Được đưa vào khuôn khổ pháp lý vài năm qua, chung cư mini (CCMN) vẫn trong cảnh "tranh tối tranh sáng" vì người mua, kẻ bán chưa thể thông suốt nỗi đoạn trường chứng nhận sở hữu (sổ hồng căn hộ). Dẫu vậy, không thể phủ nhận tốc độ ra hàng và thanh khoản nhanh của dòng sản phẩm này.

Ở mặt bằng chung, căn CCMN ghi nhận mặt bằng giá 600 - 900 triệu đồng tùy diện tích, vị trí. Đáng nói, có những căn hộ có hóa đơn lên tới trên 30 triệu đồng/m2.

Mi ni "ăn đứt" cao cấp?

Đây là lời quảng cáo của chủ nhân một căn CCMN cao cấp (?!) tại Thụy Khuê (quận Tây Hồ, Hà Nội) nhằm tìm đầu mối nhượng lại quyền sử dụng. Theo đó, căn hộ nằm trong tòa nhà 10 tầng view ra Hồ Tây, mặt ngõ rộng, chất lượng xây dựng và nội thất đảm.

Bên cạnh đó, yếu tố tiện ích cũng được mô tả rất kỹ: cách Hồ Tây 500m, gần siêu thị Fivimart Hoàng Quốc Việt, cách tòa nhà Lotte 1,5km; gần nhiều trường học như: Chu Văn An, Đông Đô, trường mầm non cao cấp Chu Văn An..., cách Bách Thảo, Lăng Bác 2km.

Đầy đủ dịch vụ quản lý chuyên nghiệp như vệ sinh, an ninh và bảo vệ 24/24h, thang máy, PCCC, hệ thống thoát hiểm... Tầng 1 để xe, tầng thượng làm sân chung, phơi quần áo, với thiết kế 2 ngủ, 1 phòng khách, 1 WC, căn hộ CCMN 40m2 được phát giá 1,32 tỷ đồng (bao gồm một số nội thất giường tủ, điều hòa, ti vi).

Về mặt pháp lý, căn CCMN trên 30 triệu đồng/m2 trong ngõ Thụy Khuê nằm trên khu đất đã có sổ đỏ (sử dụng vĩnh viễn - thông tin từ người bán). Mua bán từ thời điểm 2013 với giá không dưới 30 triệu đồng/m2, chủ nhân khẳng định có đủ sổ đỏ đất, GPXD, hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư.

Chưa hết, dựa trên quy luật "do cá nhân, hộ gia đình tự xây nên CCMN không bị ăn bớt vật liệu", nên chất lượng công trình đảm bảo hơn sản phẩm thương mại thông thường. Tuy nhiên, căn hộ CCMN cao cấp này vẫn chưa có sổ hồng. Nếu dựa vào các tiêu chí như diện tích, số căn hộ trên 1 sàn, các tiện ích đi kèm thì bên em hoàn toàn đáp ứng đầy đủ điều kiện! - người rao bán khẳng định chắc nịch.

Trao đổi với H, (chủ nhân số điện thoại 0912177xxx) người viết được cung cấp thêm nhiều thông tin khá "hót" xoay quanh công trình CCMN cao cấp tại ngõ 3 Thái Hà. Nằm trên diện tích đất 360m2, tòa nhà 10 tầng (2 thang máy, 2 thang bộ) đã được xây xong 90% và chuẩn bị bàn giao trong 10 ngày tới.

"Hiện các căn không được tách sổ (không đủ điều kiện cấp sổ? - PV) đã hết. Chỉ còn 2 căn 44 và 50m2 có giá trên 900 triệu đồng/căn đã bao gồm phí tách sổ. Khoảng 6 tháng sau khi bàn giao sẽ cấp sổ cho khách hàng.

Tuy nhiên, trên hợp đồng mua bán không thể hiện thời hạn bàn giao sổ. Thay vào đó, chỉ nêu "chủ đầu tư chịu chi phí tách sổ". "Tất cả Hà Nội không có CCMN nào ghi thời hạn tách sổ, bên quận tách sớm thì bên công ty cấp sớm cho khách chứ bên em giữ làm gì…", đại diện chủ đầu tư cho biết.

Đặt câu hỏi về trách nhiệm của chủ đầu tư đối với người mua (thực hiện quy trình xin cấp chứng nhận sở hữu căn hộ CCMN), cũng như rủi ro không thể sang nhượng (mục đích đầu tư), nhân vật H giải thích: Không nên quá cẩn thận như vậy.

H còn cho biết, "Ngay chung cư ngõ 3 Thái Hà này, gần 10 khách hàng có 2 tỷ đồng đã vào tiền luôn 3 căn. Công trình chưa xong, họ đã bán chênh mỗi căn 60 triệu đồng (lãi gần 200 triệu đồng). Anh mua xong là có người mua lại ngay. Công ty em tự xây và bán giá gốc nên nhiều nhà đầu tư mua buôn rồi bán lại lắm anh ạ".

Sức hút khó chối từ

Trước khi kết thúc câu chuyện, người của chủ đầu tư CCMN ngõ 3 Thái Hà còn hé mở sắp mở bán nhiều công trình tương tự tại quận Cầu Giấy với đủ lựa chọn cho khách hàng.

Điều chắc chắn, nếu tỷ suất lợi nhuận ở mức trung bình (nhưng chắc chắn) thuận lợi như vậy, CCMN cao cấp kiểu này (trung tâm nội đô) rõ ràng là món mồi ngon cho các nhà đầu tư ít tiền "đánh quả".

Còn về phía người mua để ở cuối cùng, vấn đề được cấp chứng nhận sở hữu chỉ trông chờ ở… may rủi, nếu không thực sự am hiểu mọi ngõ ngách pháp lý liên quan.

Thực tế, vẫn tồn tại một bộ phận không nhỏ những khách hàng có nhu cầu thực xác định tâm thế "bỏ tiền tỷ chỉ để mua không gian sống đúng nghĩa".

Đơn cử, gia đình bà Linh (công tác nghệ thuật biểu diễn ở Hà Nội) chia sẻ: "Ai cũng biết CCMN chưa thể rộng đường pháp lý sở hữu với nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan từ chủ đầu tư.

Nhưng chung cư thương mại cũng chẳng khá hơn. Gần nội đô thì đắt, mật độ hạ tầng công cộng quá tải. Rộng rãi một chút, giá mềm dưới 1 tỷ đồng/căn thì phải đi xa như CT Number One, Văn Khê, Dương Nội… Thậm chí, nhiều chung cư cao cấp trong nội đô như ở Trung Hòa - Nhân Chính còn chưa có sổ sau nhiều năm sinh sống".

Cơ sở đối chiếu đó đã khiến nhiều khách hàng như bà Linh tìm kiếm những CCMN cao cấp đúng nghĩa. Tạm hiểu, vị trí nội đô lịch sử, mặt đường hoặc ngõ rộng 2 xe máy tránh nhau thoải mái, hệ thống thang máy và thoát hiểm, PCCC có chứng nhận của cơ quan chức năng… Miễn là sinh hoạt an toàn, cộng đồng dân trí cao, tiện di chuyển vào các cơ quan hành chính, giáo dục, y tế, mật độ cây xanh mặt nước tốt (quận Tây Hồ là một điển hình), thì sổ hồng… cứ từ từ cũng không sao.