Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tiếp xảy ra các tranh chấp liên quan đến các dự án bất động sản. Điều đáng nói, các chủ đầu tư dùng cả “luật giang hồ” để... xử người dân trót mua... dự án.

Điều này đã dấy lên hồi chuông báo động về văn hóa kinh doanh của các chủ đầu tư thời kỳ thị trường bất động sản “chìm đáy” dành cho các “thượng đế” đã bỏ tiền ra mua căn hộ của họ.

Không chỉ là cá biệt

Một số dự án xảy ra nhiều tranh chấp trong thời gian gần đây như: cách tính diện tích căn hộ của DN tư nhân số 1 Lai Châu tại chung cư Đại Thanh; hay phí dịch vụ, sổ đỏ, sở hữu chung - riêng của Tập đoàn Bitexco tại chung cư cao cấp The Mannor; phí dịch vụ tại Keangnam…). Trong đó, đáng chú ý là đa phần những rủi ro xảy ra trong quá trình tranh chấp trên đều rơi vào người mua, vì chủ đầu tư luôn là “người nắm phần chuôi”.

Điển hình nhất khi nhắc đến việc hành xử kiểu côn đồ với cư dân, người ta sẽ nghĩ ngay đến chủ đầu tư ở toà nhà cao, hiện đại, đẹp nhất Việt Nam. Do mâu thuẫn về việc đóng phí dịch vụ, chủ đầu tư Keangnam đã nghĩ ra “độc chiêu” cắt thang máy. Cho rằng việc các hộ dân chưa đóng phí dịch vụ là vi phạm hợp đồng, Ban quản lý tòa nhà cao nhất Việt Nam này đã đơn phương “khóa” hàng trăm thẻ từ của các hộ dân, khiến các hộ này không thể sử dụng thang máy được. Chưa dừng lại ở đó, Keangnam tiếp tục “dằn mặt” cư dân bằng cách cắt điều hòa trong thang máy, không bật hệ thống thông gió ở hành lang, tháo bớt đèn chiếu sáng ở các sảnh, cắt giảm nhân viên bảo vệ, lễ tân trước làm đến 18h30, giờ chỉ làm hành chính... trong khi Keangnam đã thu tiền đến hết tháng 7/2011 với giá 0,99 USD/m2 tại thời điểm đó.  Sự việc đẩy lên đỉnh điểm khi có một nhóm côn đồ đã tấn công một cư dân của tòa nhà Keangnam trọng thương nhưng lực lượng bảo vệ và ban quản lý toà nhà vẫn không có phản ứng gì. Theo người dân kể lại, khi sự việc xảy ra họ đã gọi bảo vệ nhưng khi sự việc kết thúc, lực lượng này mới có mặt. Ngoài ra những tên côn đồ này lại có đeo đầy đủ thẻ ra vào như những cư dân sống trong tòa nhà là điều khiến họ không thể hiểu. Để đáp trả lại cách hành xử côn đồ của chủ đầu tư, cư dân toà nhà cao nhất Việt Nam đã đun bếp than tổ ong trước cửa toà nhà để phản đối.

Mới nhất, tại khu chung cư số 101 Láng Hạ, Hà Nội gần đây người dân liên tục phản ảnh tới các cơ quan chức năng về việc chủ đầu tư tòa nhà là CT CPXD số 5 HN tự ý rào chắn đường giao thông xung quanh tòa nhà, quây cải tạo trước cửa sảnh chính khiến người dân không có đường vào nhà, phải chuyển sang đi cửa ngách.

Dư luận cả nước còn bán tín bán nghi về thông tin một nhóm cư dân mua nhà chung cư Đại Thanh tập hợp trước sàn giao dịch Mường Thanh yêu cầu chủ đầu tư đối thoại, bị nhóm người lạ mặt được cho là bảo vệ của dự án, đánh cho chảy máu loang lổ. Tuy nhiên, đến nay, công an vẫn “chưa thể” tìm ra người gây ra cái sự việc xảy ra giữa “thanh thiên bạch nhật” này.

Trước đó, trên cả nước cũng xảy ra nhiều trường hợp cư dân chung cư đi “kiện” nhà đầu tư gặp phải tình cảnh dở khóc, dở cười. Tại TP HCM, gần 30 người mua căn hộ Mỹ Phú (quận 7, TPHCM) kéo đến cao ốc Petroland Tower yêu cầu DN giải trình tiến độ dự án nhưng đã bị khóa cứng tại sảnh thang máy tầng 7 của tòa nhà. Được biết, những cư dân của dự án này đến đây yêu cầu nhà đầu tư bàn giao căn hộ mà đã chậm tiến độ hơn 1 năm trời. Tuy nhiên, khi họ vào bên trong cao ốc này thì thang máy bị khóa. Chờ ở sảnh thang máy đến tận trưa, khách hàng gọi điện cho công an thì thang máy hoạt động trở lại.

“Tại anh, tại ả”

Theo GS Ðặng Hùng Võ, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp do thị trường BÐS Việt Nam phát triển quá nóng trong thời gian qua, mang lại lợi nhuận cao trong một thời gian ngắn. Hơn nữa, một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt, một số khách hàng ham lợi, chạy theo tâm lý đám đông khi thị trường nóng nhưng lại co cụm, bất hợp tác với chủ đầu tư trong việc thực hiện hợp đồng.

