Tại Hội thảo “Quản lý thị trường BĐS và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam” mới đây, kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cực của bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh đã được bàn luận. Nhiều kiến nghị đóng góp cho chính sách điều hành quản lý thị trường BĐS của Chính phủ được đưa ra, trong đó có việc cho phép phá sản các ngân hàng yếu kém.

Ngân hàng rót đến 70% vốn cho BĐS

Ở nước ta, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng trong khi các nguồn vốn từ các định chế tài chính khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ nhà ở, Cty bảo hiểm…) còn hạn chế. Tính đến hết tháng 12/2013, dư nợ ngân hàng cho vay BĐS khoảng 262 nghìn tỷ đồng, chiếm 8% tổng dư nợ, trong khi chi ngân sách đầu tư xây dựng cơ bản đạt khoảng 77 nghìn tỷ đồng.

Theo ông Cấn Văn Lực - Giám đốc Trường Đào tạo Ngân hàng BIDV: Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là BĐS. Ngoài ra, dù quy mô hoạt động kinh doanh BĐS chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường BĐS lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…). Với tính chất như vậy, việc quản lý thị trường BĐS hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam.

Ông Takashi Hara - chuyên gia của JICA, chia sẻ: Nhật Bản từng trải qua khủng hoảng và bong bóng BĐS trong một thời gian dài lên tới 15 năm. Giá nhà đất từ chỗ tăng cao những năm 1980 đã giảm thê thảm vào những năm 1989 và kéo dài đến 2005. Có thời điểm, quốc gia này đã phải chứng kiến có đến 56 ngân hàng, tổ chức tín dụng bị phá sản vì bong bóng BĐS bị vỡ dẫn đến khủng hoảng kinh tế.

Ông Koashi Kazuhisa - Giám đốc nghiệp vụ của SuMi Trust Bank cho rằng, cũng chính vì bong bóng BĐS bị vỡ nên giá trị tài sản thế chấp cũng như năng lực tài chính của bên vay nhanh chóng yếu đi, từ đó phát sinh một lượng nợ xấu, dẫn tới việc cho vay đình trệ khiến nhiều tổ chức tín dụng nhanh chóng bị phá sản,

Với thực tế đã trải qua, các chuyên gia Nhật đã rút ra những bài học kinh nghiệm và mong muốn gửi đến các nhà quản lý tài chính, ngân hàng Việt Nam để tránh được “vết xe đổ” mà Nhật đã từng gánh chịu.

Những bài học từ Nhật Bản

Các chuyên gia đều có chung quan điểm về tình trạng bong bóng BĐS không ổn định dẫn đến đổ vỡ sẽ ảnh hưởng đến thị trường tài chính, vì hai lĩnh vực này vốn dĩ là “bình thông nhau”. Nhìn lại sự đổ vỡ trên thị trường BĐS của Nhật Bản, trên cả bình diện vi mô (từng định chế tài chính) lẫn bình diện vĩ mô (cơ quan quản lý nhà nước), các diễn giả Nhật Bản cho rằng Việt Nam có một số bài học và kinh nghiệm có thể áp dụng.

Thứ nhất, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS. Đã là bong bóng thì nó không thể tồn tại được lâu, trước sau gì nó cũng sẽ vỡ. Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quan thái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì định giá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa. Thứ hai là việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặc biệt quan trọng. Khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra đó là bong bóng. Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới có nhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời. Thứ ba là cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay. Thứ tư là cần cải thiện cơ chế, chính sách giám sát tín dụng. Kinh nghiệm cho thấy đặt tiêu chuẩn về nợ xấu thấp, tiêu chuẩn về kiểm tra, giám sát thiếu và không minh bạch đã là một trong những nguyên nhân khiến việc giám sát thiếu hiệu quả.

Song song với xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng, Nhật Bản đã từng thực hiện nguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phá sản và do đó không có chuẩn bị. Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếu kém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quan (như bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ).

Cuối cùng là tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡ bong bóng BĐS. Việt Nam cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản để tái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trong quá trình tái cơ cấu này.