Với sự chủ động hơn từ phía cung, mở rộng hơn đối tượng hưởng chính sách lãi suất ưu đãi từ phía cầu và nguồn vốn cho bất động sản (BĐS) cũng tăng thêm, thị trường BĐS năm 2015 sẽ có những cải thiện. Đây là những quan điểm được TS. Trần Kim Chung – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) chia sẻ với phóng viên TBNH.

TS. Trần Kim Chung

* Nhìn nhận của ông về diễn biến thị trường BĐS trong năm 2014 và các cơ hội của thị trường trong năm tới?

Năm 2014, thị trường đã có những dấu hiệu chuyển biến tốt. Thể hiện trên một số yếu tố như: Mặt bằng giá không giảm nữa, thậm chí có những nơi giá đã tăng trở lại; Một số dự án đã tái phục hồi hoặc tiếp tục triển khai; Những dự án có sản phẩm hoàn thành đã có giao dịch tương đối tốt.

Về cơ hội, tôi cho rằng, giao dịch ở những sản phẩm đã hoàn thành, những sản phẩm hạng sang và đặc biệt là giao dịch ở những sản phẩm phân khúc trung bình, giá thấp sẽ có những cải thiện tích cực khi cung ở thế chủ động hơn và cầu được mở rộng hơn.

Dự báo như vậy vì thị trường trong năm tới cũng như những năm sau có nhiều điều kiện thuận lợi. Trước hết đó là Luật DN và Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS vừa được Quốc hội thông qua sẽ có nhiều tác động tích cực đến thị trường. Những tác động tích cực nhất có thể kể đến là việc không còn hạn chế diện tích căn hộ tối thiểu và cho phép phân lô bán nền, vừa giúp tăng cung vừa tăng khả năng tiệm cận giữa cung và cầu.

Bởi việc luật mới không còn hạn chế xây nhà diện tích nhỏ để bán sẽ giúp các NĐT xây dựng tha hồ lựa chọn sản phẩm của mình. Nhu cầu loại nhà ở giá quanh mức 1 tỷ đồng rất lớn. Thử hình dung, mỗi năm chúng ta có khoảng 500 nghìn sinh vào các giảng đường đại học ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Mười năm sau, các cháu xây dựng gia đình thì những gia đình ấy có nhu cầu căn nhà 1 - 1,5 tỷ đồng với diện tích 35 - 40 m2. Vậy thì thực chất luật sửa đổi chính là một chính sách đưa cung trở về gặp cầu thực.

Cũng có dự báo rằng, khi người nước ngoài được sở hữu nhà là sẽ tăng cầu, tạo ra cú hích mạnh mẽ cho thị trường. Bên cạnh đó là các hiệp định thương mại mới như Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), Hiệp định Đối tác toàn diện khu vực (RCEP) và việc hội nhập sâu hơn vào Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) sẽ tác động lớn đến lĩnh vực BĐS khi đất nước thu hút được nhiều hơn lượng vốn đầu tư, có thể là rất lớn.

Nhìn lại diễn biến thị trường, tôi nhận thấy khi luật đất đai được sửa đổi là thị trường được cải thiện.


* Thông tư 36/TT-NHNN sẽ tác động như thế nào đến thị trường BĐS?

Tôi thấy có ít nhất 3 điểm tích cực mà thị trường BĐS nhận được từ chính sách tiền tệ. Một là, do thị trường BĐS lâu nay chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn từ hệ thống các NHTM, nên lúc này, việc tiếp cận với nguồn vốn đã dễ dàng hơn rất nhiều. Hai là, lãi suất đã đủ hấp dẫn để vay. Nếu hình dung lạm phát năm tới đâu đó quanh mức 5%/năm, thì với lãi suất cho vay quanh 8%/năm là các NĐT hoàn toàn có thể có lãi. Đây là chưa kể tới các chính sách hỗ trợ tốt hơn như gói 30 nghìn tỷ đồng thì lãi suất chỉ 5%. Ba là, các NH đã sẵn sàng mở rộng hầu bao, mở rộng tín dụng cho BĐS. Điều ấy có nghĩa, các dự án tốt, phù hợp sẽ được hệ thống NH giải ngân.

* Nhưng, nếu vốn cho vay vào BĐS nhiều, liệu có gây ra bong bóng BĐS, kéo theo hệ lụy nợ xấu như trước không và cần những biện pháp gì ngăn chặn diễn biến xấu này, theo ông?

Về ngắn hạn thì chưa e ngại vấn đề này. Các nguồn tiền vận hành vào thị trường sẽ hướng tới các dự án tốt, sản phẩm hiện hữu. Vì vậy, luồng tiền mới chỉ làm nhiệm vụ khỏa lấp những thiếu hụt mà thị trường đang chờ đợi.

Về trung và dài hạn còn tùy thuộc vào phản ứng của các bên liên quan là nhà đầu tư phát triển, nhà đầu tư tiềm năng các định chế trung gian. Trong bối cảnh hiện tại, nguồn tín dụng mới chỉ đáp ứng đủ cho cung – cầu thực thì xu hướng đầu cơ có thể tạo ra bong bóng chưa thể xảy ra. Nhưng trong trung và dài hạn thì chưa khẳng định được.

Để ngăn bong bóng BĐS không quay trở lại, ngay từ bây giờ, có một số liệu pháp cần được đề cập đến. Một là công khai các dự án. Hai là công khai các chủ đầu tư. Ba là công khai các khoản nợ xấu. Và nếu có thể được, công khai tiến độ các dự án, tình trạng tài chính các dự án cũng như tình trạng giao dịch của các dự án.

Và với những cơ hội thuận lợi cũng như những rủi ro đã lường đó, tôi thiết nghĩ đến những ứng xử từ phía Nhà nước và nhà đầu tư cần có. Đó là Nhà nước cần có chính sách đảm bảo các yếu tố khả thi, rõ ràng, dự báo được và có tính chế tài. Các chính sách đã ban hành rồi thì kiên định thực hiện.

* Xin cảm ơn ông!