Một bộ phận chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng chưa có tính chuyên nghiệp, chỉ nhìn thấy lợi trước mắt. Hơn nữa, Luật Chung cư, pháp luật còn thiếu các quy định về quản lý giao dịch BÐS hình thành trong tương lai, quản lý rủi ro chưa đúng cách, quy định chưa rõ ràng về không gian, ban quản lý chung cư, dịch vụ. Hợp đồng, thỏa thuận giữa chủ đầu tư dự án và khách hàng mang tính áp đặt do chủ đầu tư đơn phương đưa ra, thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi khách hàng, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng.

Tuy vậy, tình hình cụ thể phụ thuộc rất nhiều vào cả chủ đầu tư và khách hàng. Nếu ban đầu các hợp đồng chính chuẩn rõ ràng và sau này chủ đầu tư làm đúng như thế thì khách hàng không thể trách họ được, vì giấy trắng mực đen đã ký rồi. Việc các khách hàng đến gặp chủ đầu tư đòi đối thoại là việc làm hết sức cần thiết khi những mâu thuẫn chưa được giải quyết. Tuy nhiên, người dân không nên tụ tập quá đông người theo kiểu biểu tình để gây sức ép lên chủ đầu tư.

GS Võ cũng chỉ ra những khó khăn trong giải quyết tranh chấp gồm: Thiếu cơ sở pháp lý cho giải quyết tranh chấp, chế tài xử phạt vi phạm chưa đủ sức răn đe; hợp đồng, thỏa thuận ký giữa các bên thường không chặt chẽ và có nhiều khoảng trống trong đó thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư (đặc biệt đối với các hợp đồng chủ đầu tư áp đặt mẫu hợp đồng đối với khách hàng); Sự vào cuộc của các cơ quan quản lý nhà nước còn chưa quyết liệt, chưa đồng bộ và thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan, tòa án chưa tham gia có hiệu quả.

Hiện nay, khó khăn là bối cảnh chung của các DN bất động sản nên có rất nhiều cách ứng xử khác nhau của các chủ đầu tư. Thế nên, các bên cố gắng tìm được tiếng nói chung trên phương án thống nhất bàn bạc để đi đến thoả thuận là tốt nhất. Không nên để xảy ra tình trạng xô xát. Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, không nên để những vụ việc “giải quyết thiếu bình tĩnh” như thế làm ảnh hưởng đến uy tín của DN bất động sản và niềm tin của khách hàng.

Rủi ro cho cả hai phía

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền - Giám đốc, Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF - Hồng Đức)

Thị trường bất động sản VN đang trong giai đoạn trầm lắng. Đây là tiền đề cho xu hướng gia tăng các xung đột, bất đồng giữa các đối tượng tham gia thị trường. Do vậy cần quan tâm tới một số vấn đề pháp lý của các dạng tranh chấp trong các giao dịch bất động sản.  Một trong các dạng tranh chấp gây bức xúc dư luận và ảnh hưởng tiêu cực đó là tranh chấp về cách tính diện tích riêng của các căn hộ. Ví dụ: tranh chấp giữa chủ hộ tại tòa nhà CT6A Đại Thanh và chủ dự án (chủ dự án chia khách hàng thành hai nhóm với cách tính diện tích khác nhau. Gần 300 căn bị tính diện tích theo tim tường chung và toàn bộ tường bao căn hộ, cột, hộp kỹ thuật. Trong khi đó, khoảng hơn 900 căn còn lại, hợp đồng tính diện tích từ tim tường chung và tim tường bao ngoài).

Về mặt cơ sở pháp luật, theo điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP về Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng ban hành, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ thêm các nội dung phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán. Diện tích sàn căn hộ mua bán có thể được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Không có quy định cấm chủ đầu tư lựa chọn các cách tính diện tích khác nhau cho các hợp đồng, tuy nhiên, việc quy định khác nhau sẽ dễ dẫn đến khiếu kiện của người mua.

Tuy nhiên, điều đáng lưu ý trong một số trường hợp chính chủ dự án mới là bên phải chịu rủi ro. Rủi ro của chủ dự án khi các điều khoản không rõ ràng là các điều khoản có thể được giải thích bất lợi cho chủ dự án dự trên cơ sở Điều 407 của Bộ luật Dân sự, theo đó “trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích điều khoản đó”.

Ngoài ra còn có một dạng tranh chấp khá phổ biến khác là tranh chấp giữa chủ đầu tư nhà chung cư và chủ sở hữu căn hộ có các tranh chấp liên quan đến phần diện tích chung và diện tích riêng. Trong đó, chủ yếu là tranh chấp trong xác định diện tích chung. Ví dụ: Tranh chấp giữa các chủ hộ chung cư Botanic Towers và Cty Phú Hưng Gia về quyền sở hữu đối với các diện tích tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng là tài sản của Phú Hưng Gia hay thuộc sở hữu chung của các chủ hộ nhà chung cư; Tranh chấp tầng hầm để xe tại chung cư cao cấp The Manor khi chủ đầu tư Bitexco khẳng định tầng hầm để xe thuộc sở hữu của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe ô tô, còn các cư dân ở đây cho rằng diện tích này thuộc sở hữu của mình và yêu cầu quyền được gửi xe với mức phí do UBND thành phố Hà Nội quy định. Do vậy, để tránh tranh chấp, ngoài các diện tích được quy định cụ thể theo luật, các diện tích khác cần được xác định cụ thể trong các hợp đồng mua bán nhà.

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn đàn doanh nghiệp