Ngày 1-5, nghị định 23 về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản... có hiệu lực. Đứng trước nguy cơ bị phạt nếu dự án không hoàn thành đúng tiến độ, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã buộc khách hàng phải xây dựng nhà trong một thời gian nhất định.

Nghị định 23 quy định: các dự án chậm tiến độ, chậm xây dựng cơ sở hạ tầng có thể bị phạt từ 40-50 triệu đồng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải “chạy đua” để kịp tiến độ và không còn cách nào khác là yêu cầu khách hàng mua nền đất phải cam kết về tiến độ xây dựng.

Chốt thời hạn xây nhà

Một người dân ở Q.3, TP.HCM cho biết tháng 2-2009 anh định mua một nền đất thuộc dự án nhà ở của Công ty TNHH thương mại địa ốc Him Lam (Công ty Him Lam) tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn thông qua việc sang nhượng lại hợp đồng góp vốn từ một người khác. Nhưng khi tìm hiểu tình trạng pháp lý của nền đất thì được biết chủ đầu tư yêu cầu người mua mới phải cam kết xây nhà trong tháng 3-2009. Nếu không xây nhà, công ty sẽ thanh lý hợp đồng và trả lại cho khách hàng phần vốn góp ban đầu cùng với lãi suất ngân hàng (tính theo số vốn trên).

Theo giải thích của công ty, yêu cầu cam kết này phù hợp với những gì đã quy định trong hợp đồng trước đó, tức đến thời hạn người mua nền đất phải xây nhà. Không riêng gì dự án này mà nhiều dự án khác của Công ty Him Lam đều đưa ra thời hạn xây nhà cho khách hàng, áp dụng cho khách hàng cũ cũng như khách hàng mới chuyển nhượng lại nền đất.

Một dự án khu dân cư khác tại Q.2 đã triển khai nhiều năm qua nhưng số nền đất đã được xây nhà chỉ “lèo tèo”. Đùng một cái gần đây khách hàng cũng nhận được thông báo phải xây nhà, nếu không “công ty sẽ lấy lại nền đất”.

Những chủ đầu tư ra điều kiện như trên phần lớn thuộc các dự án nhà ở được giao đất sau thời điểm nghị định 181 (hướng dẫn thực hiện Luật đất đai) có hiệu lực. Theo quy định, các dự án triển khai sau tháng 11-2004 (thời điểm có hiệu lực của nghị định 181) không được phân lô bán nền như trước đây mà chủ đầu tư phải xây, bán nhà. Tuy nhiên không ít chủ đầu tư đã “lách” bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, góp vốn xây dựng nhà ở nhưng trên thực tế vẫn bán nền đất. Nhiều trường hợp không xây nhà mà chuyển nhượng hợp đồng với nhau, khiến việc xây dựng nhà ở kéo dài, chậm tiến độ so với quy định. Còn đất dự án thì “bỏ hoang”, bộ mặt đô thị nhếch nhác.

Chủ đầu tư các dự án cho rằng sở dĩ phải “chốt” thời hạn xây dựng nhà ở vì phải đẩy nhanh tiến độ hoàn thành dự án. Ông Trần Văn Tĩnh, giám đốc điều hành Công ty Him Lam, nói: “Nếu không ra điều kiện với khách hàng thì dự án không thể hoàn thành sớm. Đó là chưa kể theo quy định việc cấp giấy chủ quyền cho các dự án phải làm đồng loạt. Do vậy một vài nền đất chưa xây nhà thì các trường hợp xây nhà xong cũng đành phải chờ”.

Cũng theo ông Tĩnh, nhờ có cam kết xây nhà, tại những dự án quy định phải xây nhà, tiến độ xây dựng khá nhanh. Như dự án khu nhà ở Him Lam (P.Linh Chiểu, Q.Thủ Đức) triển khai từ năm 2003, đến đầu năm 2008 vẫn còn trên 50% đất trống vì được chuyển nhượng lòng vòng qua tay những người kinh doanh. Nhưng gần đây, khi có “tối hậu thư” của công ty thì nhà xây dựng đã đạt hơn 90% số nền đất thuộc dự án. Trong khi đó, theo tìm hiểu của PV Tuổi Trẻ, tại dự án khu dân cư Him Lam ở khu Nam Sài Gòn, nhà mọc lên gần kín đất dù chưa có nhiều người ở, nhiều nhà đã treo biển bán hoặc cho thuê nhà.

Khách hàng lúng túng

Thực tế lâu nay, khi mua bán nền đất tại các dự án, đa số các hợp đồng đều ghi rõ thời hạn phải xây dựng nhà. Tuy nhiên, nhiều năm qua việc mua bán, sang nhượng nền đất qua các hợp đồng khá phổ biến và mỗi lần như vậy chủ đầu tư được thu phí chuyển nhượng hợp đồng nên “làm lơ” cho khách hàng chuyển nhượng qua nhiều lần. Gần đây, các chủ đầu tư siết lại việc xây dựng nhà, không ít khách hàng tỏ ra lúng túng vì thời hạn xây dựng đã cận kề. Nhưng nếu không xây dựng nhà, khách hàng sẽ là người chịu thiệt. Nếu không xây nhà, phải trả lại nền đất và nhận tiền theo giá gốc ban đầu, người mua (nhất là người mua sau cùng) sẽ chịu thiệt thòi.

Chủ đầu tư một dự án ở quận 8 cho rằng làm như thế không sai so với hợp đồng góp vốn ban đầu do khách hàng ký với công ty. Trong hợp đồng góp vốn luôn có hai mục: mục góp vốn về đất và mục góp vốn xây dựng công trình trên đất. Trong hợp đồng góp vốn, công ty cũng đã đưa thời hạn hoàn thành dự án theo từng giai đoạn. Nhưng có thể do trước nay nhiều chủ đầu tư chưa kiên quyết thực hiện theo hợp đồng hoặc do khách hàng chưa quan tâm nên việc xây dựng nhà đúng thời hạn không đặt ra một cách nghiêm túc.

Luật sư Nguyễn Thị Cam, phó giám đốc Công ty TNHH Đất Luật, phân tích: những trường hợp góp vốn cho dự án đều ghi rõ tiến độ dự án trong hợp đồng nên chủ đầu tư chốt thời hạn xây nhà không sai. Cách này vừa giải quyết được tình trạng bỏ hoang đất, vừa giảm được những trường hợp đầu cơ sang tay, đẩy giá đất lên cao... Lâu nay, chủ đầu tư không siết nên khách hàng cứ để đất trống, sau đó sang nhượng lại. Nếu Nhà nước xem xét về tiến độ dự án thì chỉ xử lý chủ đầu tư dự án chứ không thể xử tới khách hàng. Vì vậy, các chủ đầu tư đã ràng buộc vấn đề này với khách hàng.

Luật sư Cổ Hiệp (đoàn luật sư TP.HCM):

Hợp đồng không rõ, khách hàng có thể kiện chủ đầu tư

Đối với những hợp đồng đã ghi rõ thời gian phải xây dựng nhà thì khách hàng phải chấp nhận. Còn nếu hợp đồng không ghi rõ điều khoản này mà chủ đầu tư buộc khách hàng phải cam kết xây dựng trong thời gian ngắn có thể gây khó khăn cho khách hàng, vì không phải ai cũng có đủ khả năng để xây nhà ngay. Do đó hai bên có thể thương lượng với nhau về thời hạn xây dựng. Trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì có thể đưa ra tòa xử lý.

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO