực kỳ ngớ ngẩn. Trên thị trường BĐS, uy tín và tiềm lực của Phát Đạt tới đâu thì những người trong ngành hiểu khá rõ.

Trên một diễn đàn BĐS khá uy tín, một nhà đầu tư bình luận: “Hình như họ (Phát Đạt) tự nâng giá lên 200% rồi giảm xuống lại 50%?!”.

Phóng viên đã liên hệ với Phát Đạt để tìm hiểu những thông tin liên quan đến dự án The EverRich 3. Trước các câu hỏi: Hiện dự án The EverRich 2 đang chậm tiến độ, Phát Đạt cũng đồng thời đầu tư hàng loạt dự án khác, chủ đầu tư có cam kết phần góp vốn vào dự án The EverRich 3 được sử dụng đúng mục đích để thi công dự án này hay không? Trường hợp khách hàng góp vốn đúng theo hợp đồng nhưng tiến độ thi công dự án chậm trễ so với tỉ lệ vốn góp do nhiều lý do khác nhau, chủ đầu tư có giải pháp nào để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng? Hiện nhiều dự án đã thế chấp "sổ đỏ" cho ngân hàng để vay vốn, The EverRich 3 có xảy ra tình trạng này không? Phát Đạt đánh giá thế nào về khả năng khách hàng có thể mất trắng nếu ngân hàng siết nợ các chủ đầu tư và phát mại tài sản?... Tuy nhiên, người đại diện Phát Đạt không trả lời với lý do: lãnh đạo công ty đi công tác.

Một yếu tố không thể bỏ qua trước mỗi giao dịch BĐS chính là năng lực tài chính của chủ đầu tư. Báo cáo tài chính giữa kỳ ngày 30/6/2013 của Phát Đạt cho thấy nhiều thông tin không mấy khả quan.

Theo đó, Công ty này có tổng tài sản hơn 5.400 tỷ đồng với lượng hàng tồn kho hơn 4.900 tỷ, tương đương gần 90% tổng tài sản. Lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm 2013 chỉ đạt gần 746 triệu đồng trên vốn chủ sở hữu hơn 1.400 tỷ đồng. Phát Đạt cũng đang đối mặt với 2 khoản nợ: nợ ngắn hạn gần 1.390 tỷ đồng và nợ dài hạn gần 2.614 tỷ đồng.

Cũng theo báo cáo tài chính trên, Phát Đạt chỉ còn tổng tiền mặt và tiền gửi tài khoản ngân hàng gần 3,4 tỷ đồng. Những khó khăn trên đã lý giải tại sao dự án The EverRich 2 “bất động” suốt thời gian vừa qua.

Người dân có nhu cầu nhà ở thực đang mong đợi giá nhà đất phù hợp với khả năng thanh toán. Việc các chủ đầu tư tung chiêu giảm giá “ảo” chẳng khác nào dội gáo nước lạnh vào niềm tin của khách hàng vốn đã bị xói mòn theo khủng hoảng BĐS.

“Bẫy” hợp đồng

Qua tìm hiểu, Phóng viên được biết, dự án The EverRich 3 đang trong quá trình xin phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500. Trước đó, dự án chỉ bao gồm các block chung cư cao tầng. Hiện một số block đang được xin phép chuyển thành khu biệt thự, nhà phố.

Theo một chuyên gia BĐS, hiện nay, các quy định về hợp đồng góp vốn (HĐGV) được quy định chi tiết tại Luật Nhà ở 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở, Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định 71. Theo đó, để HĐGV được ký kết giữa các bên có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện cần: Quy hoạch 1/500 được phê duyệt; chủ đầu tư đã khởi công xây dựng công trình nhà ở; đã thông báo bằng văn bản cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết trước ít nhất 15 ngày tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn. Trong trường hợp chưa có Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 thì HĐGV vô hiệu.

Theo điều tra của Phóng viên, HĐGV theo mẫu của Phát Đạt có nhiều điều khoản mà khách hàng cần phải hết sức cẩn trọng.

Cụ thể, Điều 8, quyền và nghĩa vụ Bên B (Bên góp vốn) ghi rõ: “Chỉ được chuyển nhượng quyền góp vốn từ hợp đồng này khi và chỉ khi đã góp đủ vốn để Bên A xây dựng phần móng của căn nhà; phần móng của căn nhà đã được xây dựng xong và các bên đã chính thức ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai…"

Như vậy, với điều khoản này, trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu khách hàng mất khả năng thanh toán tiếp hoặc chủ đầu tư chưa thi công xong phần móng để ký hợp đồng mua bán thì khách hàng có nguy cơ bị chôn vốn.

Về vi phạm và chấm dứt hợp đồng, Điều 11 ghi: “Bên B phải chịu một khoản lãi do chậm thanh toán với mức lãi suất là 0,1%/ngày hoặc mức cao nhất mà pháp luật cho phép, tùy theo mức nào cao hơn. Tiền lãi chậm thanh toán sẽ được tính trên mỗi khoản tiền quá hạn phải thanh toán từ ngày Bên B có nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng và phụ lục hợp đồng cho đến ngày thanh toán thực tế...”

Như vậy, nếu tính theo năm thì mức lãi phạt mà chủ đầu tư áp cho khách hàng chậm thanh toán lên đến 36,5%/năm.

Rõ ràng, trong hợp đồng mua bán mà Phát Đạt soạn thảo, có nhiều điều khoản rất bất lợi cho khách hàng. Chưa kể nhiều điều khoản khá mù mờ, nếu khách hàng kém hiểu biết hoặc không nghiên cứu kỹ rất dễ rơi vào “bẫy”.