Dù bạn gặp được một thương vụ mà thoạt nhìn rất hời, nhưng nếu bên bán lại bị phá sản gần thời điểm bán, sẽ có nhiều rủi ro xung quanh khối tài sản được bán đó.

Dù không có ý định lừa đảo

Rất dễ giả định rằng, các vụ chuyển nhượng có thể bị hủy bỏ khi bên bán bị phá sản. Theo Luật Phá sản, một giao dịch có thể bị gián đoạn cho dù các bên đều thiện ý, vì giao dịch đó không cung cấp cho bên bán một giá trị tương đương đối với tài sản bán, hoặc giao dịch được tiến hành khi bên bán đang ở tình trạng không có khả năng thanh toán... Nói cách khác, thậm chí chẳng có dấu hiệu gì của sự gian lận, nhưng nếu một bên đang trong tình thế không có khả năng thanh toán thì cuộc mua bán đó phải dừng ngay lập tức...

Giải pháp và thu hồi

Trường hợp phát hiện có dấu hiệu lừa đảo (của bên bán), tòa án có thể hoặc thu hồi tài sản từ bên mua, hoặc buộc bên mua hoàn trả tài sản trừ đi khoản tiền hoặc quyền giữ tài sản thế nợ đối với số tiền này. Ngoài ra, bên mua có quyền được thu hồi lại toàn bộ chi phí đã bỏ ra để nâng cấp tài sản. Tuy nhiên, bên mua không được đền bù cho bất kỳ sự tăng trị tài sản nào trong suốt thời gian từ ngày chuyển nhượng đến ngày thu hồi.

Ngậm tăm là hạ sách

Quá trình thu hồi còn yêu cầu bên mua phải chứng minh tính trung thực trong quá trình giao dịch. Tính trung thực theo quy định không chỉ bao gồm tính công bằng khách quan trong giao dịch giữa các bên mà còn là tính xác thực của quá trình giao dịch; không âm mưu lợi dụng nhau; và không chủ ý gây cản trở, trì hoãn hay lừa đảo nhau.

Thường tòa án sẽ chú trọng nhiều hơn vào không chỉ những thông tin mà bên mua biết, mà còn việc họ có nỗ lực hay không trong việc tìm ra bản chất của vấn đề. Ngậm tăm là một hạ sách. Trường hợp bên mua biết hoặc phát hiện người bán không có khả năng thanh toán, khi đó bên mua sẽ không được bồi hoàn cho dù đã thực hiện “giá trị tương đương hợp lý” (đổi mua).

Đừng chỉ nhờ chuyên gia

Trước khi mua bất động sản, hầu hết các nhà đầu tư đều thẩm định độc lập hoặc được tư vấn từ các chuyên gia để định giá chi tiết khối tài sản đó. Hồ sơ thẩm định, hoặc sự định giá của chuyên gia tư vấn phải được giữ lại như là bằng chứng chứng minh bên mua đã thanh toán khoản giá trị (tiền chẳng hạn) tương đương hợp lý. Tuy nhiên, trong trường hợp giá trị bất động sản tăng lên sau khi bán do ảnh hưởng của thị trường, hoặc do mánh khóe của bên mua trong quá trình quản lý tài sản, tòa án sẽ mặc nhiên kết luận rằng mức giá mà bên mua đã thanh toán thấp hơn giá trị tương đương hợp lý. Như vậy, vẫn là chưa đủ, nếu chỉ thực hiện thẩm định hay tài sản được định giá bởi các chuyên gia.

Cẩn thận và cẩn thận hơn

Thông thường, đối với khối bất động sản lớn, bên mua sẽ yêu cầu được thẩm tra khả năng tài chính của bên bán cũng như những vấn đề liên quan đến cuộc mua bán. Trong đó bao gồm cả quá trình rà soát các kê khai hoạt động, các thông tin liên quan đến tài sản, điều kiện tài chính của người bán. Ngoài ra, quá trình thẩm tra phải tính đến các kiện tụng (nếu có) mà người bán đang phải chịu trách nhiệm, hoặc những thông tin khác cho thấy bên bán có thể sẽ mất khả năng thanh khoản, hoặc có âm mưu lừa đảo.

Làm sao để tránh sự đã rồi

Khó khăn sẽ càng lớn hơn đối với bên mua nếu tòa án nhìn nhận cuộc chuyển nhượng đó khi việc đã rồi. Khi đó, quan trọng nhất là bên mua phải chứng minh được tính trung thực. Bởi vậy, thiết yếu bên mua phải lập biên bản xác nhận giao dịch đã được thực hiện một cách công bằng, khách quan về mặt giá trị và tính trung thực.

Hiểu rõ về đối tác giao dịch luôn là điều tối cần thiết. Các nhà đầu tư nếu thực hiện theo đúng các bước trên sẽ có sự lựa chọn khôn ngoan nhất, cũng như nhận thức được rằng “món hời thực sự chỉ đến với những người có hiểu biết và trung thực”.
 

Người Đô Thị