Các chuyên gia cho rằng cần bổ sung hành lang pháp lý chặt chẽ, đầy đủ mới hy vọng sớm triệt tiêu các tranh chấp để chung cư là lựa chọn an cư hàng đầu.

Gỡ được tranh chấp phải từ luật

Những tranh chấp trong các chung cư trên địa bàn TP.HCM đến nay không còn là mới mẻ. Lỗi không hẳn ở chủ đầu tư, không hẳn ở người dân hay ban quản trị (BQT) chung cư mà nguyên nhân sâu xa bắt nguồn từ luật quy định không rõ ràng từ đầu.

Điều dễ nhận thấy là quỹ bảo trì chung cư. Con số 2% tưởng chừng nhỏ nhưng mỗi chung cư có hàng trăm căn hộ thì tổng phí này có khi đến hàng chục tỉ đồng. Số tiền lớn vậy nhưng do chủ đầu tư hoặc BQT nắm giữ mà không chắc rằng họ có kinh nghiệm, năng lực quản lý và sử dụng. Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao về cho cư dân hoặc BQT chi tiêu không đúng mục đích, thậm chí nhóm người giữ tiền “biến mất” thì cũng không có chế tài xử phạt. Cuối cùng, hàng trăm con người trong chung cư phải lãnh đủ.

Cũng vì hành lang pháp lý chưa rõ ràng, chặt chẽ nên những tranh chấp đang “nóng” ở nhiều chung cư và sẽ cứ tồn tại, kéo dài dai dẳng. Do vậy để người dân thực sự yên tâm lựa chọn an cư tốt ở chung cư đô thị thì Nhà nước phải nhanh chóng siết chặt hành lang pháp lý, từ việc đầu tư xây dựng đến việc quản lý, vận hành chung cư thì mới mong triệt tiêu được các tranh chấp.

Ở nhiều quốc gia phát triển như Singapore, Hàn Quốc… thường có các đơn vị quản lý nhà chung cư chuyên nghiệp. Đơn vị này sẽ giữ quỹ bảo trì và thu các khoản phí tại chung cư. BQT chỉ là đại diện cho tất cả yêu cầu, nguyện vọng của cư dân. Việc quản lý chung cư ở Việt Nam cũng nên theo hướng chuyên nghiệp như vậy. (TS NGUYỄN MINH HÒA, Trường ĐH KHXH&NV TP.HCM)

Pháp lý rõ, chung cư sẽ là lựa chọn hàng đầu

Những tranh chấp tại các chung cư như Pháp Luật TP.HCM phản ánh vừa qua không chỉ diễn ra tại TP.HCM mà ở Hà Nội. Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến của các bộ, ngành và địa phương về việc sửa đổi Quyết định 08/2008 về quy chế quản lý, sử dụng chung cư. Ngoài ra, tôi cũng được biết Chính phủ đang lấy ý kiến của các thành viên Chính phủ về các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới (có hiệu lực vào ngày 1-7).

Nội dung dự thảo sửa đổi lần này sẽ bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về việc đầu tư, xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành chung cư. Theo đó, các vấn đề thường xảy ra tranh chấp như sở hữu chung-riêng, cấp giấy chủ quyền, việc thành lập và hoạt động của BQT, phí bảo trì… sẽ được nêu cụ thể, chặt chẽ. Chẳng hạn, BQT cũng sẽ được tổ chức thành một đơn vị có tư cách pháp nhân, có con dấu và được mở tài khoản ngân hàng. Điều này giúp cho việc quản lý vận hành tòa nhà chuyên nghiệp hơn và tránh bị các bên lợi dụng để làm lợi cho mình.

Ngoài ra, tôi cho rằng Bộ Xây dựng cũng nên tăng cường vai trò quản lý nhà nước ở địa phương (như phường, quận). Nếu tăng quyền, các cấp này sẽ thêm nhiều việc. Nhưng họ sẽ sát sao hơn trong vai trò quản lý nhà nước và cùng với những chế tài đủ mạnh thì tranh chấp sẽ giảm đáng kể. Một khi hành lang pháp lý được đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ thì tôi tin chung cư sẽ luôn là lựa chọn an cư hàng đầu của cư dân đô thị. (Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM)

Cần quy định tiêu chuẩn khi bầu vào BQT

Hiện tranh chấp chủ yếu ở các chung cư là tranh chấp phần chung, phần riêng, phí dịch vụ, phí bảo trì 2%… Tuy vậy, Bộ Xây dựng thiếu các hướng dẫn giải quyết cụ thể nên tranh chấp diễn ra thường xuyên, kéo dài.

Tôi cho rằng Sở Xây dựng cần phối hợp với địa phương khi trình xem xét, cấp phép xây dựng chung cư. Có như vậy mới tránh xảy ra tranh chấp về phần chung, phần riêng sau khi chung cư đưa vào hoạt động.

Ngoài ra, hiện chưa có quy định cụ thể các tiêu chuẩn của những người ứng cử vào BQT. Điều này dẫn đến một số người lợi dụng rồi ứng tuyển vào để được hưởng một số quyền lợi nhất định. Do vậy, Bộ Xây dựng cần có bổ sung quy định về vấn đề này.

Thời gian qua, một số địa phương cũng buông lỏng quản lý, giám sát tình hình hoạt động ở các chung cư. Nhưng sắp tới, Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể, bổ sung thẩm quyền cho các địa phương để xử lý các mâu thuẫn. (Ông PHAN TẤN LỰC, Chủ tịch UBND quận Tân Phú)

Hiện BQT được UBND quận ra quyết định công nhận từ kết quả hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, BQT lại không phải là đơn vị quản lý hành chính mà do dân bầu và hoạt động theo cơ chế tập thể. Trong khi đó, quy định hiện nay không đầy đủ nên hầu như BQT muốn làm gì thì làm mà không bị cơ quan nào giám sát, quản lý. Do vậy, tôi cho rằng Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định, nêu rõ BQT thuộc quản lý của cơ quan nào, rồi phương hướng hoạt động ra sao… (Ông TRÀ VĂN AN, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 10)