Đã hơn một năm kể từ khi UBND thành phố Hà Nội ra Quyết định 13, trong đó có nội dung liên quan tới việc cấp “sổ hồng” cho chung cư mini, nhưng đến nay tình trạng này vẫn dậm chân tại chỗ.

Mua nhưng lo ngay ngáy

Gia đình chị Vân mua căn hộ tại chung cư mini (CCMN) ngõ 291 Lạc Long Quân (Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội) rộng hơn 40 m2, giá hơn 900 triệu đồng, cách đây đã 6 năm. Tuy nhiên, khi mua bán, chị Vân và chủ đầu tư chỉ có văn bản thỏa thuận quyền sử dụng căn hộ, có dấu văn phòng công chứng ghi nhận có sự mua bán này. Theo đó, chủ đầu tư có cam kết chịu trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trên (sổ hồng). Đến nay, việc cấp sổ vẫn án binh bất động. “Tôi chỉ nghe nói còn vướng nhiều thủ tục liên quan đến giấy phép xây dựng”, chị Vân cho biết.

Trao đổi với phóng viên, các hộ mua CCMN tại khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, Bắc Từ Liêm, cho biết: Lý do họ mua căn hộ này vì giá tiền vừa phải, thường xây xen kẽ với khu dân cư nên thuận tiện đi lại, đưa đón con đi học. Tuy nhiên lo ngại nhất là tính pháp lý của những căn hộ này chưa được Nhà nước thừa nhận, nên khó giao dịch khi có nhu cầu sang nhượng.

Anh Nguyễn Thắng, chủ căn hộ CCMN tại phường Quan Hoa, Cầu Giấy cho biết: “Tôi mua một căn rộng 47 m2, giá 900 triệu, tính ra khoảng hơn 19 triệu/m2, không hề rẻ so với nhà thương mại, nhưng do vị trí thuận tiện nên quyết định mua. CCMN này xây khá hiện đại, có thang máy, chữa cháy đầy đủ, đáp ứng yêu cầu nhưng vẫn không xin cấp sổ hồng được. Khi tìm hiểu chúng tôi mới biết chủ đầu tư xây vượt số tầng quy định. Theo quy định được xây 6 tầng nhưng họ lại xây 9 tầng nên bị vướng thủ tục”.

Tìm hiểu qua sàn giao dịch bất động sản và môi giới cho thấy, CCMN thường diện tích khoảng 30 m2 đến 60 m2 với giá từ khoảng 400 triệu đồng đến hơn 1 tỷ đồng/căn, vẫn được nhiều người ngoại tỉnh về thành phố làm việc chọn mua do giá vừa phải. Phần lớn CCMN nằm xem kẽ khu dân cư, thực chất là một lô đất của tư nhân, rồi xây dựng nhà cao tầng, phân phòng. “Khi mua CCMN phải tìm hiểu kỹ về nguồn gốc đất, thủ tục cấp phép xây dựng... Thực tế, có nhiều CCMN xây dựng trên lô đất xen kẹt, đất nông nghiệp, và chiếu theo quy định hiện giờ sẽ càng khó khăn cho việc cấp sổ hồng sau này”, một cò đất tên Hùng, quận Bắc Từ Liêm tư vấn.

Để tạo sự yên tâm cho khách hàng, nhiều chủ đầu tư CCMN đều khẳng định sẽ ký hợp đồng mua bán theo Nghị định 71 của Chính phủ và Quyết định 13 của UBND TP Hà Nội. Một số chủ đầu tư còn giao kèo: Người mua nhà giữ lại 10 triệu đồng đến khi nhận sổ hồng căn hộ thì thanh toán hết. “Tuy nhiên, 10 triệu đồng so với hàng trăm triệu khách hàng bỏ ra thì quá nhỏ, nên dù phải mua CCMN vì nhu cầu cuộc sống, nhưng luôn lo ngay ngáy”, chị Vân chia sẻ.

Vẫn còn nhiều vướng mắc

Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, mặc dù loại hình nhà ở CCMN đang tồn tại hợp pháp và đã được cấp phép xây dựng theo đúng quy định, nhưng đến nay Hà Nội vẫn chưa có khu CCMN nào được cấp “sổ hồng”. Bởi đa số các chủ đầu tư vì lợi nhuận đã không xây dựng đúng theo giấy phép, xây vượt số tầng và không đảm bảo các tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy. Do đó, người mua rất khó được cấp “sổ hồng” và khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt hại.


Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều hộ dân đang sinh sống tại các CCMN, mặc dù có những khu xây dựng đúng luật, đưa vào sử dụng từ 2 - 3 năm nay, nhưng do loại hình nhà ở này còn quá mới, chưa có “tiền lệ” nên một số quận, huyện chưa dám cấp “sổ hồng” cho dân. Đơn cử như các CCMN tại các phường Phú Thượng, Bắc Từ Liêm, Nhật Tảo (quận Tây Hồ) do Công ty TNHH Bất động sản và Dịch vụ địa chính Hà Nội (Hanoiland) làm chủ đầu tư, đơn vị đã hoàn thành nộp hợp đồng công chứng mua bán giữa chủ đầu tư và người mua nhà, hoàn thành các thủ tục pháp lý và các tiêu chí quy định xây dựng CCMN như thiết kế, giấy phép, phòng cháy chữa cháy, mật độ giao thông. Đại diện đơn vị này cho biết: Khi hoàn thành thủ tục nhưng đại diện quận Tây Hồ cho biết việc này chưa từng có tiền lệ nên vẫn đang chờ hướng dẫn từ cấp trên.

Để đảm bảo quyền lợi của người dân, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội cho biết, Sở đã yêu cầu các quận, huyện căn cứ vào Nghị định 71/2010/NĐ - CP và Thông tư 16/2010/TT - BXD, nếu thấy CCMN nào đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì chủ động cấp “sổ hồng” cho người dân.

Cũng liên quan đến vấn đề này, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết: “Chúng tôi đang xem xét vướng mắc trong cấp sổ hồng CCMN và sẽ đưa vấn đề này vào trong dự thảo thông tư hướng dẫn tới đây”.

Luật sư Nguyễn Minh Anh: Việc mua bán căn hộ giữa người dân và chủ đầu tư đang diễn ra là quan hệ dân sự. Do chưa đáp ứng được các quy định liên quan về cấp phép xây dựng, nguồn gốc đất... nên chưa được cơ quan quản lý về nhà đất thừa nhận. Như vậy, nếu xảy ra tranh chấp, người mua những căn hộ tại CCMN sẽ chịu nhiều thiệt hại. Đơn cử như việc chủ đầu tư thế chấp sổ đỏ mảnh đất và tòa nhà đó với ngân hàng và nếu không trả được nợ, khi ra tòa thì những người mua CCMN sẽ mất trắng khi ngân hàng thu hồi nhà vì trong tay không có giấy tờ hợp pháp nào để được pháp luật bảo vệ. Với những quy định pháp luật hiện nay, các CCMN hoàn toàn có thể được cấp “sổ hồng” nếu các chủ đầu tư nghiêm túc thực hiện quy định ngay từ ban đầu như chứng minh giấy tờ hợp pháp nguồn gốc đất, không xây dựng cơi nới. Không nên xin phép nhà ở riêng lẻ, xây xong hóa thành nhà CCMN dẫn đến việc khó cấp sổ đỏ.

Ông Nguyễn Đông, một chủ đầu tư xây dựng: Tôi cũng đã đầu tư xây dựng một vài CCMN, chủ yếu tập trung ở các khu vực ven đô do quỹ đất giá rẻ, và từ đó căn hộ mới có giá rẻ tầm từ 500 đến 900 triệu đồng. Mức giá này phù hợp với nhiều gia đình có thu nhập vừa phải. Tuy nhiên, việc làm thủ tục xin phép đầu tư xây dựng khu CCMN phức tạp hơn rất nhiều so với cấp phép xây dựng nhà tư nhân. Do đó hầu hết CCMN hiện nay là xin giấy phép xây dựng dưới dạng nhà dân, sau đó xin chuyển đổi sau. Vì vậy, rất cần các đơn vị chức năng của thành phố có hướng dẫn cụ thể về các tiêu chí khi xây dựng CCMN và thủ tục cấp chuyển sổ hồng cho các hộ đã mua.

Ông Lê Văn Quân (Nghĩa Đô, Cầu Giấy): Đã thừa nhận trên thực tế và có văn bản pháp lý cho phép tồn tại với CCMN, thì với những CCMN đang tồn tại, cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cần có khảo sát để lắng nghe những vướng mắc từ nhiều phía để giải quyết hợp lý. Bên cạnh đó, ngành chức năng cần tăng cường kiểm tra quá trình xây dựng những tòa nhà xây dựng CCMN để giải quyết ngay từ gốc, tránh tình trạng cứ để xây rồi sau đó tính giải quyết thì không khác gì thả gà ra đuổi.