Chấm dứt chỉ định giao đất công, đấu giá đấu thầu công khai là cách để hạn chế tiêu cực.

“Giao đất chỉ định làm thất thoát lớn ngân sách; việc lợi dụng kẽ hở, thao túng, công ty sân sau… trong đấu thầu tạo ra nhóm lợi ích mà ai cũng ngầm biết nhưng rất khó chứng minh…” - ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nói về việc giao đất, cho thuê đất để các doanh nghiệp (DN) thực hiện dự án.

Giao đất dự án: Ổ tiêu cực

* Trong một thời gian dài, nhiều khu đất công được giao chỉ định cho DN. Ông đánh giá thế nào về chủ trương này?

+ Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi cho rằng chỉ định giao đất công là nguy cơ của tham nhũng.

Ai được giao đất, lý do được giao không công khai. Tiếp theo, sau khi được giao đất là câu chuyện “chạy” các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc cho dự án để có lợi nhất cho DN.

Chúng ta đã từng nghe những lời đồn thổi để được làm dự án đó, để tăng một tầng thì phải có mối quan hệ, giá cả chung chi ra sao không phải không có cơ sở. Bởi khi mọi thứ đều không công khai, những đặc quyền quá bất thường thì khi đó người ta có quyền đặt câu hỏi.

Hãy nhìn các ví dụ thực tế để thấy sự chênh lệch khoản thu ngân sách khi so sánh giữa việc chỉ định và đấu giá. Khu đất 23 Lê Duẩn được định giá 558 tỉ đồng, cuối cùng bán đấu giá được 1.430 tỉ đồng. Gần đây là bán đấu giá 200 căn hộ tái định cư Phú Mỹ ở quận 7 kết quả cao hơn giá khởi điểm gần 60 tỉ đồng… Nếu các tài sản này mà giao chỉ định theo định giá, ngân sách nhà nước đã thất thoát hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng.

* Theo ông, ngoài câu chuyện chỉ định giao hẳn khu đất cho công ty thân hữu sân sau (dù DN không đảm bảo năng lực tài chính) rồi hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng hẳn dự án thì hiện có hiện tượng nào đáng báo động trong việc giao đất công?

+ Đó là hình thức chỉ định thầu để thực hiện dự án BT. Cực kỳ vô lý ở chỗ những DN này được nhận gói thầu BT dù không có kinh nghiệm năng lực thực hiện. Ví dụ, như một số DN bất động sản được chỉ định BT nên đầu tư thi công cầu, đường trong khi chưa từng có chuyên môn hay thâm niên trong lĩnh vực này.

Thực chất việc chỉ định hợp đồng BT là hình thức giao đất chỉ định nhưng khả năng tiêu cực và thất thoát ngân sách rất kinh khủng, có khi còn nhiều hơn giao đất.

Hình thức này là đổi đất lấy hạ tầng nên công trình DN làm cho Nhà nước (thường là hạ tầng như giao thông cầu, đường) được định giá cao hơn nhiều lần so với con số thực đầu tư. Tiếp theo, mảnh đất được chính quyền hoán đổi cho DN để cấn trừ chi phí DN làm công trình cho Nhà nước được định giá thấp nhiều lần so với giá trị thực. Như vậy DN được hưởng lợi từ cả hai đầu với lợi nhuận gấp bốn, năm lần.

Do đó việc thất thoát ngân sách hàng ngàn, thậm chí hàng chục ngàn tỉ đồng là điều hoàn toàn có thể. Dĩ nhiên để làm được điều này không phải một mình DN quyết định hay được hưởng trọn. Nhóm lợi ích là từ những chỗ này mà ra.

Định giá có lợi cho DN

* Có vẻ như ông không tin tưởng việc thẩm định giá và cho rằng sẽ có tiêu cực từ đây?

+ Khu đất 8-12 Lê Duẩn để làm dự án cao cấp thương mại dịch vụ căn hộ cho thuê được TP giao đất (thay vì phải đấu giá - PV) được duyệt giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng trên đất cho 3.400 m2 là 621,7 tỉ đồng; đơn giá cho thuê đất với 2.000 m2 còn lại có giá 3,5 triệu đồng/m2/năm. Trong khi theo Thanh tra Chính phủ thì giá trị khu đất này phải trên dưới 2.000 tỉ đồng.

Hay khu đất 32,2 ha ở Phước Kiển của Công ty Tân Thuận bán cho Công ty Quốc Cường Gia Lai. Sau khi chuyển nhượng vài tháng, Văn phòng Thành ủy có ý kiến giá đất chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường thì các bên đã điều chỉnh lại giá, tổng chênh lệch hơn 400 tỉ đồng. Giá chuyển nhượng ban đầu là do bên bán thuê đơn vị thẩm định giá đưa ra, giá chênh lệch cũng là do các đơn vị thẩm định giá báo cáo. Đó là những minh chứng cho thấy khoảng cách của việc thẩm định giá là cách biệt như thế nào.

* Theo ông, giải pháp nào để chấm dứt nạn trục lợi từ giao đất chỉ định?

