Giá đất tăng liên tục trong thời gian gần đây kéo thêm nhiều người đầu tư vào bất động sản. Nhưng không ít người chưa tìm hiểu kỹ về dự án đã vội "quăng" tiền vào đầu tư và nhiều trường hợp đã mua nhầm phải nhà đất "trên giấy", nhất là các dự án vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai...

Một dự án khu dân cư tại huyện Nhà Bè qui mô trên 30ha. Năm 2006, dự án bắt đầu kêu gọi khách hàng góp vốn, giá mỗi mét vuông đất từ 2-5 triệu đồng. Ngay đợt góp vốn đầu, khách hàng phải đóng 30% giá trị nền đất nhưng chỉ nhận được một hợp đồng góp vốn, ghi diện tích nền đất nhưng chưa biết vị trí nằm ở đâu vì dự án chưa chia lô.

Gần hai năm qua, dự án này mới đền bù hơn phân nửa diện tích trong khi tiền huy động của khách hàng đã tăng lên 60%. Thế nhưng vài tháng trở lại đây, giá đất tại dự án này vẫn tăng vùn vụt. Vào giữa năm 2007 tại các chợ địa ốc chào giá là 7-9 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng lên gấp đôi.

Nhận đất trên... giấy

Hỏi về tiến độ dự án, nhân viên một công ty môi giới tại quận 4 cho biết chưa biết khi nào mới hoàn tất. Khi nào đền bù xong mới có thể biết tiến độ cụ thể.

Tương tự là một dự án tại huyện Bình Chánh. Giá đất tại đây hiện là 9-10 triệu đồng/m2, tăng ba bốn lần so với giá gốc. Nhưng theo một công ty môi giới tại quận 7, khách hàng đã góp vốn 30% vào dự án nhưng mới chỉ nhận nền... trên giấy vì phía chủ đầu tư vẫn chưa tổ chức bốc thăm nền.

Cơn sốt đất đang khiến nhiều người đổ xô về Bình Dương mua đất đầu tư. Chớp thời cơ này, một công ty đã tung ra thị trường 2.500 nền đất, khiến khách hàng xôn xao. Nhưng hầu hết nền đất này rơi vào tay các nhà đầu tư lớn, mỗi nhà đầu tư mua 400-600 nền, sau đó phân phối lại cho các khách hàng. Do mức giá còn thấp so với các dự án xung quanh từ 500.000 - 1 triệu đồng/m2 nên số nền đất này tiêu thụ khá nhanh. Phần do các công ty môi giới mập mờ giới thiệu đây là dự án khu dân cư mà chủ đầu tư là các công ty lớn của Bình Dương nên được khách hàng tin tưởng.

Thế nhưng gần đây khách hàng mới vỡ lẽ: phần lớn nền đất rao bán là nền tái định cư của người dân tại Bình Dương, được một công ty ở TP.HCM gom về bán lại để hưởng chênh lệch. Các nền đất chưa có số, vị trí cụ thể và khách hàng cũng chưa biết mặt người bán ra sao.

Trong số hàng ngàn người mua đất từ dự án này, nhiều người mua hàng chục nền và đã đóng 30% giá trị nền đất. Các trường hợp khác sang nhượng qua nhiều lần và giá tăng lên 2,2-2,4 triệu đồng/m2 so với giá gốc là 1,8 triệu đồng/m2. Giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc ước tính số tiền chênh lệch mà các công ty môi giới đã thu của khách hàng lên đến vài chục tỉ đồng.

Coi chừng bị "lật kèo"

Một trung tâm môi giới địa ốc tại Bình Dương cho biết hiện có nhiều khách hàng từ TP.HCM đến Bình Dương mua nền đất tái định cư vì thích giá rẻ so với đất dự án kinh doanh. Hầu hết người mua và người bán chỉ có thỏa thuận bằng giấy tay hoặc ủy quyền cho người mua đi làm thủ tục, nộp tiền chứ chưa được mua bán chính thức. Do vậy sau này ra giấy chủ quyền vẫn đứng tên của người bán. Lúc đó người mua lại phải tìm người bán để sang tên chủ quyền.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông - Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật, việc mua suất tái định cư sẽ phát sinh rất nhiều rắc rối sau này mà phía bên mua luôn phải chịu thiệt. Khi giá đất lên, bên bán có thể "lật kèo", không bán nữa và tìm cách lấy lại suất tái định cư đó. Hoặc trường hợp người bán yêu cầu người mua phải chi thêm tiền mới chịu ký vào giấy chuyển nhượng, sang tên. Cũng có trường hợp người bán bị chết, những người đồng thừa kế không chịu ký sang tên thì trên giấy chủ quyền vẫn là tên của người bán, người mua khó bán lại, khó thế chấp ngân hàng vay tiền làm ăn.

