Năm 2014 chứng kiến nỗ lực, quyết tâm rất lớn của nhà hoạch định chính sách liên quan tới khung pháp lý chuẩn mực, sát thực hơn dành cho ngành xây dựng - bất động sản (BĐS), thể hiện rõ nhất qua quá trình hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS (sửa đổi) do Bộ Xây dựng đảm trách.

Cơ quan đầu ngành xây dựng vừa bổ sung thêm nội dung mới trong Dự thảo Luật Nhà ở: Không bắt buộc công chứng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà. Về xử phạt “nạn”’ phân lô bán nền sai phép, Nghị định 102 mới ban hành vẫn khiến dư luận băn khoăn.

Nên chăng, Nhà nước lẫn Bộ Xây dựng hãy “soi xét” chỉn chu hơn nữa về thảm cảnh phân lô bán nền thiếu kiểm soát ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM để xử lý thấu đáo.

Vết dầu loang

10 năm trước, quy định cấm phân lô bán nền đã được nêu rõ tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Chính phủ và các cơ quan liên ngành đều đã “sớm” nhận ra hệ lụy của việc “buông cương” cho giới tạo lập địa ốc mặc nhiên chia lô bán nền đất (cho người mua tự xây dựng trên cả khu đất mới chỉ hoàn thiện phần san ủi hoặc chút ít hạ tầng): Nghị định 181/2004/NĐ-CP không cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền và quy định xây xong nhà mới được bán.

Tháng 6/2011, giới DN địa ốc đứng ngồi không yên vì thông tin Bộ Xây dựng chính thức đề xuất cấm phân lô bán nền, bán nhà xây thô với Thủ tướng Chính phủ. Thậm chí, lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) lúc đó đã khẳng định ý chí nhà quản lý: Nếu không làm mạnh việc xóa bỏ phân lô bán nền (gốc rễ của đầu cơ) thì rủi ro và thiệt hại sẽ luôn rơi vào người tiêu dùng.

Tuy nhiên, cuối năm 2013, Thông tư liên tịch số 20 (hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 11/2013/NĐ-CP) do Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ ban hành với nội dung: cho phép phân lô bán nền. Theo đó, từ 5/1/2014, người dân có thể được chuyển quyền sử dụng đất trong KĐT để tự xây nhà ở. Đồng thời, UBND cấp tỉnh sẽ quy định (sau khi được Bộ Xây dựng thống nhất bằng văn bản) các khu vực đô thị thuộc diện áp dụng Thông tư trên.

Nhìn tổng quan, “cư xử” với bài toán cho phép - cấm phân lô bán nền đất đô thị đã cho thấy cái khó của nhà quản lý. Từ chuyện gắt gao “cấm tiệt” phân lô bán nền như hàng loạt đạo luật, nghị định trước 2010 nhưng thực thi áp dụng lại chưa tới nơi tới chốn.

Tới lúc BĐS “cảm lạnh”, tồn kho sản phẩm, nợ xấu ngập ngụa, cục máu đông địa ốc còn chèn sang cả cơ thể nhà băng, sự cương quyết đối với phân lô bán nền đã không còn. Có ý kiến cho rằng nhà quản lý đã “quá” chú trọng vào giải quyết hàng tồn, khắc phục nợ xấu mà quên đi hệ lụy nhãn tiền mà phân lô bán nền thiếu kiểm soát đã gây ra.

Thiệt đơn, thiệt kép

Nghị định 102 quy định các mức phạt (phạt tiền, khắc phục hậu quả, nộp lại số lợi bất hợp pháp) dành cho hành vi tự ý chuyển nhượng dưới hình thức phân lô bán nền trong dự án xây dựng nhà ở kinh doanh. Cao nhất, và được cho là phổ biến nhất về mức độ dự án, các dự án quy mô trên 5ha vi phạm sẽ bị xử phạt “kịch khung” 200 triệu đồng.

Thông thường, một chính sách Luật khi vào thực tế đều cần hiệu chỉnh, bổ sung, hướng dẫn của các văn bản dưới Luật. Với chế định xử phạt này, sẽ đòi hỏi những nội dung giúp cơ quan thực thi pháp luật xác định rõ mức độ vi phạm, hậu quả lẫn số lợi bất hợp pháp có được từ phân lô bán nền sai phép.

Công việc xác minh số lợi bất hợp pháp trong kinh doanh BĐS thì cực khó, theo lời một dân đầu cơ “có sỏi” trong giới nhà đất. Từ khai man giá trị giao dịch trên hợp đồng để… giảm thuế, thẩm định giá nhà đất khó chính xác (áp dụng khung giá đất đô thị được ban hành thì “vênh” với thị trường, trong khi các đơn vị thẩm định giá địa ốc thường “mỗi người một phách”)…

Giả thiết khó khăn vừa nêu được giải quyết thấu đáo với kỳ vọng chấm dứt nạn phân lô bán nền vô tội vạ, thì thiệt hại và hậu quả dành cho chính nhà quản lý, giới quy hoạch đô thị lẫn người dân lại vượt ngoài khung Nghị định.

Tháng 9 vừa qua, người dân Bà Rịa - Vũng Tàu cuối cùng cũng được chứng kiến phiên xét xử lại vụ án phân lô lừa bán hàng trăm nền đất (đã hoãn xử từ tháng 12/2010).

Cụ thể, Công ty Hương Doan (do Trần Thị Doan làm Chủ tịch HĐQT) đã mua nhiều thửa đất nông nghiệp tại Tp.Vũng Tàu với hình thức thanh toán một phần tiền cho người bán, kéo dài thời gian trả rồi tự ý san ủi, phân lô bán nền… không xin phép cơ quan thẩm quyền.

Lừa đảo, chiếm đoạt hơn 63 tỷ đồng của 235 người (chủ yếu trú tại Vũng Tàu) suốt từ năm 2007 đến 2010, Trần Thị Doan bị tuyên án chung thân… Án tại hồ sơ, nhưng còn đó là bài toán an cư cho hơn 200 nạn nhân tại địa bàn. Tại Tòa, các bị hại đề nghị Tòa xem xét tạm giao một phần quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất tại các thửa đất đã mua với Công ty Hương Doan.

Đáng tiếc, đó là các hợp đồng vô hiệu và đất thuộc diện quy hoạch sử dụng vào các công trình công cộng khác nhau nên việc công nhận đất để giảm thiệt hại cho bị hại là vi phạm pháp luật. Tạm hiểu, giải pháp cuối cùng sẽ là di dời để hoàn nguyên hiện trạng ban đầu.

Chủ tọa đã chính thức gửi lời xin lỗi đến các bị hại (vì không thể công nhận đất để giảm thiệt hại), nhưng hậu quả để lại sẽ rất nặng nề: sinh kế, an cư của 235 người dân; công tác di dời áp dụng theo quy chế nào? Cưỡng chế hoàn toàn hay có sự đền bù, hỗ trợ tạm cư nhất định? Kẻ có tội đang chấp hành án đã đành, còn cơ quan chức năng vẫn loay hoay xử lý “hậu quả”.

Với mức phạt 200 triệu đồng, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp, khắc phục hậu quả, “vòng kim cô” siết phân lô bán nền đang nới ra trông thấy cho giới tạo lập nhà đất. Nhiều DN sẽ rộ trào lưu làm dự án phân lô dưới 5ha (mức phạt dưới 150 triệu đồng), vì dễ “làm”, dễ nộp phạt - lãnh đạo một DN chuyên về tư vấn đầu tư ám chỉ.