Theo Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), môi giới hành nghề phải có tối thiểu bằng đại học và giấy phép hành nghề do Bộ Xây dựng sát hạch và cấp.

Qua nhiều hội thảo lấy ý kiến về Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), vẫn những nội dung "nóng" được mổ xẻ, phân tích dưới các quan điểm trái chiều. Trong đó, vấn đề quản lý, cấp phép hành nghề môi giới BĐS vẫn chưa thể ngã ngũ.

Cụ thể, ai quản?

Nằm trong chủ trương quản lý, phát triển thị trường BĐS một cách minh bạch, chuyên nghiệp bằng các chính sách vĩ mô, nghề môi giới địa ốc thực sự đã được cơ quan chuyên trách thừa nhận và quan tâm sát sao hơn. Từ sau khi Luật Kinh doanh BĐS ra đời (năm 2006), rất nhiều văn bản, thông tư, quyết định nối tiếp ban hành nhằm chấn chỉnh, giám sát hoạt động kinh doanh dịch vụ địa ốc.

Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP, bắt đầu từ 1/1/2009, tất cả các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham dự khóa đào tạo và được cấp giấy chứng nhận của đơn vị đào tạo (gọi tắt là chứng chỉ). Về hình thức, khung pháp lý dành cho dịch vụ BĐS nói chung, môi giới BĐS nói riêng đã có đủ. Nhưng thực tế cho thấy, giữa ban hành và thực thi một chính sách quản lý (trong ngành BĐS) luôn có "độ trễ" đáng quan ngại.

Chỉ xét riêng trong việc quản "anh" môi giới nhà đất, cơ quan chuyên trách đã khó… "tròn vai". Quy định môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề; sở xây dựng cấp chứng chỉ môi giới; quy trình đào tạo và thủ tục hồ sơ xin cấp chứng chỉ rất rõ ràng và đơn giản. Mọi yếu tố đều minh bạch. Nhưng gần năm qua, sau những lần tổng thanh tra, rà soát hoạt động các sàn giao dịch BĐS, cơ quan chức năng vẫn chưa thống kê được số lượng những đơn vị, cá nhân thực hiện việc đào tạo, cấp chứng chỉ theo dạng "ăn nhanh", đóng tiền là có. Có chăng, các cơ quan chức năng chỉ kiểm đếm, "chỉ mặt vạch tên" những sàn giao dịch chưa đáp ứng tiêu chí và điều kiện hoạt động dịch vụ.

Đã có nhiều phân tích, điều tra nhanh xoay quanh hoạt động "đào tạo – cấp chứng chỉ môi giới BĐS" theo kiểu "thuận mua vừa bán". Tựu trung, đó là thực tế không ít cơ sở trung tâm, cơ sở đào tạo cán bộ ngành… "bán cái" cho bên thứ ba để gián tiếp thu lợi nhuận từ kẽ hở trong hành lang pháp lý.

Đến nay, đã có khoảng 1.700 cá nhân được Sở Xây dựng Hà Nội cấp chứng chỉ hành nghề môi giới (tính từ 2009). Theo Bộ Xây dựng, năm 2013 cả nước có 99 cơ sở đào tạo về BĐS (chuyên ngành môi giới, định giá BĐS, quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS)… Quản lý, hậu kiểm hiệu quả một "rừng" các chứng chỉ được cấp, các cơ sở được phép đào tạo toàn quốc trong bối cảnh thị trường luôn diễn biến phức tạp, không thể đặt toàn bộ trách nhiệm lên vai Bộ Xây dựng. Vậy ai, đơn vị nào sẽ "quản"?

Quản ai?

Tình trạng "quá sức" của cơ quan đầu ngành xây dựng thể hiện rõ trong biểu đồ "sức khỏe" thị trường BĐS nhiều năm qua. Với vấn đề quản lý hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS (ở đây là môi giới), nhà hoạch định chính sách đang cân nhắc sửa đổi theo hướng không bắt buộc qua sàn. Động thái này, theo ý kiến dư luận, có nhiều tác dụng: giảm chi phí, thời gian cho khách hàng và doanh nghiệp; hạn chế việc thổi giá, kênh giá qua trung gian. Nhưng lại có bình luận rằng cơ quan quản lý đã "rút kinh nghiệm" sâu sắc từ thực tế điều hành thị trường. Việc chưa thể (hay không thể) quy hoạch ngành nghề dịch vụ BĐS một cách nghiêm minh (trước khi nghĩ tới chuyên nghiệp) đang gián tiếp dẫn tới đề xuất không bắt buộc giao dịch qua sàn.

Mặt khác, Bộ Xây dựng lại đưa vào Dự thảo sửa đổi nội dung quy định môi giới phải tối thiểu có bằng đại học, và giấy phép hành nghề (thay vì tên gọi chứng chỉ hiện nay) sẽ do chính Bộ Xây dựng sát hạch định kỳ, bất chấp môi giới đó đi học ở đâu (!). Hiểu đơn giản, Bộ sẽ "nới" khâu đào tạo nghiệp vụ và "siết" bằng quá trình cấp, hậu kiểm giấy phép. Một viễn cảnh không mấy tươi sáng được vẽ ra: thị trường BĐS đầy rẫy những lời quảng cáo mời học, mời tham gia đào tạo của đủ loại trung tâm, cơ sở dịch vụ; người học thoải mái "học" và được cấp giấy phép; và Bộ là "chốt chặn" cuối cùng đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả thực tế của giấy phép đã cấp cho môi giới.

Câu hỏi đặt ra, giả như đề xuất "cấp giấy phép – sát hạch định kỳ" của Bộ Xây dựng được thông qua trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, lộ trình thực hiện kế hoạch này còn rất mông lung. Trước hết, cơ chế phối hợp thực hiện công tác sát hạch định kỳ giấy phép giữa Bộ Xây dựng và sở xây dựng phải thật hợp lý để tránh tình trạng "thả gà ra đuổi". Thậm chí, nếu không tính toán kỹ, sẽ xảy ra chuyện môi giới xin cấp giấy phép hành nghề như cơm bữa, vì cứ sát hạch là "trượt".

Về phía cơ quan bộ, lực lượng nhân sự chức năng để thực hiện sát hạch cũng không đơn giản. Ngoài ra, vấn đề đào tạo chuyên môn, khả năng am tường thực tế của cán bộ sát hạch cần hoàn thiện để tăng tính thuyết phục trong quá trình hậu kiểm. "Ai đi học đào tạo nghiệp vụ BĐS đều trải qua thực tế, giảng viên (cán bộ của Bộ Xây dựng) "thao thao bất tuyệt" còn học viên cứ… ngủ gật hoặc tán gẫu", ông Sơn, một môi giới từng tham gia nhiều khóa đào tạo của Viện Đào tạo cán bộ xây dựng than thở.