“Diễn biến thị trường trong những năm tới sẽ có chiều hướng tốt, tuy nhiên, các chủ đầu tư không nên “đẩy” giá lên, tránh rủi ro trong khi thị trường vẫn mong manh"...

Giá nhà giảm 50%, nhu cầu ở thực chiếm 70%

Chia sẻ tại Hội thảo: Bất động sản trước những cơ hội mới, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc đưa ra những con số khá thú vị về kết quả khảo sát ngẫu nhiên từ nhiều khách hàng trong vòng 4 năm (2011 – 2014). Cụ thể, nhu cầu đầu cơ trong 2011 chiếm khoảng 8%, tuy nhiên qua 2012, giảm xuống chỉ còn 3%, năm 2013 xuống còn 2%, nhưng chỉ cách đây 1 tháng thì đã tăng lên khoảng 4%.

Riêng nhà đầu tư dài hạn lại chiếm 18% trong năm 2011, đến năm 2012 giảm xuống chỉ còn chiếm 11%, 2013 lại tăng lên 13% và trong 2014 khoảng 15%. Nhu cầu dài hạn vẫn còn tồn tại và sẽ tiếp tục tăng. Nhiều nhà đầu tư vẫn chấp nhận vào thị trường trong những năm này.

Còn về kết quả của nhu cầu mua nhà ở thực thì lại có sự tăng giảm đáng kể. Nếu như năm 2011 con số này 56% thì sang năm 2012 đã tăng mạnh lên 76%, 2013 là 77% và sang năm 2014 này thì đang ở mức 70%.

Ông Quyết đánh giá, 2 năm qua nhu cầu mua nhà ở thực tăng mạnh cho thấy sự dịch chuyển của nhu cầu thị trường, điều này khiến chủ đầu tư phải điều chỉnh kinh doanh, cần phát triển sản phẩm phù hợp.

Nhìn lại 3 cơn “sốt” giá nhà đất vào các năm 1991 – 1993, 2001 – 2003 và 2007 – 2009, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: Từ năm 2011 thị trường giảm giá khoảng 50% nhưng rất ít giao dịch và chia thành 2 phân khúc ngược nhau về cung và cầu là phân khúc giá cao và phân khúc giá thấp.

Ông Võ cũng chỉ ra rằng, từ năm 2011 đến nay phân khúc nhà giá cao thì giá đã giảm mạnh mà vẫn rất ít giao dịch, kho BĐS tồn đọng khoảng 100.000 tỷ đồng gắn với nợ xấu. Phân khúc nhà giá thấp (gồm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp) thì nguồn cung rất thiếu, người lao động chờ đợi mua nhà.

Theo Nguyên Thứ trưởng, đặc trưng của thị trường trong nền kinh tế chuyển đổi: Tăng giá là quá trình tất yếu, tăng giá luôn tăng vượt giá trị thật trên thị trường. Đây là quá trình tích tụ bong bóng mang tính quy luật. Giá đất từ bằng “0” tới bằng giá thị trường đã tạo ngữ cảnh đất tăng giá mạnh, đầu tư vào BĐS mang lại hiệu quả cao nhất, tạo ra hệ quả tham nhũng, đầu cơ, tích trữ tiền vào BĐS tại phân khúc giá cao và không quan tâm tới phân khúc giá thấp.

Chủ đầu tư không nên “đẩy” giá nhà

Đưa ra con số thống kê dựa trên thực tế bán hàng của các dự án tại Hà Nội từ tháng 1 đến tháng 9/2014, ông Quyết cho biết: Trong 9 tháng đầu năm, tổng lượng căn hộ được bán khoảng 8.900 căn.

Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội khoảng 2.100 căn, phân khúc giá dưới 13 triệu đồng/m2 bán được khoảng 2.100 căn, 2.500 căn được bán thuộc phân khúc trung bình có giá 13-20 triệu đồng/m2, còn từ 21 – 29 triệu đồng/m2 chỉ có 1.200 căn và phân khúc cao cấp, có giá trên 30 triệu đồng/m2 thì bán được 1.000 căn.

Riêng từ đầu năm đến nay, thống kê đối với các dự án có giao dịch và có thanh khoản thì giá bán đã tăng từ 5-15%, cá biệt có dự án còn tăng tới 20%. Ông Quyết cho rằng, đây là yếu tố tích cực đối với thị trường bất động sản, đưa ra những tín hiệu tốt cho thời gian tới.

Theo vị lãnh đạo này, nhu cầu bất động sản hiện tại ở Hà Nội đang lớn khi có nhiều dân di cư đến Hà Nội, luôn bổ sung vào nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần cẩn trong khi đưa ra định giá về sản phẩm khi nhiều dự án “đắp chiếu” đang bắt đầu tái khởi động và dự báo sẽ có thêm khoảng 7.000 căn hộ mới sẽ tung ra thị trường.

“Diễn biến thị trường trong những năm tới sẽ có chiều hướng tốt, tuy nhiên cần lưu tâm đến nguồn cung của thị trường, các chủ đầu tư không nên “đẩy” giá lên, tránh rủi ro trong khi thị trường vẫn còn mong manh”, ông Quyết nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ cho rằng: Nhà đầu tư đừng nghĩ bất động sản đang được quan tâm thì giá sẽ lên. Việc bán cần mở toàn bộ, công khai, minh bạch vì nếu người dân không tin chủ đầu tư sẽ không tồn tại được. Đồng thời cũng phải xóa chênh lệch, để người tiêu dùng được mua trực tiếp từ chủ đầu tư.

Ông Đặng Hùng Võ cũng đề xuất: Nhà nước cần có cơ quan dự báo, Hiệp hội Bất động sản cần có trung tâm dự báo thị trường, đưa ra thông tin minh bạch, đúng nhất, hiện thị trường bất động sản đang phát triển kiểu của người mù, không có những dự báo mà chỉ nhà đầu tư tự phân tích.