Bộ Xây dựng dự kiến cho phép các khu đô thị được xây nhà liền kề trên lô đất tối thiểu 25m2, trong khi các chuyên gia quy hoạch cảnh báo nguy cơ hình thành và hợp thức cho nhà siêu mỏng, không đồng nhất Luật Đất đai.

Khó được cấp sổ đỏ

Bộ Xây dựng vừa đưa ra lấy ý kiến dự thảo quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch đô thị và thiết kế kiến trúc cảnh quan. Theo đó, kích thước tối thiểu lô đất xây dựng nhà ở liên kế (liền kề) là 25m2 (rộng 2,5m, dài 10). Quy chuẩn này lập tức nhận được ý kiến trái chiều trong giới chuyên gia về quy hoạch đô thị.

Nhiều người cho rằng, cho phân lô quá nhỏ có thể khiến bộ mặt đô thị bị méo mó, đặc biệt trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Trao đổi với Tiền Phong, TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch kiến trúc Hà Nội cho rằng, quy định hiện hành tại các đô thị lớn như Hà Nội, TPHCM… đều nêu rõ, diện tích thửa đất được cấp sổ đỏ phải không nhỏ hơn 30m2. Trong khi dự thảo quy chuẩn của Bộ Xây dựng lại cho phép khu đô thị được phân lô tối thiểu 25m2 để xây nhà ở.

“Khi xây dựng văn bản luật phải đồng nhất với các quy định khác, không phải đặt ra theo yêu cầu riêng của chuyên ngành nào. Ở đây không chỉ Luật Xây dựng, còn phải tuân theo Luật Đất đai”, ông Nghiêm nói.

Theo ông, tuy Luật Đất đai cho phép các địa phương quy định diện tích tối thiểu lô đất được cấp sổ đỏ, nhưng phải từ 30m2 trở lên. Do đó, Bộ Xây dựng đưa ra quy chuẩn diện tích nhỏ hơn là không hợp lý. Thậm chí, quy định cũ còn giới hạn chi tiết với nhà liền kề bề rộng phải 5m trở lên.

“Nếu chấp nhận những căn nhà 25m2, dường như chúng ta đang đồng thuận với sự tồn tại của nhà siêu mỏng, siêu méo, làm xấu cảnh quan. Quy định này làm bộ mặt đô thị xấu đi, nhưng dễ cho nhà quản lý”. Ông Nguyễn Văn Đực

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM nói rằng không hiểu sao Bộ Xây dựng lại đưa ra quy chuẩn như vậy, khi quy định cấp sổ đỏ phải lớn hơn 30m2.

“Ở nước ta có nhiều cái không thống nhất. Văn bản mỗi cơ quan ban hành một kiểu, trái ngược nhau”, ông Đực nói.

Các chuyên gia cũng cho rằng, có thể quy định này của Bộ Xây dựng nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư các khu đô thị được phân lô, bán nền dễ hơn, khi Thông tư liên tịch số 20/2013 (có hiệu lực từ 5/1/2014) cho phép bán đất nền dự án để người dân tự xây nhà.

Chuyên gia Đặng Hùng Võ lại cho rằng, chuyện một dự án được phân chia diện tích tối thiểu, khác với thửa đất từng người riêng biệt. Thửa đất riêng lẻ được cấp sổ đỏ phải rộng hơn 30m2, nhưng với một dãy nhà liền kề nhau cùng kiến trúc có thể nhỏ hơn vẫn chấp nhận được. Nếu Bộ Xây dựng quy định vậy các địa phương vẫn phải cấp sổ đỏ cho người mua.

Hợp thức cho nhà siêu Mỏng?

Không chỉ cảnh báo việc chồng chéo quy định, không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, TS Đào Ngọc Nghiêm còn cảnh báo, nhà ở diện tích nhỏ (25m2) ảnh hưởng rất lớn đến bộ mặt cảnh quan, kiến trúc đô thị. Trong khi chúng ta đang quyết liệt chống xây dựng nhà siêu mỏng, siêu méo; cấm xây nhà trên những lô đất hình dáng không thích hợp, giờ quy định vậy lại thành cho phép tồn tại nhà siêu mỏng.

“Quy mô lô đất cũng là yêu cầu quan trọng. Quá nhỏ không phù hợp với diện mạo đô thị, ít nhất phải 30m2 trở lên”, ông Nghiêm nói.

Ông Vương Anh Dũng, Vụ trưởng Quy hoạch - Kiến trúc (Bộ Xây dựng) cho biết, quy chuẩn đang trong quá trình biên soạn và lấy ý kiến rộng rãi, nên chưa thể xem là phương án chính thức.

“Vừa rồi bộ đã có văn bản lấy ý kiến các địa phương, nhưng còn nhiều ý kiến khác nhau. Bộ và các vụ cũng chưa có ý kiến chính thức về quy chuẩn này”, ông Dũng nói.

Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, quy định diện tích tối thiểu được cấp sổ đỏ là do mỗi địa phương ban hành theo tiêu chí khác nhau. Việc quy định trong dự thảo của Bộ được xây dựng nhằm áp dụng trên toàn quốc. Có thể quy chuẩn đưa ra mức 25m2 để đảm bảo áp dụng trên thực tế tùy từng địa phương, nhưng không trái các quy định của pháp luật khác.

Theo ông Dũng, trong quá trình xây dựng văn bản và lấy ý kiến đóng góp sẽ thấy ngay vấp váp. Quy chuẩn mới do Bộ Xây dựng thay mặt Chính phủ nghiên cứu soạn thảo. Để được ban hành còn phải thông qua các bộ ngành khác.