Luật sư Nông cũng cho rằng về nguyên tắc, suất tái định cư cấp cho người bị giải tỏa, do vậy không được mua bán. Việc mua bán có thể thực hiện sau khi người tái định cư được cấp giấy chủ quyền. Trong trường hợp chưa có giấy chủ quyền mà hai bên vẫn mua bán thì hợp đồng bị vô hiệu và người bán phải trả lại cho người mua số tiền đã nhận ban đầu, cộng với lãi suất tính theo lãi ngân hàng.

Đối với trường hợp góp vốn làm dự án, theo qui định chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi dự án đã hoàn tất hạ tầng (khu dân cư) hoặc xây xong phần móng (chung cư). Nhưng thực tế có chủ đầu tư mới được giao đất tạm để đền bù (khi đền bù xong mới chính thức giao đất) đã huy động vốn là sai qui định.

Cũng như trường hợp mua suất tái định cư trên, xác suất rủi ro rất cao đối với người góp vốn. Nếu phát sinh tranh chấp thì người mua cũng chỉ được hoàn trả số tiền đã nộp ban đầu cộng với lãi suất ngân hàng. Trường hợp đã chuyển nhượng qua lại nhiều lần thì việc giải quyết càng thêm phức tạp.

 Ông Lê Viết Hưng (giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh đồng Nai):

Cần thận trọng

Gần đây, số người ở TP.HCM ra Long Thành, Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai mua đất khá nhiều, trong đó không ít người chẳng cần biết đến qui hoạch là gì, đến khi Nhà nước thu hồi để thực hiện theo qui hoạch, tiến hành bồi thường thì lại kiện tụng kéo dài. Nhiều người rao bán đất dù đã có phân lô, với qui mô vài trăm lô, nhưng nếu sau này có dự án qui mô lớn hơn vài chục hecta được phê duyệt "chồng" lên các dự án nhỏ thì người có đất cũng phải chịu mức giá đền bù mà chủ đầu tư mới thực hiện dự án. Tỉnh không phê duyệt dự án nhỏ lẻ vì làm như vậy sẽ phá nát qui hoạch, không kết nối được hạ tầng.

Hiện nay tỉnh đã lập xong qui hoạch sử dụng đất cấp xã. Nếu người dân địa phương khác thật sự có nhu cầu mua đất ở Đồng Nai, tôi lưu ý trước khi mua phải xem kỹ qui hoạch sử dụng đất tại UBND xã hoặc phòng tài nguyên - môi trường cấp huyện. Sau đó nếu mua thì liên hệ UBND xã hoặc phòng công chứng để chứng nhận việc chuyển nhượng, rồi đem sổ đỏ và hợp đồng mua bán lên phòng đăng ký sử dụng đất cấp huyện để làm thủ tục sang tên. Không nên mua bán bằng giấy tay vì nếu rắc rối xảy ra sẽ không được giải quyết.

Ông Phạm Danh (giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh Bình Dương):

Chỉ là cơn sốt ảo!

Bình Dương đang "nóng" lên ở khu vực khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị (rộng 4.196ha), nhất là xung quanh dự án trung tâm hành chính vừa được HĐND tỉnh thông qua. Tuy nhiên theo tôi, đây chỉ là cơn sốt ảo. Điều đáng chú ý là thời gian qua có nhiều người đi mua đất mà không biết qui hoạch. Hiện bảng qui hoạch chi tiết các dự án ở khu vực này đã và đang được công bố. Người dân đi mua đất cần quan tâm đến các vùng qui hoạch và nhận biết đất mua là thuộc dạng nào, là đất phát triển công nghiệp, nông nghiệp hay dịch vụ.

Hiện nay, nhìn chung người dân thuộc diện được cấp đất tái định cư thuộc dự án khu liên hợp công nghiệp đã có giấy tờ đất. Song bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp chưa có giấy tờ nhưng họ vẫn kinh doanh, mua bán đất bằng miệng, giấy tờ tay. Đây là một hình thức không có cơ sở pháp lý và khuyến cáo người mua cần thận trọng.