Hàng loạt “ông lớn” bất động sản chuyển sang xây nhà ở xã hội – phân khúc bị “ghẻ lạnh” suốt thời gian thị trường sôi động. Tuy nhiên, chính khi còn trên giấy, các dự án nhà ở xã hội với diện tích nhỏ, giá thấp có nguy cơ đối mặt với việc tồn kho, như tình trạng nhà thương mại giá thấp hiện đang phải gồng lên chịu đựng.

Đua nhau xây nhà ở xã hội

Công ty Vinaconex 2 vừa có đề nghị được chuyển đổi một tòa chung cư cao tầng thuộc dự án Khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ (Golden Silk) tại quận Hoàng Mai sang loại hình nhà ở xã hội.

Theo dự kiến, tòa nhà này sẽ được khởi công trong quý III tới và phấn đấu hoàn thành, đưa vào sử dụng cuối năm 2015. Theo đó, tòa nhà A1 có quy mô 32 tầng sẽ được xây dựng thành nhà ở xã hội phục vụ cho các đối tượng chính sách.

Tòa nhà được xây dựng trên lô đất hơn 3.000 m2 với diện tích xây dựng đạt 1.022m2, bao gồm một tầng hầm dùng để ô tô, xe máy. Theo thiết kế, tầng 1 có chức năng văn phòng, thương mại và các dịch vụ cộng đồng. Từ tầng 2 đến tầng 32 thiết kế tổng số 372 căn hộ tiêu chuẩn, cung cấp cho người dân thủ đô 26.467 m2 nhà ở xã hội.

Như vậy, Vinaconex 2 là một trong số khoảng 20 chủ đầu tư đã có công văn đề xuất cụ thể và phương án chuyển đổi mục đích chung cư thương mại sang loại hình nhà ở xã hội.

Trong số đó, có những chủ đầu tư tên tuổi trên thị trường bất động sản Việt Nam như Vinaconex, Nam Cường, HUD… và nhiều dự án từng rất “hot” là Trung Văn mở rộng, AZ Thăng Long, Hưng Điền NewTown, Lilama SHB…

Theo thống kê chưa đầy đủ, trong nhóm các dự án xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, thành phố Hồ Chí Minh có 9 dự án, Hà Nội 7 dự án, Bình Dương 1 dự án và Đồng Nai 1 dự án. Hiện vẫn còn nhiều doanh nghiệp đang thực hiện lên phương án chuyển đổi để đề xuất với cơ quan chức năng.

Các chuyên gia cho rằng, đầu tư vào nhà ở xã hội đột nhiên thành “mốt” bởi vì sẽ nhận được nhiều ưu đãi từ Chính phủ trong hoàn cảnh thua lỗ, khó khăn.

Theo đó, việc đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở xã hội sẽ được giảm 50% thuế suất thuế GTGT, áp dụng thuế suất thuế thu nhập DN 10%, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, được vay vốn với lãi suất thấp thời hạn dài... 

Người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang cũng sẽ nhận được nhiều ưu đãi khi vay tiền ngân hàng để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Thu nhỏ diện tích – có phải yếu tố tiên quyết?

Nhà ở xã hội nói riêng, nhà giá thấp nói chung, đều đặt yếu tố an sinh lên trên mục đích thương mại, dù vẫn đảm bảo quyền lợi tối thiểu của doanh nghiệp. Vì đối tượng được nhắm tới cũng là những người có mức thu nhập rất chừng mực, cho nên nhà quản lý yêu cầu DN làm căn hộ diện tích nhỏ để giảm giá.

Chưa bàn đến việc căn hộ 25 – 30m2 phải đối mặt với những yêu cầu pháp lý, ở đây chỉ nói tới liệu căn hộ nhỏ tới 25 – 30m2 có nên tiếp tục được xây dựng nữa hay không.

Thực tế thị trường cho thấy, để hàng hóa bất động sản tăng tính thanh khoản, không thể chỉ trông chờ vào việc thu nhỏ diện tích căn hộ nhằm giảm giá thành sản phẩm.

“Thực tế cho thấy, nhiều khu đô thị ế hàng, không phải chỉ do giá thành sản phẩm quá cao, mà còn hạ tầng xã hội ở khu vực đó quá kém” – một lãnh đạo Tổng công ty xây dựng lớn khu vực Hà Nội bình luận – “Có những khu đô thị xây 10 năm rồi chưa có trường học. Ngay như những dự án nhà ở xã hội được quảng bá truyền thông rộng rãi với khuôn viên đẹp và giá thành dễ chịu cũng không thu hút được nhiều người vào ở, một trong những nguyên nhân chính là hạ tầng xã hội ít ỏi”.

Nhiều gia đình tính toán thiệt hơn của việc mua một căn hộ giá rẻ và chuyện chi phí lớn trước có thể phát sinh cho học hành, đi lại… để đành gác lại một bên mong ước có nhà ở.

Trên thực tế tại Hà Nội nhiều nhà ở xã hội đang chào bán nhưng không lấp đầy. Dự án tại Khu đô thị Đặng Xá 1 (Gia Lâm) có 946 căn hộ, mở bán từ tháng 5/2011, đã hoàn thành xây dựng từ tháng 5/2012 nhưng đến nay, sau 15 đợt mở bán vẫn chưa bán hết. Khu đô thị Đại Mỗ (Từ Liêm) gồm hai nhà chung cư CT1 và CT2 có 124 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 52,9m 2 đến 68,9m2 cũng tương tự.

Các chuyên gia cho rằng, nếu không tính toán kỹ mà cứ đầu tư theo phong trào thì nhà ở xã hội cũng rất dễ bị tồn kho giống như nhà ở thương mại hiện nay bởi không phải người dân không có nhu cầu mà là không phù hợp với nhu cầu của họ.