Nhu cầu đối với căn hộ bình dân rất lớn, giúp thanh khoản của phân khúc này ở 2 thị trường chính là Hà Nội và TP. HCM tăng mạnh trong mấy tháng gần đây. Tuy nhiên, thị trường diễn ra sự phân hóa và các chủ đầu tư cũng phải cạnh tranh nhau khá quyết liệt để thu hút khách hàng. 

Hà Nội: “Cháy hàng” vẫn phải cạnh tranh

Từ đầu năm 2014 đến nay, căn hộ giá trung bình, diện tích vừa phải, với giá trị khoảng 1 tỷ đồng/căn luôn được nhiều người săn đón. Nhu cầu lớn đối với loại hình căn hộ này đã kéo số lượng lớn nhà đầu tư quay trở lại thị trường. Không ít dự án có tiềm năng, trước khi chính thức chào bán ra thị trường, đã được nhà đầu tư mua gom cả sàn, rồi bán lại kiếm tiền chênh.

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch Nhà đất 24h thừa nhận, thực tế hiện nay, phần lớn căn hộ dự án có giá trung bình đang trong quá trình hoàn thiện đều đã được nhà đầu tư thứ cấp mua hết.

Theo ông Quỳnh, việc nhà đầu tư thứ cấp mua hết các sản phẩm giá trung bình cho thấy, nguồn cung sản phẩm này hiện nay chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của thị trường. Vì vậy, để mua được nhà với giá thấp hơn khoảng 200 - 300 triệu đồng/căn, khách hàng hướng tới các dự án vừa xong móng, tức chấp nhận đợi từ 1 - 2 năm mới có nhà, thay vì mua căn hộ tại các dự án đã và đang được chủ đầu tư hoàn thiện phần xây thô. Tuy nhiên, ngay cả dự án chủ đầu tư mới xây xong móng, nhiều dự án cũng đã bị nhà đầu tư thứ cấp thâu tóm hết sản phẩm. Muốn mua căn hộ sau đó, khách hàng phải chấp nhận một mức chênh nhất định.

Mặc dù căn hộ giá bình dân luôn trong tình trạng khan hàng và xuất hiện giá chênh, nhưng không phải mọi thứ đều diễn ra thuận lợi với các chủ đầu tư, mà các chủ đầu tư cũng đang canh tranh nhau khá quyết liệt, từ giá bán, vị trí, đến tiến độ dự án.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc CTCP Dịch vụ địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, mặc dù thị trường căn hộ khan sản phẩm nhà giá trung bình, nhưng khách hàng hiện nay cũng rất tỉnh táo trong việc mua nhà. Họ thường đưa ra nhiều tiêu chí để so sánh trước khi mua nhà.

Sự tỉnh táo của khách hàng khiến các dự án phải cạnh tranh nhau cả về giá bán, vị trí, lẫn tiến độ để dành lợi thế trong việc bán hàng. Các chủ đầu tư rất sợ thất bại trong bán hàng, nên luôn phải nhìn trước, nhìn sau trong việc đưa ra mức giá bán, nhằm cạnh tranh với các dự án lân cận.

Trao đổi với Đầu tư mới đây, một đại diện của Liên minh sàn R9+ tiết lộ, không chỉ chủ đầu tư mới sợ không bán được hàng, mà nhiều đơn vị phân phối hiện nay cũng muốn thu hồi tiền vốn nhanh. Vì vậy, dù dự án được nhiều khách hàng quan tâm, cũng không dám đưa ra mức chênh lệch quá cao so với mặt bằng giá trong khu vực. Theo đại diện này, sự cạnh tranh từ phía chủ đầu tư, lẫn đơn vị phân phối tạo “đất” cho nhà đầu tư kiếm lời, tuy nhiên dù xuất hiện giá chênh, nhưng giá căn hộ không cao một cách vô lý.

Vị đại diện này dẫn chứng hàng loạt dự án căn hộ thuộc cùng phân khúc này đang cạnh tranh trực tiếp với nhau trong việc bán hàng. Chẳng hạn, căn hộ tại Dự án HP Landmark Tower của Hải Phát đang có sự cạnh tranh trực tiếp về giá bán với căn hộ Dự án Spark Dương Nội của Tập đoàn Nam Cường. Song với lợi thế căn hộ dự án đã hoàn thiện, căn hộ Dự án Spark Dương Nội vẫn thu hút được lượng khách hàng riêng, có nhu cầu ở ngay, dù vị trí dự án xa hơn.

Trong khi đó, căn hộ Dự án CT1 Trung Văn, với giá chênh cả trăm triệu đồng mỗi căn hộ, cũng đang bị Dự án Green Stars tại 234 Phạm Văn Đồng có cùng tiến độ, ngang bằng về vị trí, nhưng lại được chào bán với giá thấp hơn cạnh tranh.

Ngoài ra, cũng theo vị đại diện này, hàng loạt dự án căn hộ giá rẻ đang được chào bán như CT2B Tân Tây Đô, CT Number One Hoài Đức, hay CT12 Văn Phú (Hà Đông), chủ dự án và đơn vị phân phối cũng phải tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ với những dự án lân cận bằng cả tiến độ, lẫn giá cả và các chương trình ưu đãi, nhằm thu hút khách hàng.

