Năm 2015, trong điều kiện thị trường bất động sản (BĐS) đang dần hồi phục, các DN BĐS có nhiều cơ hội để phát triển, song cũng sẽ đứng trước nhiều yêu cầu khắt khe hơn nếu muốn tồn tại, tham gia thị trường khi một số quy định mới trong kinh doanh BĐS có hiệu lực như: DN sẽ phải ký quỹ khi được giao đất, có tổ chức tài chính bảo lãnh nếu muốn bán dự án hình thành trong tương lai…

Ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư

Trước những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS đã được thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1-7 tới, nhiều DN BĐS vẫn còn khá băn khoăn. Bởi ngoài tiền sử dụng đất, bồi thường, DN sẽ phải đóng thêm tiền ký quỹ, chi phí bảo lãnh cho ngân hàng, nghĩa là sẽ bị “chôn” thêm một khoản vốn không nhỏ. Những chi phí này có thể sẽ lại dồn vào giá thành và người hứng chịu sẽ lại là khách hàng.

Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, những quy định mới này là cần thiết để bảo đảm an toàn chung trong  mối quan hệ thị trường hiện nay, nhất là đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Đây cũng là điều kiện ràng buộc chủ đầu tư về trách nhiệm, năng lực tài chính khi triển khai dự án nhà ở, tránh tình trạng tay không bắt giặc.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Quy định mới sẽ loại trừ được các nhà đầu tư kém năng lực, uy tín, góp phần giảm cung ảo, những dự án khó hoàn thành, độ trễ dài. DN muốn tham gia vào thương trường BĐS cũng phải cân nhắc kỹ hơn”.

Theo Luật mới, DN phải ký quỹ thì Nhà nước mới giao đất, cho thuê đất và cho chuyển quyền sử dụng đất để làm các dự án BĐS. Tiền ký quỹ này sẽ bị xử lý nếu chủ đầu tư không triển khai dự án đúng cam kết, theo đó chủ đầu tư buộc sẽ phải có trách nhiệm hơn. Ngoài ra, khi đã ký quỹ chủ đầu tư cũng phải chứng minh năng lực, đảm bảo nguồn lực tài chính để triển khai dự án.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, ông Vũ Văn Phấn cho rằng, vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai trước đây Luật cũ (Luật kinh doanh BĐS năm 2006) quy định chưa chặt chẽ nên thực tế thị trường thời gian vừa qua đã xảy ra không ít những câu chuyện chủ đầu tư chậm triển khai hoặc không còn khả năng triển khai dự án khiến người mua phải chịu thiệt thòi. Đây cũng là lý do dẫn đến nhiều khiếu kiện, tranh chấp.

Để khắc phục tình trạng trên nhằm ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS mới đã quy định rất rõ các điều kiện để chủ đầu tư bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, trong đó chủ đầu tư phải đáp ứng những yêu cầu về năng lực tài chính. Chủ đầu tư muốn làm dự án phải ký quỹ, lúc đó Nhà nước mới giao đất, cho thuê đất và cho chuyển quyền sử dụng đất để làm các dự án BĐS. Nếu chủ đầu tư không triển khai dự án thì tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý.

Khắc phục và quản lý rủi ro

Bên cạnh đó, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính, ngân hàng về việc sẽ thực hiện thay nghĩa vụ, trả lại tiền cho khách nếu xảy ra biến cố.

Theo ông Vũ Văn Phấn, quy định phải có bảo lãnh của tổ chức tài chính, ngân hàng thì chủ đầu tư mới được bán nhà hình thành trong tương lai sẽ đảm bảo quyền lợi khách hàng, khách hàng hoàn toàn yên tâm khi chủ dự án có chậm tiến độ, ngay cả khi chủ đầu tư không có khả năng trả lại tiền thì ngân hàng sẽ trả thay. Nguồn cung ảo và những dự án chậm triển khai, không có khả năng hoàn thành, việc tranh chấp, khiếu kiện sẽ được khống chế, khắc phục.

“Nhìn tổng thể việc phải có bảo lãnh của ngân hàng, chủ đầu tư có vẻ như là người hưởng lợi, được phép bán sản phẩm hình thành trong tương lai, có thêm được khoản vốn để phát triển dự án”, Tổng giám đốc công ty CP Xây dựng và Phát triển Đầu tư Hải Phòng Nguyễn Ngọc Thành nhận định. Tuy nhiên, ông Thành cũng bày tỏ lo ngại về việc chưa thấy “tiếng nói” của ngân hàng. Ngân hàng có thật sự sẽ tham gia bảo lãnh, chấp nhận rủi ro hay chỉ nhân cơ hội tăng lợi nhuận, khách hàng; Quy trình thực hiện, trách nhiệm ràng buộc của các bên ra sao.

Lý giải điều này, theo GS. Đặng Hùng Võ, bảo lãnh này sẽ giúp khắc phục, quản lý rủi ro khi giữa người mua nhà và chủ đầu tư có thêm một tổ chức tài chính là ngân hàng đứng giữa cùng nhau cam kết trách nhiệm. Ngân hàng chỉ làm nhiệm vụ nhận tiền đóng góp trước của người mua nhà, đảm bảo khoản tài chính đó được sử dụng đúng mục đích. Chủ đầu tư thực hiện dự án đến đâu, ngân hàng sẽ vừa kiểm tra tiến độ triển khai thực tế, giấy tờ pháp lý, hạ tầng… vừa giải ngân đến đó. “Bảo lãnh chứ không phải bảo hiểm. Ngân hàng đứng ra điều tiết nhịp độ trong mối quan hệ người mua nhà với chủ đầu tư, chứ không phải dự án sụp đổ, ngân hàng phải chịu trách nhiệm tất cả”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Dưới góc độ chuyên gia ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng ngân hàng không tự nhiên bảo lãnh cho một dự án chưa hoàn thành để nhận rủi ro. Khi đứng ra bảo lãnh, ngân hàng luôn xét kỹ tiềm lực tài chính và khả năng hoàn thành dự án của chủ đầu tư. Thậm chí, tính cả đến tài sản bảo đảm khác của chủ đầu tư, tạo phương án lùi cho mình phòng ngừa bất trắc.