Mặc dù đã được công nhận về mặt pháp lý ở Nghị định 71, Thông tư 16 và có thể là Luật Nhà ở sửa đổi sắp được ban hành, nhưng số phận của hàng trăm tòa nhà được xây dựng dưới dạng chung cư mini vẫn còn bỏ ngỏ.

Lối thoát thành ngõ cụt

Bắt đầu xuất hiện trên thị trường từ năm 2005 và nở rộ không ngừng vài năm sau đó khi giá nhà ở trở nên đắt đỏ, chung cư mini từng được đánh giá là điểm sáng trên thị trường BĐS, lối thoát cho hàng ngàn người dân đô thị đang cần nhà ở. Đặc biệt, sau giai đoạn phát triển tự phát, loại hình nhà ở này bắt đầu có chỗ đứng trên thị trường khi được công nhận về mặt pháp lý ở Nghị định 71, Thông tư 16, thậm chí TP Hà Nội đã ban hành quyết định về hướng dẫn chi tiết điều kiện được cấp sổ hồng căn hộ trong dự án.

Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt nhà ở thương mại giá thấp đã nhanh chóng đẩy chung cư mini vào tình cảnh không lối thoát. Những dự án nhà có diện tích quá nhỏ, chật chội, không đảm bảo các điều kiện an toàn, không được cấp sổ đỏ... đã bị người dân quay lưng và đến thời điểm hiện tại gần như bị lãng quên. Nhiều dự án chủ đầu tư đã phải hạ giá bán hay chuyển sang cho thuê nhằm thu hồi vốn.

Thậm chí, ngay cả khi Luật Nhà ở sửa đổi có những quy định rất rõ ràng “trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư, sẽ được cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ riêng lẻ trong nhà ở đó”, nhưng nỗi lo của hàng ngàn người dân đã chấp nhận chọn những căn hộ này vẫn không hề vơi.

Theo anh Nguyễn Quốc Phương, chủ nhân căn hộ 35m2 tại chung cư mini ở Cổ Nhuế (Hà Nội), nhiều người đang có tâm trạng tiếc rẻ khi đã vội vàng mua chung cư mini. Bởi lẽ số tiền gần 1 tỷ đồng bỏ ra thời điểm vài năm trước để sở hữu nhà ở được xem là rẻ, nhưng lại quá đắt nếu so với các dự án chung cư thương mại giá rẻ hiện nay. “Vấn đề là không có giấy chứng nhận không khác gì bỏ tiền tỷ ra để ở trọ, không thể chuyển nhượng nhà, cũng không thể thế chấp để vay vốn, muốn đổi sang căn hộ rộng rãi tiện nghi hơn cũng không thể bán được vì chẳng ai mua” - anh Phương cho biết.

Khó đâu gỡ đấy

Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận cho chung cư mini không dễ dàng. Ngay cả khi Hà Nội đã có hướng dẫn chi tiết điều kiện được cấp sổ đỏ và tiến hành thực hiện thí điểm cấp sổ đỏ, đến nay cũng chỉ có 2 dự án may mắn được thực hiện, hàng trăm dự án còn lại tiếp tục chờ đợi. Đáng nói hơn, luôn có sự đùn đẩy, đổ lỗi giữa cơ quan chức năng và chủ đầu tư trong nhiều năm qua.

Theo Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, việc không thể cấp sổ đỏ cho chung cư mini xuất phát từ sai phạm của các chủ đầu tư trong quá trình xây dựng, như xây dựng không phép, xây vượt số tầng, cơi nới diện tích xây dựng, không hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước...

Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp lại cho rằng việc cơ quan chức năng đưa ra những lý do trên không khác nào trốn tránh trách nhiệm, bởi chính quận, huyện là đơn vị cấp phép, quản lý các chung cư mini. Và như vậy, bên thứ 3 - người dân - gần như đã dốc kiệt hầu bao vào các căn hộ này đang phải chịu thiệt.

Theo các chuyên gia BĐS, do đã được công nhận, thậm chí chuẩn bị được luật hóa và người dân vẫn tiếp tục sinh sống, cơ quan quản lý cần có biện pháp dứt khoát đối với những căn hộ bị liệt vào dạng “sai phép” do lỗi của chủ đầu tư. Trước tiên, cần phân loại theo từng dạng sai phạm để có biện pháp xử lý cụ thể.

Thí dụ, có thể xử phạt nặng chủ đầu tư, bắt buộc họ phải thỏa thuận lại với người dân để thực hiện đúng theo quy định của Nhà nước, từ đó tiến hành cấp sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Bởi lẽ, các căn hộ trong chung cư mini sai phạm không được cấp sổ đỏ nhưng trên thực tế vẫn phát sinh giao dịch mua bán, thừa kế… Nếu không có biện pháp giải quyết sẽ hình thành nên một phân khúc “ngoài luồng” mà cơ quan nhà nước không thể quản lý được.

Tuy nhiên, để có được bước lột xác này, sớm nhất cũng phải đợi Luật Nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn được ban hành.

Ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội, cho biết chiểu theo Nghị định 71, hầu hết chung cư mini trên địa bàn Hà Nội đều không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận và sở cũng không thể cấp bừa được. Và như vậy, ít nhất phải đến năm 2015 số phận chung cư mini mới có thể ngã ngũ.