Theo ông Tomoyuki Kimura, Giám đốc Quốc gia ADB, bong bóng bất động sản ở Việt Nam đã vỡ, hiện là quá trình thị trường đã lắng đọng xuống đáy và phải giải quyết các hậu quả của nó.

Tuần này, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan họp bàn lần cuối cùng trước khi đưa gói tín dụng 30.000 tỷ đồng cho vay mua nhà ra thị trường. Bàn về những gói hỗ trợ này, ông Tomoyuki Kimura, Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng, trong một xã hội, nhóm dễ bị tổn thương nhất luôn cần được bảo vệ và với thị trường bất động sản, đó chính là những người thu nhập thấp…

* Có nhiều ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay là do có một thời kỳ tăng trưởng tín dụng quá nóng và dòng tín dụng này đổ vào bất động sản. Quan điểm của ông về nhận định này?

- Tốc độ tăng trưởng cao thường đi đôi với lạm phát và điều này phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tín dụng. Các ngân hàng và cả nền kinh tế trước kia đã đổ rất nhiều tiền vào thị trường bất động sản, mà không phải là các hoạt động sản xuất. Chính vì vậy, Chính phủ đã phải thắt chặt các chính sách tiền tệ cũng như chính sách tài khóa. Hệ quả là những doanh nghiệp đã từng thực hiện những khoản đầu tư nóng, kém hiệu quả với khoản tiền dễ dãi phải đối mặt với khả năng bị đào thải. Khi Chính phủ thay đổi mô hình tăng trưởng từ dựa vào tín dụng sang dựa vào năng lực cạnh tranh và năng suất, thì các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn chuyển dịch từ các ngành hoạt động kém hiệu quả, không sản xuất sang các ngành sản xuất có hiệu quả hơn, đây là một sự chuyển dịch đương nhiên.

* Ông có cho rằng nguồn cung bất động sản đã bị quá mức so với sức cầu trên thị trường? NHNN đang chuẩn bị triển khai gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay 6%/năm dành cho các đối tượng ưu tiên mua nhà. Liệu gói hỗ trợ này có tác dụng ra sao với sự phục hồi của thị trường bất động sản, thưa ông?

- Vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản trước đây là chủ yếu tiền được đổ vào phân khúc cao cấp. Điều này gây mất cân bằng cung - cầu, không phải người dân không có nhu cầu mà là do nguồn cung không hợp với khả năng của họ. Do vậy, Chính phủ không có lý do gì để cứu trợ các doanh nghiệp bất động sản mải mê chạy theo lợi nhuận với những kế hoạch đầu tư “trên trời”, mà nên để một quá trình điều chỉnh tự nhiên hướng thị trường trở về với nhu cầu thật. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có vị trí rất lớn trong nền kinh tế, nên khi nó gặp khó khăn kéo dài thì nhiệm vụ của Chính phủ là kích thích thị trường ở những điểm hợp lý. Chúng ta cũng thấy, bản thân gói hỗ trợ trên đã thể hiện rất rõ ràng, không nhằm vào cứu các doanh nghiệp bất động sản nói chung và các phân khúc cao cấp nói riêng, mà dành cho các đối tượng ưu tiên.

Gói cứu trợ của Chính phủ có mục tiêu là hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, chứ không dành cho thị trường cao cấp và nếu nó đi đúng đường thì gói cứu trợ này sẽ có tác dụng lớn trong việc hỗ trợ người dân và hình thành một thị trường bất động sản bền vững hơn. Giá bất động sản đã giảm rất mạnh so với 2 - 3 năm trước đây, có lẽ đây là thời điểm những gia đình có mức thu nhập trung bình thấp có thể mua được nhà với sự hỗ trợ tài chính nhất định từ phía Chính phủ và hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, với cả thị trường bất động sản, tôi cho rằng, sẽ còn khá lâu mới đi đến điểm hồi phục hoàn toàn.

* Theo ông, kinh nghiệm nào Việt Nam nên học hỏi để giải quyết câu chuyện bất động sản hiện nay?

Trước khi nói về gói cứu trợ thị trường bất động sản, chúng ta cần khẳng định bong bóng bất động sản ở Việt Nam thực ra đã nổ, bây giờ là quá trình thị trường đã lắng đọng xuống đáy và phải giải quyết các hậu quả của nó. Ở Nhật Bản cũng từng đưa ra giải pháp là công ty quản lý nợ mua lại các khoản nợ xấu liên quan đến bất động sản như Việt Nam sẽ làm. Một điều quan trọng trong kinh nghiệm của Nhật Bản là khi giá cả tài sản được xác định trên các nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa, phải có các cơ chế rất rõ ràng và minh bạch để định giá tài sản đối với các tài sản xấu này.

Ở Nhật Bản có những tổ chức xử lý nợ mạnh hơn Việt Nam so với thời điểm hiện nay; những cơ chế về phá sản hay luật pháp về phá sản... tiến bộ hơn; đồng thời, Nhật Bản cũng có cơ sở thông tin dữ liệu dồi dào trong nền kinh tế để có thể định giá tài sản một cách dễ dàng hơn… Đó là thách thức mà Việt Nam phải đối mặt. Nhưng Việt Nam cũng có thuận lợi rất lớn là có thể rút kinh nghiệm của những nước đi trước về cả thành công và thất bại.

- Ông vừa nói đến kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc thành lập công ty xử lý nợ xấu. Xin cho biết những nhận định của ông về Công ty quản lý nợ quốc gia (VAMC) mà Chính phủ Việt Nam đang dự định thành lập trong tháng này?

- Nhìn chung, chúng tôi đồng tình với quan điểm của Chính phủ khi đề xuất chính sách này như là một trong những biện pháp chính để giải quyết nợ xấu. Tất nhiên, cũng đã có những trường hợp thành công và không thành công ở các quốc gia khác khi Chính phủ áp dụng cách tiếp cận này để giải quyết nợ xấu. Nếu Chính phủ chỉ đơn thuần là mua nợ xấu từ các ngân hàng sau đó giữ nó trên bảng cân đối kế toán của VAMC thì rõ ràng không giải quyết được vấn đề gì, vì nợ xấu đó vẫn giữ trong nền kinh tế. Điều quan trọng ở đây là VAMC sẽ trở thành chủ nợ đối với các bên vay. Điều này có nghĩa là, bản thân VAMC phải tham gia rất sâu vào quá trình tái cơ cấu của các doanh nghiệp đi vay để có thể thu hồi được nợ với mức độ tối đa. Đồng thời, bản thân công ty mua bán nợ này sẽ không chỉ tiếp nhận các tài sản xấu mà còn phải kết hợp với việc tái cơ cấu các doanh nghiệp nhà nước, các doanh nghiệp gặp khó khăn. Nếu không, chúng ta chỉ thấy nó giống như việc chuyển nợ xấu từ bảng cân đối tài sản này sang bảng cân đối tài sản khác mà thôi.