+ Tôi cho rằng đối với các quỹ đất công phải ngưng việc giao đất chỉ định, chấm dứt lập tức việc chỉ định hợp đồng BT. Phải đấu giá đấu thầu công khai và ai đem lại hiệu quả cao nhất, có năng lực thực hiện tốt nhất thì được chọn. Như vậy mới hạn chế tối đa sự móc nối, giao dự án cho công ty thân hữu, định giá khu đất rẻ mạt còn định giá chi phí đầu tư cực kỳ cao. Không ít trường hợp những lô đất vàng thay vì đấu giá thì lại được chỉ định cho những DN theo hình thức BT. Tôi cho rằng Nhà nước thiệt đơn thiệt kép trong việc này.

Lắm chiêu trò trong đấu giá

* Tuy nhiên, việc đấu giá vẫn không ít chiêu trò và cuối cùng cũng rơi vào tay người thân lãnh đạo hoặc công ty sân sau, có lobby. Ông có thừa nhận thực trạng này?

+ Đúng là có rất nhiều mánh khóe trong đấu giá.

Chẳng hạn chính quyền đưa điều kiện chỉ phù hợp với công ty sân sau để loại trừ người tham gia. Cũng có tình trạng các đơn vị tham gia là những DN quen biết và ngầm thỏa thuận, nhường nhau để chia đều các lần đấu giá. Đó là luật bất thành văn nhưng ai cũng hiểu.

Cũng có nạn khi đấu giá thì các chỉ tiêu quy hoạch thấp để ít người tham gia và giá trúng thầu thấp theo. Tuy nhiên, sau khi đấu giá xong, DN lại được cho tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.

Cách đây khoảng chục năm, TP.HCM từng có một vụ đình đám như vậy ở đường Lê Thánh Tôn và chừng hai năm trước, Hà Nội cũng có.

Tuy nhiên, tôi cho rằng đấu giá vẫn tốt hơn chỉ định giao đất rất nhiều vì nó công khai nên sẽ được giám sát, có nhiều người tham gia nên dù sao vẫn tốt hơn nhiều.

* Có cách nào chống lại những tiểu xảo trong đấu giá khiến nó mất ý nghĩa thực sự?

+ Việc đấu giá công khai nên sẽ rất nhiều cá nhân, tổ chức biết và tham gia. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, quy chế bán đấu giá phải công khai.

Tôi cho rằng có hiện tượng chính quyền ra các quy định để loại bớt nhà thầu, đảm bảo các điều kiện cho công ty thân hữu là có, xảy ra ở các địa phương. Còn tại các TP lớn như Hà Nội, TP.HCM… thì điều này rất khó vì TP thu hút rất nhiều nguồn lực từ khắp các tỉnh, thành, kể cả đầu tư nước ngoài. Do đó dù muốn hay không thì cũng sẽ rất nhiều đơn vị, cá nhân đủ năng lực đăng ký. Và càng nhiều người tham gia thì cuộc đấu giá càng hiệu quả.

Để hạn chế tiêu cực, tôi cho rằng phải giữ các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc ban đầu. Tuy nhiên, tôi cho rằng điều này không quá đáng lo vì đã bị dân giám sát. Chỉ có những trường hợp siêu đặc biệt mới can thiệp được việc này và dư luận cũng biết và lên tiếng.

* Xin cám ơn ông.

Các chiêu trò biến đất công thành… đất ông

Liên tục trên các số báo vừa qua, chúng tôi phản ảnh hiện tượng bất thường: Nhiều khu đất vàng ở Phú Yên, Khánh Hòa và các địa phương khác rơi vào công ty của người thân lãnh đạo tỉnh bằng hình thức chỉ định hoặc đấu giá nhưng chính quyền “lồng” nhiều quy định vào phút chót để loại nhà thầu.

Tình trạng đất công, nhất là khu đất vàng ở các đô thị, ven biển rơi vào tay tư nhân ngày càng phổ biến ở nhiều nơi. Tư nhân ở đây chủ yếu là các DN có quan hệ lợi ích với một số người có chức trách, quyền lực. Nguyên nhân của tình trạng này là họ lách luật, lợi dụng các chính sách để giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá với giá đất được xác định, phê duyệt rất thấp so với giá trị thực cũng giá thị trường. Đặc biệt, gần đây nhiều địa phương lợi dụng thực hiện các dự án BT (xây dựng-chuyển giao), dùng quỹ đất công hoàn vốn cho các DN nhưng có sự chênh lệch rất lớn giữa công trình BT và diện tích đất hoàn vốn. Tình trạng này gây thất thoát tài sản của Nhà nước và chỉ làm giàu cho một nhóm người.

Các cách phổ biến là:

+ Đổi đất lấy hạ tầng (BT) nhưng khi định giá đất để giao cho DN thì thấp hơn nhiều so với giá thị trường còn dự án mà DN có nghĩa vụ thực hiện khó biết giá thật là bao nhiêu.

+ Công ty nhà nước dùng giá trị quyền sử dụng đất hợp tác với DN thực hiện dự án rồi sau rút khỏi liên danh, đất vàng rơi vào tay tư nhân.

+ Đưa các điều kiện chỉ có công ty thân hữu đáp ứng để loại các nhà thầu.

+ Giao đất thực hiện dự án nhưng sau đó chuyển nhượng lại cho người khác.