Theo ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Savills Việt Nam, cần dùng công cụ thị trường để giải ngân gói hỗ trợ nhà ở.

Nhà ở xã hội- mũi tên trúng hai đích

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong điều kiện khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, các giải pháp gỡ khó phải gắn với việc thực hiện chiến lược nhà ở. Trong đó, phát triển nhà ở xã hội chính là mục tiêu của chiến lược nhà ở. Vì khi thị trường có nhiều sản phẩm nhà ở có diện tích khiêm tốn, mang tính xã hội, giá rẻ, đồng thời được hỗ trợ của Nhà nước, chắc chắn sẽ giúp bình ổn giá nhà ở nói chung trên thị trường, đưa giá nhà ở về giá trị thực.

Về chủ trương này, nhiều chuyên gia cho rằng, ý tưởng thì tốt, nhưng cách làm cần phải bàn kỹ hơn.

Bởi theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, trước khi có chiến lược phát triển nhà ở này,  người không có tiền mua nhà cũng muốn mua nhà nhưng đó là nhu cầu ảo - mong muốn có thực nhưng không có tiền. Nhu cầu ảo dẫn đến giá ảo, không tương xứng với khả năng thanh toán đã đẩy bất động sản rơi vào điểm nóng với sự đội giá của nạn đầu cơ.

Trên tinh thần đó, nhiều chính sách ưu đãi liên quan đã được ban hành để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Trong đó nổi bật là  ưu đãi về mặt bằng, miễn, giảm thuế, cho vay lãi suất thấp... cho nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội và cả người mua nhà. Phản ứng dễ nhận thấy sau các chính sách đó là hiện cả cơ quan quản lý nhà nước và nhiều doanh nghiệp BĐS đang “dựa” vào nhà ở xã hội để tiêu thụ hàng, giảm tồn kho, gỡ khó cho thị trường. Biểu hiện là dự án nhà ở xã hội gia tăng nhiều. Đồng thời nhiều dự án đã và đang xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp.

Tiến sĩ Alan Phan: “Vấn đề mấu chốt gỡ khó cho thị trường BĐS vẫn là giá cả. Nếu giá còn trên trời thì chưa thể bán được hàng. Chuyện chuyển đổi dự án nhà ở hay chia nhỏ căn hộ để bán như đang diễn ra trên thị trường có thể ví như đang bán cái quần dài nhưng lại cắt ra cho nó thành quần sóc để bán. Dù làm cách nào mà giá vẫn cao, người dân vẫn không thể mua. Cho nên, vấn đề không nằm ở loại sản phẩm gì mà cái quan trọng là sự chuyển đổi đó có hợp với thị trường hay không”./.

Về chủ trương phát triển nhà ở xã hội này, ông Trần Như Trung, Phó Giám đốc Công ty tư vấn BĐS Savills Việt Nam tại Hà Nội, bình luận: “Ý tưởng về đưa ra nhà ở xã hội và đưa vốn ra thị trường thông qua nhà ở xã hội là một sáng kiến thông minh. Sáng kiến này là mũi tên bắn trúng hai đích. Vì vừa cung tiền ra cho doanh nghiệp, vừa lo được nhà ở cho người nghèo”.

Ông Trung phân tích thêm: Trên thị trường đang có một loạt doanh nghiệp khó khăn, họ đăng ký và được chuyển từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Khi đó, có sự suy diễn rằng, các doanh nghiệp này sẽ được tiếp cận vốn và thoát khỏi suy thoái. Tuy nhiên, thực chất kết quả của việc làm này rất ít, không đáng kể.

Ví dụ, tỷ lệ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng, qua các công bố chỉ 2%. Nếu đặt trong thang điểm 10, kết quả này chỉ tương ứng 0,2 điểm, tức là điểm không đạt yêu cầu. Sở dĩ có tình trạng này vì mục tiêu thì tốt đẹp nhưng vấn đề quan trọng là bị kẹt giữa hoạt động vì mục tiêu xã hội bằng công cụ thị trường mà lại dùng công cụ hành chính can thiệp. Điều này gây ra bế tắc khi thực hiện.

“Việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng được 2% là rất giỏi, vì theo dự báo của tôi ban đầu, có thể chỉ đạt 0%. Bởi lẽ, một bên là mục đích thương mại thì phải tìm kiếm lợi nhuận, còn một bên vì mục tiêu xã hội, không nhằm lợi nhuận mà là trợ giúp người khác, như thế là khập khiễng”- ông Trung phân tích.

Có cách giải ngân gói 30.000 tỷ đồng trong 1 tháng?

Về giải pháp để thực hiện giải ngân gói 30.000 tỷ đồng này đạt tốc độ nhanh và hiệu quả, ông Trần Như Trung đề xuất: Cần dùng công cụ thị trường. Đó là cho vay với lãi suất thông thường 10%, nhưng ai cho người dân mua nhà 500 triệu đồng/căn thì tài trợ 9% lãi suất, tức là cho vay chỉ tính lãi 1%. Như vậy, nếu mua nhà 1 tỷ đồng/căn sẽ tài trợ 5%, còn nếu mua nhà tới 3 tỷ thì không tài trợ nữa vì đây không phải nhóm người cần hỗ trợ nữa.

Nếu làm cách này, theo ông Trung, sẽ không phải xác minh ai đáng được vay hay không mà xác minh qua hợp đồng giao dịch giữa bên bán và bên mua. Cụ thể, cách làm này sẽ cho thấy người đi mua nhà mức 500 triệu đồng là nhiều, có thể xác định chính xác đến 80%. Vì người có thể mua nhà 5 tỷ đồng mà lại đi mua căn nhà 500 triệu đồng chỉ là cá biệt.

Nếu áp dụng giải pháp, ông Trung cho rằng,” sẽ khiến người xây dựng nhà để bán phát triển các loại căn hộ khoảng 1 tỷ đồng trở xuống. Và sẽ không cần hỗ trợ doanh nghiệp nữa. Vì khi bán được hàng, dòng tiền được luân chuyển, doanh nghiệp không thiếu vốn nữa. Đặc biệt, làm cách này có lẽ chỉ cần 1 tháng là giải ngân hết 30.000 tỷ đồng”.