Để giữ thị trường bất động sản (BĐS) không xảy ra đầu cơ làm giá, cần sự tham gia của nhiều bộ, ngành, trong đó ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ tín dụng đổ vào lĩnh vực này.

Không để phát triển nóng

Thị trường BĐS đang hồi phục nhưng đã có những cảnh báo lo ngại về việc xuất hiện tình trạng đầu cơ làm giá và liệu nguồn vốn ngân hàng có đổ mạnh vào thị trường này như từng xảy ra trước thời điểm năm 2010 hay không. Chị Nguyễn Thị Thanh H cho biết, cách đây một tháng, chị mua một căn hộ của một dự án trên đường Tam Trinh, quận Hoàng Mai, Hà Nội với giá hơn 1,7 tỷ đồng qua trung gian và nay cũng căn hộ như vậy, chị được nhân viên một sàn giao dịch cho biết căn hộ này đã tăng lên mức giá 1,9 tỷ đồng. Nếu chị bán lại thì sẽ được nhân viên này mua lại ngay lập tức và chị đã có lãi 200 triệu đồng. Qua câu chuyện của chị H có thể thấy, diễn biến của thị trường BĐS đang có điểm rất giống thời điểm sốt nóng từng xảy ra.

Mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định, nói thị trường BĐS phục hồi, có giao dịch nhiều do đầu cơ là không đúng. Bộ trưởng giải thích, giai đoạn 2011-2013 là giai đoạn thị trường đóng băng, lúc đó không có hoặc rất ít có hiện tượng đầu cơ. Khi đó, các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS được thực hiện, trong đó một quan điểm có tính chất như một chìa khoá mở cửa cho thị trường BĐS phục hồi trở lại là gắn phá băng thị trường với thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia. Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng nhìn nhận, khi giao dịch tăng lên thì khả năng đầu cơ trở lại là điều không tránh khỏi. “Vấn đề chính là chúng ta kiểm soát không để thị trường phát triển nóng, tạo ra bong bóng BĐS”, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh.

Bài học cũ của ngân hàng

Nhìn lại cơn sốt BĐS trước năm 2010 có thể thấy, bên cạnh nguyên nhân từ hiện tượng đầu cơ, làm giá, lướt sóng, cũng có lỗi do ngân hàng cấp tín dụng cho lĩnh vực này có phần dễ dãi. Để kiểm soát nguồn vốn tín dụng với lĩnh vực BĐS nói riêng và các lĩnh vực cho vay rủi ro khác, tại Nghị quyết Phiên họp Chính phủ tháng 6, Chính phủ yêu cầu NHNN tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; giám sát chặt chẽ khi cho vay các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro (BĐS, dự án thu hồi vốn thời gian dài...). Số liệu từ NHNN cho thấy, đến cuối tháng 5/2015, tín dụng BĐS tăng 10,89%, tăng gần gấp 2 lần tín dụng toàn nền kinh tế. Tuy vậy, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho rằng, tín dụng BĐS tăng chưa đến mức đáng lo ngại bởi tỷ trọng còn nhỏ, chiếm tỷ trọng 8,3% tổng dư nợ toàn hệ thống. Hơn nữa, thời gian qua, tín dụng BĐS chủ yếu phục vụ nhu cầu thật (xây dựng hoàn thiện các khu xây dựng nhà ở bán và cho thuê, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân) chứ không phải đầu tư vào kinh doanh BĐS.

Theo các chuyên gia ngân hàng thì cảnh báo này của Chính phủ không thừa, bởi bài học tăng trưởng tín dụng quá nóng trước năm 2011 vẫn còn nguyên giá trị, nhất là nguồn vốn lại cho vay những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro và đến nay các ngân hàng vẫn đang phải xử lý nợ xấu.

Phó giám đốc Phòng giao dịch của một ngân hàng thương mại lớn tại Hà Nội cho biết, chỉ đạo trong toàn hệ thống là ngân hàng phải chặt chẽ trong quy trình cho vay, từ khâu thẩm định đến lúc giải ngân. Với cho vay mua nhà, không chỉ mua nhà ở các dự án mới mà khi vay vốn để mua nhà đất giữa cá nhân với cá nhân, ngân hàng cũng giải ngân ngay vào tài khoản của người bán nhà đất, để nguồn vốn đúng mục đích vay. Tuy vậy, việc thẩm định chặt chẽ hay không cũng tùy thuộc vào quản trị rủi ro của từng ngân hàng.

Việc giám sát từ xa và thanh tra tại chỗ của Cơ quan Thanh tra giám sát ngân hàng cũng sẽ cảnh báo được các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như cho vay BĐS từ các thông tin về tín dụng và quản lý từ xa được cơ quan thanh tra, giám sát thu thập được. Tuy vậy, theo chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu, vấn đề là các thông tin có được minh bạch hay không thì phải thanh tra tại chỗ mới rõ được. Việc giám sát từ xa là một trong các công cụ nhưng các thanh tra ngân hàng phải giám sát thực địa, tăng cường độ thanh tra tại chỗ.