Thị trường bất động sản (BĐS) được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực trong năm nay, đặc biệt khi điều kiện cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà được mở rộng. Tuy nhiên, trong cuộc trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, đã có những ý kiến khác.

* Ông nhận xét như thế nào về thực trạng chung của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay, sau nhiều năm thị trường trầm lắng?

- Nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản đang trải qua nhiều khó khăn, hàng tồn kho và nợ xấu vẫn tăng cao, tiền mặt cạn kiệt. Chúng ta phải chứng kiến hàng loạt cá nhân, doanh nhân lừa đảo, bỏ trốn, đánh nhau, tù đày đến án chung thân. Riêng với lĩnh vực bất động sản, tình hình khá trầm trọng.

Theo tôi, bất chấp những cảnh báo thời gian qua, nhiều người dân và doanh nghiệp vẫn say mê “đánh bạc” vào bất động sản mà không lường hết hậu quả. Khi doanh nghiệp phá sản, không chỉ tài sản của doanh nghiệp ấy bị mất mà còn làm mất tài sản của các ngành nghề khác, các ngân hàng cho vay, nghiêm trọng là người dân đã đóng tiền nhưng không đến được dự án và căn hộ đang dở dang.

* Nhưng từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường cũng có dấu hiệu khởi sắc, “tan băng”?

- Tại TP. Hồ Chí Minh, có đến hàng trăm, hàng ngàn dự án “trùm mền đắp chiếu” nhưng chỉ chưa quá 20 dự án khởi động và tái khởi động thì đó chỉ là vài đốm lửa nhỏ trên tảng băng, chứ chưa có hy vọng tan băng.

* Theo ông, đến khi nào thì thị trường đi vào hoạt động ổn định, việc giao dịch diễn ra nhộn nhịp?

- Hiện nay, giao dịch mua bán vẫn diễn ra nhộn nhịp ở phân khúc nhà giá trung bình, giá bán căn hộ dưới một tỉ đồng. Thị trường sẽ ổn định nếu các dự án căn hộ được chuyển sang thực hiện các sản phẩm giá trung bình theo nhu cầu hiện nay.

* Nghĩa là không cần một gói tín dụng mang tính hỗ trợ nào?

- Gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng dành cho những người có thu nhập thấp vẫn cần thiết trong thời điểm này. Tuy nhiên, sau gần một năm triển khai mà mới giải ngân được 3,56% là một thất bại lớn. Do vậy cần phải thay đổi, điều chỉnh lại các sản phẩm và quy định để thị trường có thể hấp thụ nguồn vốn này tốt hơn.

* Vậy có cần các cơ quan ban ngành hỗ trợ bằng chính sách khác không, thưa ông?

- Tôi đã đề nghị từ hơn bốn năm trước, rằng “không cần và không thể cứu bất động sản bằng tiền” mà phải bằng thủ tục. Đó là “cởi trói”, giảm thiểu thủ tục, nhanh chóng giải quyết các “đơn xin” và cho doanh nghiệp thực hiện căn hộ nhỏ, vừa với khả năng mua của người dân, để có nhà tương ứng với gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng, để không còn hàng tồn kho hàng trăm ngàn tỉ đồng căn hộ giá cao, diện tích lớn như hiện nay.

* Việc Việt kiều và người nước ngoài sẽ được mua nhà ở Việt Nam, theo ông, sẽ có tác động như thế nào đến thị trường?

- Việc mở rộng điều kiện cho người nước ngoài và Việt kiều mua nhà sẽ không có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Đối tượng này chủ yếu giao dịch những căn hộ cao cấp, giá trị lớn, nhu cầu của họ chiếm dưới 5% nhu cầu thị trường, như vậy là lượng cầu quá nhỏ để có thể tác động vào thị trường bất động sản.


* Còn nguồn vốn ngoại từ các tổ chức lớn thì sao, thưa ông? Có giúp tháo gỡ thị trường được không?

- Những tổ chức có khả năng tài chính sẽ mua lại những dự án bất động sản “chết”, dự án dở dang để hồi sinh, tiếp tục xây dựng. Việc này đã và đang diễn ra trong thời gian qua.

