Việc mua bán, cho thuê, thuê mua, thế chấp và bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là một chủ trương đúng, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên tham gia.

Tại phiên thảo luận về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Quốc hội chiều 18/6, khá nhiều ý kiến của đại biểu bày tỏ quan ngại với nội dung nói trên trong dự thảo luật.

Cần tránh thế chấp hai lần

Đại biểu Phạm Văn Tấn (Nghệ An) bày tỏ sự đồng tình với việc mở rộng cho phép các doanh nghiệp được cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự thảo luật.

Bởi theo đại biểu, thực tế đây là nhu cầu cần thiết của rất nhiều cá nhân, tổ chức nên cần có quy định của pháp luật để điều chỉnh vấn đề này. Tuy nhiên, luật cần quy định chặt chẽ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để tiền ứng trước của khách hàng được sử dụng đúng mục đích, dự án được triển khai đúng tiến độ, quyền lợi của khách hàng được bảo vệ.

Đại biểu Lê Công Đỉnh (Long An), cho hay mua và thuê nhà hình thành trong tương lai đều có mức độ bất ổn như nhau, vì thực chất là hình thức góp vốn hiểm họa, chủ đầu tư có thể sử dụng tiền góp sai mục đích, làm phồng bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý có thể kiểm soát và hạn chế tình trạng này nếu có các quy định quản lý tài chính chặt chẽ như chuyển tiền mua nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản riêng và giải ngân cho bên thi công hoặc sang nhượng đất theo tiến độ xây dựng công trình, quy định giám sát thi công, kiểm toán…

“Tôi đồng ý với việc mở rộng cho phép các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được cho thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như dự thảo luật, vì mua, cho thuê mua là như nhau, một khi chúng ta chấp nhận thực thể nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”, đại biểu Đỉnh nói.

Đại biểu Trần Du Lịch nhìn nhận việc bảo lãnh, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải luật hoá nhưng phải dứt khoát là việc thế chấp nhà ở cho từng người mua nhà phải nằm trong dự án, mà dự án đó không thế chấp ngân hàng, tránh tình trạng dự án đã thế chấp ngân hàng rồi lại thế chấp lần thứ hai từng căn hộ

Trong khi đó, theo đại biểu Trương Trọng Nghĩa (Tp.HCM), các điều khoản luật liên quan đến nội dung này phải bảo đảm quyền của người góp vốn vào dự án, trong đó bao gồm quyền được kiểm soát bất cứ lúc nào số tiền của mình góp vào dự án được sử dụng như thế nào. Cùng với đó là người mua được chuyển nhượng phần vốn góp đó.

“Tôi mua nhà mấy tỷ nhưng giữa chừng tôi không muốn mua nữa, tôi có quyền chuyển nhượng người khác một cách dễ dàng. Đây là điều làm cho vốn luân chuyển và bảo đảm quyền của người mua tham gia thị trường và rút khỏi thị trường”, đại biểu Nghĩa kiến nghị.

Bảo lãnh cũng vướng

Liên quan đến quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai, đại biểu Ngô Thị Minh (Quảng Ninh) đề nghị bổ sung điều khoản "có bù đắp lãi suất theo lãi suất tiền gửi ngân hàng" khi chủ đầu tư vì lý do nào đó phải hoàn lại tiền cho khách hàng. Bổ sung như vậy sẽ đảm bảo sự trượt giá khoản tiền ứng trước của khách hàng, khắc phục tình trạng nhà đầu tư lạm dụng vốn góp của khách hàng để đầu tư không đúng mục đích, để lại hậu quả xấu, gây bức xúc trong xã hội như thời gian vừa qua.

Đại biểu Phùng Đức Tiến (Hà Nam), cho hay, về vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là quy định mới và cần thiết nhằm gia tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đảm bảo tính khả thi của bất động sản bảo vệ quyền của khách hàng. Tuy nhiên, quy định trong dự thảo luật còn nhiều kẽ hở và thiếu tính khả thi.

Bởi, thực tế cho thấy một dự án bất động sản thường được chủ đầu tư mở bán thành nhiều giai đoạn, không phải tất cả các căn hộ đều được bán trước thời điểm hoàn thành và bàn giao.

Do đó, luật cần làm rõ phạm vi, đối tượng được bảo lãnh là toàn bộ dự án hay chỉ đối với những người đã mua nhà ở, thuê hoặc thu mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đại biểu Tiến cũng băn khoăn về thời hạn bảo lãnh trong dự luật là “hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà được bàn giao cho người mua, thuê mua”.

Tuy nhiên, trong thực tế, trường hợp bán nhà hình thành trong tương lai từ thời điểm bàn giao nhà thì quyền sở hữu nhà mới thuộc về người mua. Còn trường hợp cho thuê, mua nhà quyền sở hữu chỉ được chuyển giao cho người thuê, mua sau khi đã trả hết tiền thuê, mua có thể là sau 40 - 50 năm, trong trường hợp đó lấy gì để bảo lãnh, bảo đảm rằng bên cho thuê mua sẽ chuyển giao quyền sở hữu cho bên thuê mua sau khi trả hết tiền.

Vì vậy, vấn đề thời hạn hợp đồng bảo lãnh trong trường hợp cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai cần được quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo chắc chắn quyền lợi cho người thuê, mua nhà ở.

Đại biểu Phạm Văn Tấn, nói vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là quy định cần thiết, vì sẽ khắc phục được tình trạng sử dụng không đúng mục đích đồng tiền ứng trước của bên mua, góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Tuy nhiên, để triển khai được quy định này trong thực tế cần có cơ chế và chính sách nhất định để tránh được những rủi ro có thể xảy ra cho các tổ chức tín dụng cấp bảo lãnh trong trường hợp như chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn hoặc giải thể, phá sản giữa chừng...

Ngoài ra, vấn đề phí bảo lãnh cũng phải được quy định rõ đã bao gồm trong giá bán, thuê nhà hình thành trong tương lai chưa. Nếu chưa bao gồm thì người mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai phải chịu chi phí này hay không?