TP. HCM: Khan hiếm nguồn cung tốt

Cuối tuần trước, Công ty Hung Thinh Land mở bán Dự án căn hộ 8X Thái An tại quận 12, TP. HCM. Với mức giá trung bình từ 725 triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng/căn cho các loại căn hộ có diện tích từ 54 - 60 m2, chỉ sau gần 2 tuần mở bán, toàn bộ 187 căn hộ của dự án này đều đã được bán hết.

Đây là dự án căn hộ do Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành làm chủ đầu tư, nhưng trước đó bị “trùm mền” trong thời gian dài do chủ đầu tư khó khăn về vốn. Tuy nhiên, vừa qua, Công ty Hưng Thịnh Land đã bơm vốn cho Đất Lành thông qua hình thức hợp tác đầu tư để làm hồi sinh dự án này và nhận được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng.

Trước đó, một số dự án căn hộ cùng phân khúc như Hưng Ngân Garden ở quận 12, Sunview Town ở quận Thủ Đức, 4S Linh Đông… cũng có được kết quả bán hàng khá tốt trong các lần mở bán.

Theo phân tích của giới chuyên môn, một trong những nguyên nhân giúp các dự án căn hộ được xây dựng bài bản thuộc phân khúc trên dưới 1 tỷ đồng/căn có kết quả bán hàng tốt thời gian qua là do nguồn cung đang khan hiếm. Thêm vào đó, lãi suất vay mua nhà đang khá thấp, cùng với các chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ dự án đã thực sự kích thích nhu cầu người mua nhà.

Ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn nhận định, nhiều thông tin cho rằng, TP. HCM đang có lượng tồn kho “khủng” căn hộ, song cần phải xác định rõ, đâu mới là nguồn cung thực sự để khách hàng quan tâm.

“Những dự án căn hộ được xây dựng tốt hoặc đã bàn giao nhà hầu như đã được bán hết. Hiện nay, để tìm chủ dự án có đủ năng lực thực sự hoàn thành dự án cũng dễ dàng đối với người mua”, ông Thanh nói và cho rằng, nguồn cung tồn đọng hiện nay so với nhu cầu thực sự không lớn, chỉ cần những dự án này điều chỉnh căn hộ diện tích hợp lý, xây dựng tốt chắc chắn sẽ bán được hàng.

Trước thực tế nhu cầu về nhà ở đang nhắm mạnh vào phân khúc có mức giá tầm trung, nhằm tạo ra một diễn đàn kết nối giữa chủ đầu tư với người tiêu dùng, từ ngày 27 - 29/6/2014, tại TP. HCM, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, phối hợp cùng CTCP Dịch vụ và xúc tiến thương mại Hiệp hội Doanh nghiệp TP. HCM (Hupa TPS) tổ chức Triển lãm bất động sản 2014 với chủ đề: “Giao dịch nhà - đất trên dưới 1 tỷ đồng”.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH), từ giữa năm 2013, đặc biệt là từ đầu năm đến nay, thanh khoản thị trường căn hộ ở TP. HCM đã cải thiện đáng kể, đặc biệt là phân khúc căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ tốt ở phân khúc này khá hiếm do các dự án hầu như đã được tiêu thụ hết thời gian qua.

“Đầu năm 2013, Chính phủ cho phép các dự án xây dựng dở dang hoặc dự án mới được điều chỉnh thiết kế căn hộ diện tích nhỏ, nhưng thủ tục xin điều chỉnh vẫn rất nhiêu khê, nên đến nay, nhiều chủ dự án vẫn còn loay hoay với thủ tục, chưa thể tiến hành xây dựng”, ông Hiếu nói và đưa ra ví dụ, tại các dự án do TDH làm chủ đầu tư, lượng căn hộ có diện tích nhỏ đã bán hết từ khá lâu.

Ngay sau khi có quy định cho phép điều chỉnh thiết kế dự án, TDH đã xin điều chỉnh các dự án theo dòng sản phẩm S-Home, nhưng đến nay, thủ tục mới cơ bản hoàn thành và chuẩn bị xây dựng, dự kiến đến cuối năm nay, hoặc sang năm 2015, nguồn cung mới từ những dự án này mới được chào bán trên thị trường.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, trong thời gian tới, các dự án thuộc phân khúc bình dân, có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn sẽ tiếp tục là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thị trường.

Ông Châu cho biết, thời gian qua, nhiều dự án có mức giá dao động khoảng 15 - 17 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án chung cư giá chỉ từ 10 triệu đồng/m2 mở đã thực sự hút khách hàng. Những căn hộ có diện tích nhỏ, từ 40 - 70 m2 được nhiều người dân quan tâm, trong khi những căn hộ có diện tích rộng lại tồn một lượng hàng lớn. Thêm vào đó, lãi suất cho vay mua nhà từ gói 30.000 tỷ đồng giảm còn 5%/năm, được kỳ vọng tạo sự sôi động của phân khúc nhà có giá trên dưới 1 tỷ đồng. Đồng thời, đây sẽ là phép giải hữu hiệu của bài toán tìm đầu ra cho sản phẩm bất động sản hiện nay và góp phần khuấy động lại thị trường trong thời gian tới.