Thị trường bất động sản (BĐS) chỉ sau một năm hội nhập WTO với các nguồn vốn đầu tư đổ dồn vào gây nên rất nhiều biến động. Một trong những điểm thể hiện rõ nét nhất là “chiếc áo” chính sách quản lý đang trở nên quá chật, bởi tốc độ phát triển quá nhanh của thị trường.

Có lẽ một trong những sự kiện nổi bật nhất, gây chấn động cho cả doanh nghiệp và thị trường BĐS năm 2007 là việc UBND TP HCM ra quyết định bắt 3 chủ đầu tư dự án căn hộ Blue Diamond Tower, Skydend 3 và The Vista phải trả lại tiền khách hàng góp vốn, tiền giữ chỗ căn hộ giai đoạn đầu. Lý do lớn nhất được đưa ra là các chủ đầu tư chưa làm xong móng đã huy động vốn và điều này đã vi phạm Luật Nhà ở và Nghị định 153/NĐ - CP.

Lỗi tại lịch sử?

Nhưng các doanh nghiệp về địa ốc cho rằng vấn đề huy động vốn của các chủ đầu tư đều do vấn đề lịch sử để lại. Thực tế, doanh nghiệp Việt Nam có trên 90% thuộc diện DNNVV nên nguồn vốn rất nhỏ, ngay cả doanh nghiệp lớn của nhà nước nhưng cũng chỉ đủ vốn đầu tư cho một đến 2 dự án và khi đầu tư mới đều phải vay vốn ngân hàng.

Còn lại việc đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước khác đều phải dựa vào 2 nguồn vốn vay là từ ngân hàng, quỹ đầu tư hoặc huy động qua kênh khách hàng. Trong đó, tại TP HCM ngay từ cuối những năm 90 nhiều khu căn hộ như Bàu Cát (Tân Bình), Chu Văn An - Đinh Bộ Lĩnh (Bình Thạnh), Lãnh binh Thăng... được coi là đi đầu trong việc chủ đầu tư huy động vốn trực tiếp từ khách hàng. Cách làm này được các doanh nghiệp ứng dụng từ đó cho đến nay và việc 3 chủ đầu tư bị phạt đã gây nhiều chấn động.

Tuy ngay sau khi có quyết định từ UBND TP HCM và Sở Xây dựng thì các chủ đầu tư lập tức hoàn trả lại tiền cho khách hàng nhưng lại không "phục" với quyết định này. Nhiều chủ đầu tư cho rằng, lỗi này chính là do hướng dẫn dưới luật và nghị định Chính phủ chưa rõ ràng, và vì thế doanh nghiệp không biết cách để thực hiện.

Mặt khác, điều các chủ doanh nghiệp chưa thực sự hiểu rõ: Thế nào là huy động vốn? Đối với một doanh nghiệp sản xuất để yên tâm hơn với thành phẩm thì yêu cầu đối tác cần mua hàng đặt cọc trước. Bởi cơ chế thị trường nếu không đặt cọc khách hàng hoàn toàn đơn phương chấm dứt hợp đồng, hàng thừa ế chắc chắn nhà sản xuất phải lãnh đủ.

Vì vậy, các doanh nghiệp cho rằng việc đặt cọc đó chỉ là cam kết khẳng định sự cần thiết thực sự của người có nhu cầu mua nhà và trong trường hợp không đặt cọc mà khách hàng cứ đăng ký nhưng cuối cùng không mua làm ảnh hưởng trực tiếp đến người có nhu cầu thực sự. Doanh nghiệp còn lý giải: Đối với căn hộ “cao cấp” như Blue Diamond thì khách hàng chỉ thực hiện việc giữ chỗ với số tiền 30 triệu đồng/căn hộ - số tiền này thì thực sự quá nhỏ so với giá trị với giá bán dự kiến từ 14 - 18 triệu đồng/m2.

Xét về góc độ kinh doanh, với những diễn biến của thị trường BĐS việc chủ đầu tư làm xong móng dự án thì ít nhất phải mất từ 6 tháng đến 1 năm nên dễ gây ra tình trạng khan hàng, sẽ đẩy giá căn hộ tăng cao.

Và thiếu quyết sách

Trước những diễn biến phức tạp của thị trường BĐS, chỉ trong một thời gian ngắn Chính phủ, bộ ngành liên quan liên tiếp có rất nhiều nghị định, thông tư, hướng dẫn như Luật Nhà ở, NĐ 181, Thông tư 02, NĐ 153... nhằm hạ nhiệt và bình ổn thị trường.

