Báo cáo tính đến ngày 20-5 của Bộ Xây dựng cho thấy giá trị bất động sản tồn kho đã giảm trên dưới 35% so với thời điểm quí 1 năm ngoái. Đúng là tồn kho bất động sản giảm, vì một số dự án vẫn bán được hàng và thị trường gần như không có nguồn cung mới, nhưng có giảm mạnh như vậy không thì cần phải xem lại.

Nếu số liệu thống kê của Bộ Xây dựng chính xác thì không chừng thị trường địa ốc sắp bước ra khỏi vũng lầy trong nay mai, khi lượng hàng tồn kho đang giảm một cách ngoạn mục. Và cứ đà này chắc sẽ chẳng cần đến gói tín dụng ưu đãi vài chục ngàn tỉ, hay gói tín dụng liên kết ba bốn “nhà” mà bảy tám ngân hàng đang chung sức cho vay như hiện nay. Đúng là tồn kho bất động sản giảm, vì một số dự án vẫn bán được hàng và thị trường gần như không có nguồn cung mới, nhưng có giảm mạnh như vậy không thì cần phải xem lại.

Báo cáo tính đến ngày 20-5 của bộ cho thấy giá trị bất động sản tồn kho đã giảm khoảng 45.000 tỉ đồng xuống còn 83.519 tỉ đồng, giảm trên dưới 35% so với thời điểm quí 1 năm ngoái. Phân khúc được cho là đã có sự chuyển biến tích cực nhất trên thị trường thời gian vừa qua là các dự án căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán thấp, tức trên dưới 1 tỉ đồng/căn. Như vậy, với giá trị tồn kho giảm này, bình quân mỗi tháng thị trường đã tiêu thụ hết hơn 3.000 căn hộ, mức tiêu thụ không thua gì thời kỳ thị trường nóng sốt.

Các gói ngàn tỉ...

Cứ cho là giá trị tồn kho đã giảm được ngần ấy, vậy thử nhìn lại xem những yếu tố nào đã tác động, giúp thị trường địa ốc chuyển mình thời gian vừa qua. Thu hút sự chú ý nhất thời gian vừa qua là gói 30.000 tỉ đồng. Gói tín dụng này ra đời với kỳ vọng sẽ giải quyết hàng tồn kho, qua đó tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ. Thế nhưng, với những gì đang diễn ra khó có thể nói gói tín dụng ưu đãi này tác động mạnh vào đống hàng tồn kho bất động sản.
Với giá trị tồn kho giảm như tính toán của Bộ Xây dựng, bình quân mỗi tháng thị trường đã tiêu thụ hết hơn 3.000 căn hộ, mức tiêu thụ không thua gì thời kỳ thị trường nóng sốt.

Nói vậy là bởi, đã một năm trôi qua, gói 30.000 tỉ đồng vẫn đang nhích từng chút một về tiến độ giải ngân. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 5 vừa qua, số tiền các ngân hàng cam kết cho vay mới chỉ khoảng 3.950 tỉ đồng, chiếm khoảng 13% gói tín dụng. Cũng cần lưu ý rằng số tiền cam kết cho vay nhiều khi khác xa với số tiền giải ngân thực sự.

Nguyên nhân dẫn đến sự chậm chạm này đã được mổ xẻ, nhưng quan trọng nhất là không có nguồn cung căn hộ phù hợp với điều kiện vay gói tín dụng này.

Đại diện một doanh nghiệp địa ốc (không muốn nêu tên) cho biết công ty đang làm dự án nhà ở xã hội đã được giải ngân khoảng 200 tỉ đồng từ gói tín dụng ưu đãi sau cả năm trời ngược xuôi chạy lo thủ tục. Vấn đề hiện nay là người mua nhà vẫn khó tiếp cận gói tín dụng này do rào cản thủ tục, mặc dù điều kiện đã thoáng hơn trước rất nhiều. Vị này cho biết chủ trương là vậy nhưng thực tế lại không đơn giản, người mua nhà không vượt qua được cửa ải chứng minh thu nhập trả nợ cũng như việc xác nhận tình trạng nhà ở. Tiếng là dự án nhà ở xã hội quy mô cả ngàn căn hộ, nhưng đến nay chưa vượt qua được ngưỡng 20% số khách hàng vay được gói tín dụng này, nên vừa xây dựng vừa chờ tháo gỡ thủ tục. “Đủ điều kiện mua nhà ở xã hội là một chuyện, đủ điều kiện vay hay không lại là chuyện khác”, ông nói.

