Chủ đầu tư liên tục tung chiêu đẩy hàng tồn, trong khi những nhà đầu tư lỡ mua trước đó thì bán lỗ cũng khó mà tiềm năng căn hộ cho thuê lại không như mong đợi. Đây là thực trạng phổ biến với phân khúc căn hộ cao cấp hiện nay.

Cuộc đua bán gấp, cắt lỗ

Bên cạnh “cuộc chiến” giữa các chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp, thị trường thứ cấp trên phân khúc này cũng khốc liệt không kém. Tại nhiều dự án căn hộ cao cấp, nhà đầu tư mua vào với tỉ lệ trên 70% sản phẩm. Khi thị trường đóng băng, giá sụt giảm xu hướng bán cắt lỗ của nhà đầu tư đẩy họ vào thế đối đầu. Nhà đầu tư không bị áp lực bán tháo thì đành nhìn tài sản “bốc hơi” và chuyển sang cho thuê, nhặt tiền lẻ một cách bất đắc dĩ.

Bán gấp, bán lỗ là những từ mà môi giới thường dùng để thu hút sự quan tâm khi bán hàng thứ cấp. Nhưng khi việc bán lỗ ngày càng phổ biến với căn hộ cao cấp thì càng kêu lỗ càng khiến người mua đặt câu hỏi về giá trị thực của dự án.

Tại khu Nam, các dự án căn hộ cao cấp hoàn thiện được chào bán lỗ ở mức phổ biến trong khoảng từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng một căn hộ. Chỉ cần tìm từ khóa “bán lỗ căn hộ Him Lam Riverside” thì sẽ có hàng loạt kết quả với mức bán lỗ khoảng 500 – 700 triệu mỗi căn; cá biệt có căn hộ còn được chào bán lỗ 1 tỷ. Tương tự, theo thông tin từ các trang mua bán bất động sản, căn hộ Dragon Hill, Riviera Point được chào bán lỗ so với giá gốc 200 – 400 triệu. Mức giá bán lỗ cao nhất tại khu Nam ghi nhận được với các dự án Cảnh Viên 3, Riverpark Residence, Riverside Residence phổ biến từ 1,5 – 2 tỷ mỗi căn hộ.

Ở khu Đông, mức lỗ được rao bán thấp hơn, giao động từ 300 triệu – 1 tỷ/căn hộ ở các dự án Imperia An Phú, The Vista, The Estella, Thảo Điền Pearl. Căn hộ dự án Xi Riverview Palace được chào bán với mức giá lỗ hơn 1 tỷ.

Khu vực gần trung tâm, dự án City Garden, Saigon Pavillon được rao bán lỗ 500 triệu – 1 tỷ/căn hộ. Cá biệt dự án Bến Thành Luxury được môi giới chào bán với mức lỗ kỷ lục lên đến 5 tỷ/căn hộ.

Cùng với sự phục hồi kinh tế còn chưa rõ rệt, nguồn cung căn hộ mới không ngừng tăng lên với giá cạnh tranh thì xu hướng bán lỗ trên thị trường thứ cấp chưa biết bao giờ mới đến điểm dừng.

Chủ đầu tư tung chiêu

Không chỉ bị cạnh tranh từ các sản phẩm bán lỗ khác mà ngay chính các chủ đầu tư cũng tìm đủ mọi cách “đẩy hàng” khiến nhà đầu tư muốn bán lỗ cũng không phải dễ. Để tránh mang tiếng là hạ giá nhiều chủ đầu tư dùng cách kéo dài tiến độ thanh toán, tặng nội thất, ô tô, thẻ VIP… Dù dưới hình thức nào thì chung quy lại cũng là cạnh tranh về giá trực tiếp hay gián tiếp.

Với những nhà đầu tư thứ cấp thì gần như giảm giá bán là cách duy nhất, trong khi đó chủ đầu tư lại có rất nhiều chiêu để “dụ” khách mua. Những người thiếu kinh nghiệm rất dễ bị thuyết phục bởi những chiêu cam kết thuê lại, ưu đãi phí quản lý… của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư cam kết thuê lại căn hộ với giá cao trong 1 – 2 năm là chiêu đã được nhiều dự án sử dụng. Thay vì giảm giá thì chủ đầu tư đem số tiền đó để trả tiền thuê cho khách hàng. Điều này dễ gây cho khách hàng có cảm giác dự án tốt thì chủ đầu tư mới dám cam kết thuê lại và mua căn hộ tại dự án đó sẽ cho thuê được giá cao.

Ngoài ra, tính phí quản lý, đậu xe rẻ bất thường cũng là chiêu câu khách khá hiệu quả. Đa phần khách hàng không nắm rõ quy chế quản lý nhà chung cư. Về nguyên tắc, trước khi có ban quản trị nhà chung cư thì các loại phí chủ đầu tư sẽ thu theo thỏa thuận trong hợp đồng. Nhưng khi chủ đầu tư bàn giao quyền quản lý chung cư cho ban quản trị thì phí quản lý sẽ lấy thu bù chi một cách minh bạch không còn được “trợ giá” như trước.

Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm, việc tìm hiểu giá cam kết thuê lại của chủ đầu tư có đúng giá thực trên thị trường hay không, không phải là vấn đề khó. Đơn cử, dự án Him Lam Riverside, thông tin từ chủ đầu tư cho biết mức giá cam kết thuê lại từ 18 – 24 triệu/tháng. Tuy nhiên, chỉ cần tìm từ khóa “Cho thuê căn hộ Him Lam Riverside”, thì sẽ có nhiều thông tin cho thuê với mức giá chỉ từ 13 triệu/tháng. Đây là mức giá cho thuê, còn cho thuê được hay không lại là chuyện khác. Vì thực tế, nhiều chủ nhà lúc đầu đưa giá cho thuê cao nhưng không có khách thuê nên buộc phải giảm giá xuống. Vậy đâu là giá cho thuê mà thị trường chấp nhận được? Không ai khác, chính khách hàng phải đóng vai khách thuê để tìm hiểu thực tế qua môi giới.

Một chiêu kích cầu khác mà các chủ đầu tư thường hay dùng là nói giảm con số tồn kho. Chẳng chủ đầu tư nào dại gì bắt nhân viên nói thật là dự án còn tồn kho nhiều lắm. Để tìm được con số đáng tin cậy không phải dễ vì ngay cả với Sở Xây dựng cũng chỉ nghe báo cáo chứ thực tế phải kiểm tra mới biết rõ. Nếu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định về thuế, xuất hóa đơn kèm mỗi đợt thu tiền của khách hàng thì Cục Thuế là nơi nắm số liệu giao dịch chính xác.

Tâm lý chung của người mua đầu tư là thích căn diện tích nhỏ vì dễ bán, dễ cho thuê. Do đó càng về cuối thì tồn kho là những căn diện tích lớn; càng khó bán chủ đầu tư càng tung nhiều khuyến mại hấp dẫn khiến người mua…tưởng bở.

Căn hộ cao cấp đã trở thành quả đắng với nhiều nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Liệu những nhà đầu tư mới có thoát khỏi vết xe đổ hay không? Điều đó phụ thuộc vào sự tích lũy kiến thức thực tế của chính người mua chứ không phải từ lòng tốt của người bán hàng.