Trong xu hướng sáp nhập, chuyển nhượng dự án ngày càng mạnh mẽ, điều đáng quan tâm là việc chuyển giao chủ đầu tư có đảm bảo lợi ích cho khách hàng? Bởi khi các dự án được chuyển nhượng hay sáp nhập, giá trị của nó cũng đã được định đoạt bởi chủ đầu tư mới.

Nhiều giao dịch “khủng”

Mới đây, Nghị quyết Hội đồng Quản trị CTCP Hợp tác kinh tế và Xuất nhập khẩu Savimex (SAV) đã chấp thuận đề nghị của Tổng giám đốc về việc cho đối tác góp vốn đầu tư và hoàn tất hạ tầng kỹ thuật cùng hồ sơ pháp lý của Dự án khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 (TP. Hồ Chí Minh).

Nêu lý do đầu tư dàn trải nhiều dự án BĐS, kinh doanh thua lỗ, khó khăn về tài chính, CTCP Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam (PVR) cũng đã quyết định tìm kiếm đối tác chuyển nhượng Dự án tổ hợp căn hộ và dịch vụ công cộng CT15 Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội). Dù rằng, tại Dự án này chủ đầu tư đã đổ vào gần 60 tỷ đồng hoàn thành hạng mục cọc đại trà giai đoạn 1 (khối nhà 18 tầng).

Chưa dừng lại ở đó, Dự án Hà Nội Times Tower có tổng vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng được khởi công xây dựng vào quý IV/2010 và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2013 cũng được PVR quyết định cho “lên đường”, sau 2 năm chưa thi công xong phần móng. Đã rót trên 500 tỷ đồng vào dự án nhưng nay thiếu vốn trầm trọng, việc tiếp tục triển khai dự án đối với PVR là không thể. Do đó, DN đã chuyển nhượng phần dự án cho Tập đoàn Đại Dương (OGC).

Theo đó, OGC mua toàn bộ phần đế để làm trung tâm thương mại, với số tiền hợp tác đầu tư lên đến 170 tỷ đồng. Một trường hợp khác là CTCP Tập đoàn phát triển hạ tầng và BĐS Việt Nam (VIPD) đã mua lại Vincom A Center từ CTCP Tập đoàn Vingroup (VIC) với giá trị chuyển nhượng gần 10 nghìn tỷ đồng...

Thiếu vốn, mất năng lực phát triển dự án, việc chủ đầu tư bán toàn bộ, hoặc chuyển nhượng một phần dự án được cho là phương án tối ưu để tái cấu trúc hoạt động của DN. Ngược lại, đây là cơ hội tốt để các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực kinh tế dồi dào nhảy vào cuộc để hy vọng một ngày không xa có thể hái quả ngọt. Chính vì vậy, từ đầu năm đến nay, thị trường chứng kiến nhiều thương vụ mua bán sáp nhập (M&A) có yếu tố nước ngoài.

Điển hình là Lotte Hotels & Resorts mua lại 70% Khách sạn Legend (quận 1, TP. Hồ Chí Minh) từ Quỹ Cơ hội Việt Nam của Vina Capital, trong một thỏa thuận trị giá 62,5 triệu USD. Mapletree cũng đã xuống tiền mua tòa nhà văn phòng Center Point với giá hơn 52 triệu USD. Quỹ đầu tư EXS Capital từ Nhật Bản gần đây cũng đã đầu tư 37 triệu USD vào Công ty BĐS Sơn Kim Land.

Theo đánh giá của Savills, thị trường BĐS Việt Nam đang sở hữu những ưu thế nhất định so với các nước trong khu vực. Khi suất đầu tư của phân khúc BĐS thương mại trên toàn thế giới vẫn có dấu hiệu giảm mạnh thì thị trường TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội đang có dấu hiệu “chạm đáy” của chu kỳ BĐS. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore... đang tìm kiếm cơ hội mua những BĐS tại Việt Nam.

Theo ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills, nhiều cơ hội đầu tư đang hiện hữu sẽ giúp thúc đẩy tính hiệu quả của các thương vụ M&A. Đặc biệt với lợi thế về vốn, các nhà đầu tư Nhật Bản dễ dàng nắm bắt các cơ hội này.

Có bỏ trống quyền lợi khách hàng?

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 8 tháng qua, lĩnh vực kinh doanh BĐS đứng thứ hai về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 588,11 triệu USD.

Trong xu hướng sáp nhập, chuyển nhượng dự án ngày càng mạnh mẽ, điều đáng quan tâm là việc chuyển giao chủ đầu tư có đảm bảo lợi ích cho khách hàng? Bởi khi các dự án được chuyển nhượng hay sáp nhập, giá trị của nó cũng đã được định đoạt bởi chủ đầu tư mới. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường ảm đạm hiện tại, phần nhiều các dự án được định giá thấp hơn giá trị mà chủ đầu tư trước đó đã đưa ra.

Chưa kể, mức giá mới đã bao gồm lợi nhuận mong muốn của chủ đầu tư. Điều này dẫn đến việc sau khi dự án được chuyển giao sang chủ đầu tư mới, nhiều cam kết giữa khách hàng với chủ đầu tư cũ có thể bị thay đổi. Tại dự án Hà Nội Times Tower, không ít khách hàng đã từng đòi rút vốn khi dự án bị chậm tiến độ sau hai năm chưa triển khai.

Tuy nhiên trên thực tế, nhiều chủ đầu tư mới không những không giảm quyền lợi của khách hàng mà còn hỗ trợ thêm. Khi OGC mua vào một lượng lớn cổ phần của PVR và tái khởi động lại Dự án Hà Nội Times Tower, chủ đầu tư cũng đã cam kết với khách hàng sẽ đẩy nhanh tiến độ Dự án. Đồng thời, một số yêu cầu của khách hàng mua nhà tại Dự án cũng đã được OGC đáp ứng, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán từ 22,5 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2.

Hay mới đây, Tập đoàn FLC cũng đã ký hợp đồng về việc nhận chuyển nhượng 99% phần vốn của CTCP Đầu tư Địa ốc Alaska (Alaska Land), chủ đầu tư Dự án Alaska Garden City, tương đương gần 300 tỷ đồng. Ông Lê Đình Vinh, Phó chủ tịch Tập đoàn FLC nêu quan điểm, cần thiết xem xét bổ sung thêm các điều kiện chuyển nhượng dự án.

Đối với dự án mà chủ đầu tư đã huy động vốn từ khách hàng, phải để khách hàng có vai trò, có tiếng nói nhất định trong việc mua bán; bổ sung các quy định đối với chủ đầu tư mới khi tiếp nhận dự án phải tôn trọng và tiếp tục thực hiện các cam kết của chủ đầu tư cũ với khách hàng; có những cơ chế để bảo vệ khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư mới không thực hiện cam kết hoặc cố tình đặt ra những điều kiện mới bất lợi cho khách hàng... Tránh trường hợp chủ đầu tư cũ chuyển nhượng dự án với mục tiêu bán xong dự án, thu hồi vốn và bỏ mặc lợi ích khách hàng.