Trong lúc gói 30.000 tỉ đồng chưa đi tới đâu, thị trường địa ốc lại tiếp tục đón nhận thông tin gói tín dụng 50.000 tỉ đồng với tên gọi là gói liên kết bốn nhà gồm ngân hàng, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và nhà cung cấp vật liệu. Ban đầu, gói liên kết này được Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (VNCB) và tập đoàn Thiên Thanh khởi xướng, và mới đây đã có tám ngân hàng tham gia cho vay để gỡ khó cho thị trường bất động sản. Chỉ có điều gói tín dụng này mới được triển khai vài tháng, nên chưa giải quyết được chuyện gì nhiều.
Thực ra, gói liên kết bốn nhà là một vòng tròn khép kín, từ nguồn vốn, vật liệu xây dựng đến các dịch vụ liên quan. Doanh nghiệp muốn tham gia phải sử dụng vật liệu và dịch vụ trong chuỗi liên kết này. Với hình thức cho vay này, chủ đầu tư chẳng biết đồng tiền mình vay nó tròn hay méo. Chẳng hạn, một doanh nghiệp địa ốc vay 50 tỉ đồng để trả cho nhà thầu, sau đó nhà thầu thanh toán tiền mua vật liệu cho nhà cung cấp, nên số tiền sẽ được giải ngân cho công ty cung cấp vật liệu xây dựng còn chủ đầu tư là người ký giấy nhận nợ. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, nói dẫu sao thì cách này cũng giúp cho một số chủ đầu tư hoàn thành dự án dở dang của mình, nhưng ông không có ý định tham gia gói liên kết bốn nhà này.

...đã dần “chai”

Sự chuyển động của thị trường địa ốc thời gian vừa qua phần lớn nhờ vào sự chủ động của các doanh nghiệp, từ việc đưa ra những chương trình bán hàng với phương thức thanh toán linh hoạt, khuyến mãi lớn đến việc chấp nhập bán lại dự án cho đối tác khác. Các phương thức như mua lại dự án dở dang, bỏ thêm tiền xây tiếp, làm lại giá bán, xây dựng chương trình tiếp thị rồi tung sản phẩm ra thị trường đang được một số công ty có tiềm lực tài chính thực hiện.

Chẳng hạn như Công ty Đất Lành vừa bán lại một dự án chung cư tại Gò Vấp cho Công ty Hưng Thịnh Land. Giá trị chuyển nhượng không được công bố, nhưng ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành, cho biết thời điểm này chủ đầu tư bán được dự án huề vốn là may. Cũng với hình thức này, các công ty như Novaland, Đất Xanh... cũng đã mua lại một số dự án trong thời gian qua.

Có thể thấy thị trường địa ốc vẫn đang chuyển động theo cách của nó, và bản thân doanh nghiệp cũng phải linh hoạt hơn trong chiến lược kinh doanh của mình để tồn tại, thay vì ngồi chờ gói hỗ trợ. Lúc đầu, nhiều người còn háo hức chờ đợi gói 30.000 tỉ đồng với kỳ vọng nó sẽ tạo cú hích trên thị trường bất động sản, nhưng nay mức độ quan tâm đang phai nhạt dần khi nhìn những gì đang diễn ra.

Trong kinh doanh, các doanh nghiệp địa ốc thường chia nhỏ số lượng căn hộ của dự án thành nhiều đợt bán hàng. Vì nếu chào bán một lần mà bán không hết, sản phẩm sẽ bị “chai”, và chủ đầu tư sẽ phải vất vả hơn trong việc bán những căn hộ còn lại. Cũng vậy, thị trường địa ốc đang dần chai lì trước thông tin về những gói tín dụng ngàn tỉ đồng, dẫu rằng tiền là thứ cả người mua nhà và doanh nghiệp địa ốc đều rất cần trong lúc này.