Một mục tiêu quan trọng hiện nay đối với thị trường bất động sản là tìm giải pháp giảm tồn kho, đặc biệt là phân khúc nhà ở. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng vừa được triển khai cũng như Thông tư 02 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ được kỳ vọng như một lối thoát cho doanh nghiệp.

Mặc dù được lựa chọn là một giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tập trung vào phân khúc nhà ở giá thấp, nhưng thực tế, việc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội không hề dễ dàng.

Sau một tháng triển khai Thông tư 02, UBND TP. Hà Nội mới chỉ chấp thuận về nguyên tắc chuyển đổi 3 dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Việc chậm trễ này là do tăng số lượng căn hộ sẽ làm tăng nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật của dự án như cấp điện, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy hay như các hạ tầng xã hội khác gồm dịch vụ y tế, nhà trẻ, nơi sinh hoạt công cộng…

Ngoài ra, các quy định tại Thông tư 02 hướng dẫn việc chia nhỏ căn hộ có những bất cập cần phải điều chỉnh. Trong đó, quy định điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở chỉ được thực hiện khi được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng, khiến doanh nghiệp khó thực hiện. Theo các doanh nghiệp, không bao giờ có được sự đồng ý của tất cả khách hàng, nếu được khoảng 60% số khách hàng đồng ý cũng nên cho phép chuyển đổi.

Không chỉ khó khăn do các thủ tục hành chính từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, còn nhiều khó khăn bắt nguồn từ chính doanh nghiệp. Ví dụ như nhiều doanh nghiệp chỉ chuyển đổi một phần nhỏ của dự án để đón đầu những ưu đãi khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được triển khai. Việc đón đầu này có thể dẫn tới một thực tế là chuyển đổi cho có chứ không xét tới nhu cầu thực tiễn.

Phó chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm phân tích, việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội phải chú ý cả kết cấu căn nhà, vị trí có phù hợp để chuyển đổi hay không, có người mua không... Thực hiện chuyển đổi vội vàng sẽ khiến lượng hàng tồn kho của bất động sản tăng thêm.

Thực tế, để giải bài toán tồn kho cho bất động sản thì không thể chỉ chuyển đổi công năng là đủ. Yếu tố cơ bản là phải kéo mặt bằng giá nhà ở thương mại xuống thấp hơn nữa, gần với mức thu nhập của đại bộ phận người dân để tăng tính thanh khoản. Muốn làm được việc này, theo các doanh nghiệp, lãi suất cho vay chung đối với các doanh nghiệp bất động sản cần được hạ xuống dưới 10%/năm; thuế thu nhập doanh nghiệp nên giảm còn 15% và thuế giá trị gia tăng còn 5%. Nếu các yếu tố này giảm xuống mức đề xuất thì giá nhà ở thương mại có thể tự động giảm khoảng 30 - 35% so với mức hiện tại.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện có khoảng 60 dự án nhà ở xã hội đang trong quá trình triển khai kể cả làm dự án từ đầu cũng như chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô khoảng vài chục ngàn căn hộ. Đầu tháng 6 này, tại Hà Nội cũng có thêm một công trình nhà ở xã hội khởi công. Riêng các bộ, ngành, Trung ương đăng ký về nhu cầu nhà ở xã hội hiện nay là gần 100 ngàn căn hộ. Đây là một thị trường rộng lớn, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước vừa chính thức công bố càng củng cố thêm sự hấp dẫn của nhà ở xã hội.