Tuy nhiên, thiếu tính chặt chẽ nên ở thời điểm hiện tại thì tất cả đang bộc lộ rất nhiều điểm không phù hợp với thực tế, thậm chí sau mỗi lần thông tư, NĐ được ban ra nó đã gây ra những tác dụng ngược với thị trường BĐS. Hoặc trước chính sách mới khiến các chủ đầu tư tìm ra cách để lách luật. Ngay NĐ 181 được tập trung chủ yếu vào việc hạn chế phân lô, bán nền ban đầu làm cho thị trường đồng loạt đóng băng nhưng trên thực tế chỉ sau một thời gian ngắn khi những khó khăn này được cởi bỏ thì giá nhà đất tăng vọt, thị trường trở nên phức tạp hơn nhiều.

Trong năm 2007, liên tiếp có đến 3 lần biến động về giá và tại TP HCM lần đầu tiên xảy ra tình trạng khách hàng chen nhau đặt chỗ mua căn hộ, nền đất, đã đẩy giá nền đất, căn hộ nhiều điểm tăng lên gấp từ 2 - 3 lần so với năm trước đó.

Mới đây, Luật Thuế thu nhập cá nhân vừa được Quốc hội thông qua sẽ áp dụng thuế chuyển nhượng BĐS 25% và thuế lũy tiến nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất. Ngay lập tức đã nhận được sự phản ứng đồng loạt của các doanh nghiệp BĐS và đang có nguy cơ đẩy các giao dịch BĐS sang thế giới ngầm, đồng thời báo động sẽ có thêm một đợt tăng giá mới.

Một trong những nguyên lý cơ bản của thị trường khi giá liên tục tăng đột biến là do tình trạng khan hàng hoặc cung không đủ cầu. Thực tế này đang diễn ra ngay tại TP HCM và sau hàng loạt cơ chế chính sách mới nó lại càng đẩy vấn đề này thành cao trào mới. Đồng thời thành phố đang rơi vào tình trạng bế tắc khi triển khai một loạt chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp, tái định cư... thậm chí trước nguy cơ phá sản.

Về vấn đề này, thành phố cũng đã vận dụng rất nhiều chính sách nhằm hỗ trợ nhà đầu trực tiếp và kêu gọi doanh nghiệp tham gia những chương trình này nhưng tất cả cũng bị vướng bởi chính những cơ chế chính sách đề ra. Theo các doanh nghiệp BĐS thì tình trạng này sẽ còn kéo dài bởi vướng mắc quá nhiều từ các quy chế, thủ tục đầu tư của một dự án. Chu trình để đầu tư một dự án về nhà ở chủ đầu tư phải mất từ 5-6 năm kể từ khi được phê duyệt, thiết kế, giải phóng mặt bằng...

Tầm nhìn dài hạn

Rõ ràng thị trường BĐS đang có lợi thế rất lớn về nguồn vốn thu hút đầu tư, nhất là vốn FDI trong năm 2007 đạt tổng số trên 20 tỷ USD thì BĐS chiếm 40% và tại TP HCM nguồn vốn này chiếm trên 85%. Đây chính là cơ hội cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, để thị trường "hấp thụ" tốt rất cần một chính sách phù hợp với tốc độ phát triển cũng như biến động của thị trường. Các nhà làm luật, chính sách cần phải tránh tình trạng kéo dài thời gian, dẫn đến tình trạng luật thì mới nhưng nội dung đã không còn phù hợp với diễn biến thị trường.

Thực tế, do chu trình đầu tư vào một dự án mới quá dài, ảnh hưởng trực tiếp đến chủ đầu tư và chậm giải quyết nhu cầu của người cần mua nhà, vì thế để tránh tình trạng khan hàng đẩy giá lên cao, điểm trước hết không hề kém phần quan trọng là cần phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính. Sau đó hỗ trợ doanh nghiệp giải phóng mặt bằng dự án để rút ngắn thời gian đầu tư.

Đối với các doanh nghiệp đầu tư vào các chương trình xã hội hóa nhà ở như nhà cho người thu nhập thấp, tái định cư cần được hỗ trợ trực tiếp về vốn, mặt bằng, nguồn nhân lực, đẩy mạnh xã hội hóa hơn nữa... Giúp cho doanh nghiệp có cái nhìn nhận dài hơi trong việc lựa chọn khách hàng đầu tư cho phù hợp.

Để làm được những điều này, đòi hỏi ngành quản lý BĐS phải phải có đội ngũ quản lý có đầy đủ kiến thức, tầm nhìn sâu rộng và hướng mở cho thị trường. Điều tất nhiên, nên các nhà làm chính sách không nhanh chóng thay đổi tầm nhìn dài hạn, đi trước một bước và theo chiều sâu thì sẽ không thể "trị" hết bệnh đầu cơ và giá nhà đất chắc chắn còn nhiều đột biến.