* Ông từng phát biểu là “doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp nhỏ gì cũng chết, chỉ có nhà nhỏ giá rẻ thì sống”. Liệu bây giờ nhận định này vẫn đúng?

- Vẫn đúng. Chỉ riêng 10 doanh nghiệp lớn niêm yết trên sàn chứng khoán, giá trị hàng tồn kho bất động sản đã là 55.759 tỉ đồng và gần như không giảm mà thậm chí còn tăng do cộng thêm lãi, chứ không phải do đầu tư thêm. Còn phân khúc nhà nhỏ, giá trung bình giao dịch diễn ra sôi động và phát triển, nhu cầu loại căn hộ này hiện nay rất lớn mà thị trường vẫn chưa đáp ứng được.

* Đó sẽ là phân khúc phục hồi đầu tiên?

- Hiện nay phân khúc nhà giá trung bình, giá thấp vẫn đang giao dịch sôi động, và sẽ phục hồi đầu tiên.

* Còn về địa điểm, ở TP. Hồ Chí Minh, có nhận định rằng khu Đông với hạ tầng tốt sẽ sớm hồi phục, ông có đồng ý không?

- Theo tôi, hạ tầng tốt không bằng giá bán tốt (giá bán 11-13 triệu đồng/m2). Ở TP. Hồ Chí Minh, khu vực phục hồi đầu tiên là khu Tây Bắc tại các quận 12, Gò Vấp, Tân Bình, Tân Phú, Q.11… Khu vực này đông dân cư, hạ tầng có sẵn và có giá bán trung bình, phù hợp với đa số nhu cầu người dân nên giao dịch mạnh, tính thanh khoản cao, các dự án ở khu vực này đã hồi sinh nhiều nhất.


* Như ông nhắc đến ở trên, hiện vẫn còn nhiều khu biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang và các dự án xây dựng dang dở. Nên xử lý như thế nào với các dự án này?

Biệt thự và nhà liền kề bỏ hoang không thể xử lý ngay được mà phải chờ một thời gian, khi thị trường phục hồi, nếu không phục hồi là phải chết. Vì như đã nói, nhu cầu thị trường hiện nay là nhà diện tích nhỏ, giá bán rẻ. Còn những chung cư xây dựng dở dang, chúng ta nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp chuyển nhượng cho các đơn vị có khả năng tài chính vào cuộc, đủ sức hồi sinh dự án, tăng nguồn cung cho thị trường, giải quyết được những “thây ma” đó.

* Ông có muốn kiến nghị điều gì với các cơ quan điều hành trong thời điểm này?

- Theo tôi, trong thời điểm hiện nay, Nhà nước cần giải quyết nhanh các vấn đề để giúp thị trường hồi sinh và phát triển.

Thứ nhất, đề nghị UBND TP. Hồ Chí Minh và Sở Xây dựng đẩy nhanh tiến độ, giải quyết cho các dự án chia nhỏ căn hộ, để sớm giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện nay, cũng như làm tăng nguồn cung căn hộ phù hợp với khả năng của người dân. Nên giao cho Sở Xây dựng giải quyết việc chia nhỏ căn hộ, không cần có ý kiến của UBND và liên sở.

Thứ đến, quy định hiện nay buộc phải xin phép xây dựng từng căn nhà ở riêng lẻ trong khu dự án đã có quy hoạch 1/500, tuy nhiên phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được cấp phép xây dựng. Như vậy sẽ quá lâu, làm tăng thủ tục trong việc quản lý xây dựng, gây tốn kém thời gian và công sức của người dân và cán bộ xây dựng. Vì thế, đối với dự án đã có quy hoạch 1/500 thì không cần giấy phép xây dựng.

Cuối cùng, cần tạo sự bình đẳng giữa các doanh nghiệp, cho vay ưu đãi đối với doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 như doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy nhiều doanh nghiệp có thể tái khởi công dự án, đáp ứng được mong muốn của Chính phủ, giúp Nhà nước giải quyết được vấn đề nhà ở xã hội cho người dân, doanh nghiệp giải quyết được hàng tồn kho.

* Cảm ơn ông.