Chung cư phân chia hai mảng rõ nét, những hàng kém chất vẫn tồn đọng, trong khi hàng hot đã bắt đầu tăng giá.

Tìm đường thoát hàng

Báo cáo mới của Bộ Xây dựng, Hà Nội đang tồn kho 3.164 căn hộ, chủ yếu tập trung ở những khu vực xa Trung tâm thành phố, điều kiện hạ tầng chưa đồng bộ như một số chung cư tại quận Hà Đông hoặc những căn hộ có diện tích lớn trên 100m2, giá bán cao.

Chính vì thế, việc chia nhỏ lại diện tích căn hộ và giảm giá đã khiến không ít chủ đầu tư đẩy được một lượng hàng lớn. Dự án Hòa Bình Green City (505 Minh Khai) thời điểm đầu năm tồn kho 216 căn hộ, nhưng trong 2 quý còn lại của năm 2013, dự án này đã bán được 60 căn nên chỉ còn tồn 156 căn hộ. Dự án chung cư CT2 - Trung tâm hành chính Hà Đông do Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư có 400 căn hộ có diện tích nhỏ nên bán hết và không tồn kho.

Một số dự án có giảm tồn kho là những dự án có giá hợp lý, diện tích căn hộ nhỏ, thuận tiện giao thông, hạ tầng kết nối đầy đủ như: Khu nhà ở Cổ nhuế, Dự án khu chung cư 505 Minh Khai, Dự án chung cư Dophin Plaza, chung cư khu vực Trung Hòa - Nhân Chính.

Theo thống kê từ Savills VN, tổng nguồn cung căn hộ để bán trên thị trường hiện vào khoảng hơn 80.000 căn (cả sơ cấp và thứ cấp), trong đó nguồn cung sơ cấp đang sẵn sàng bán vào khoảng 12.000 căn. Quý I năm 2014 thị trường ghi nhận khoảng hơn 1.000 căn được chào bán mới. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường là cuộc tranh giành nhau giữa căn hộ hạng B và C, trong đó, hạng C chiếm ưu thế trong khoảng 2 năm gần đây.

Chủ đầu tư một số dự án hạng A đang nỗ lực kích cầu mua để đầu tư bằng cách đưa ra chương trình cho thuê lại căn hộ và giảm giá bán. Trong khi, các chủ đầu tư hạng B lại tung ra các gói bàn giao thô để thú người mua.

Đại diện CBRE VN cho rằng, có nhiều dự án dự kiến sẽ hoàn thiện trong năm 2014 khiến cạnh tranh gay gắt hơn đối với các căn hộ mới được chào bán. Người mua hiện dành nhiều sự quan tân hơn tới những căn hộ đã gần hoàn thiện để tránh gặp phải những vấn đề liên quan đến chất lượng bàn giao kém và chậm bàn giao.

Hàng hot tăng giá không chờ sốt

Sau thời gian dài đóng băng, thị trường BĐS đã có những diến biến khả quan. Bằng chứng là một số dự án căn hộ có đột biến về giá cũng như giao dịch. Tuy nhiên, các chuyên gia BĐS cho rằng, vẫn còn quá sớm để khẳng định thị trường chạm đáy và bắt đầu đi lên.

Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng, từ năm 1993 đến nay, thị trường địa ốc Việt Nam phát triển mạnh, theo chu kỳ khoảng 7-8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng như lượng giao dịch. Cụ thể, vào các năm 1993, 2000 và 2007 đã xảy ra những cơn biến động BĐS, chủ yếu tại một số thành phố lớn.

Như vậy, với cách tính toán của Bộ Xây dựng, cứ khoảng 7 năm lại xuất hiện một đợt “sốt” về giá cả BĐS thì rất có khả năng sẽ chuẩn bị xuất hiện một đợt biến động về giá cả BĐS, có thể vào khoảng năm 2014-2015. Điều này đã đẩy giá nhà chung cư tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định.

Không đồng tình với nhận định của Bộ xây dựng, đại diện CBRE cho rằng, giá bán căn hộ dự kiến sẽ tăng lên, tuy nhiên vẫn còn quá sớm để khẳng định xu hướng này sẽ kéo dài trong cả năm 2014 bởi lẽ việc tăng giá mới chỉ xuất hiện tại một số dự án. Trong khi đó, niềm tin của người mua nhà với thị trường vẫn ở mức độ nhất định nào đó.

Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc CBRE VN, phân tích, mặc dù năm 2014 thị trường BĐS đã đón nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc, thị trường đã bắt đầu phục hồi sau thời gian dài giảm giá. Nhiều dự án tăng giá bán, hàng loạt dự án có tiến độ tốt, đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng được nhiều khách hàng quan tâm hơn trong năm 2014. Tuy nhiên, chưa thể khẳng định năm 2014 là cái mốc sau 7 năm trầm lắng thị trường lại sốt trở lại.

Đồng quan điểm, ông Richard Lee, GĐ điều hành CBRE Việt Nam cũng cho rằng, trên thế giới trong vòng 20-30 năm trở lại đây, chưa nhìn thấy một chu kỳ phát triển nào của thị trường BĐS trong vòng 7-8 năm.

"Thời điểm gần đây, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu tích cực tuy nhiên đây là do tác động từ nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và kỳ vọng của thị trường chứ không phải là theo quy luật 7-8 năm", ông cho hay.

Còn theo Savills VN, thị trường đang diễn ra xu hướng hai chiều. Một số dự án thì chủ đầu tư có ý kiến tăng giá trở lại, nhưng rõ ràng điều đó chỉ diễn ra ở những dự án có tốc độ bán cực kỳ tốt, giá tăng khoảng 5-10% nên không còn phải lo giải quyết hàng tồn. Bên cạnh đó, vẫn còn rất nhiều dự án phải giải quyết hàng tồn kho nên việc giảm giá ở những dự án này là không tránh khỏi.