Sau một thời gian dài “án binh bất động”, từ đầu năm nay, các doanh nghiệp địa ốc liên tục tranh thủ mở bán căn hộ cao cấp khi thị trường có dấu hiệu “ấm” lên. Tuy nhiên, hiện nhiều dự án vẫn loay hoay với hàng tồn.

Chạy đua thoát hàng tồn

Rơi vào khó khăn từ năm 2010, thị trường căn hộ Hà Nội vì thế liên tục phải điều chỉnh giá bán và cơ cấu căn hộ. Đến năm 2014, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến hiện tượng bùng nổ hoạt động mở bán của các dự án thuộc phân khúc bình dân.

Trong khi thanh khoản và hoạt động mở bán của căn hộ bình dân trở nên sôi động, nhiều DN địa ốc tiến hành “dò đáy” thị trường bằng việc mở bán dự án căn hộ cao cấp, chủ yếu là hàng tồn kho từ các năm trước. Do các dự án căn hộ cao cấp mở bán đều đã hoàn tất hoặc đang trong quá trình hoàn thiện, nên căn hộ cao cấp ít nhiều xuất hiện các giao dịch.

Việc căn hộ cao cấp xuất hiện thanh khoản mang lại cho các DN kỳ vọng vào sự hồi phục của phân khúc đắt đỏ này. Vì thế, hàng loạt chủ đầu tư khác cũng bắt đầu mở bán, với những ưu đãi riêng nhằm khuyến khích người có nhu cầu sở hữu căn hộ cao cấp mạnh dạn mua hàng.

Các dự án căn hộ cao cấp liên tiếp được mở bán trong năm 2014 có thể kể đến: Dự án Mulberry Lane, Hyundai Hill State, Ellipse Tower (đều thuộc quận Hà Đông); Thăng Long Number One, Dolphin Plaza (quận Nam Từ Liêm); Diamon Flower Tower, Discovery Complex, Mandarin Garden (quận Cầu Giấy); Star City, Vinhomes Royal City, Golden Land (quận Thanh Xuân).

Thực tế, một số dự án căn hộ cao cấp có thanh khoản rất tốt, như Vinhomes Royal City. Thậm chí, có dự án, chủ đầu tư còn tuyên bố đã bán hết hàng, như Star City. Song thành công không chia đều cho các dự án, bởi phân khúc căn hộ cao cấp vốn có sự phân hóa rất lớn. Đặc biệt, thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của dự án, giá bán, đến cơ cấu diện tích căn hộ. Chính vì sự phân hóa này, thị trường căn hộ cao cấp mới diễn ra tình trạng khuyến mãi, quà tặng rầm rộ để thu hút khách mua, nhưng khi nào DN mới bán hết căn hộ tồn kho vẫn là một dấu hỏi.

“Cắn răng” ưu đãi

Ngoài việc bán căn hộ cho người có nhu cầu mua để ở, nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối còn hướng đến đối tượng là nhà đầu tư, vì đây là những khách hàng có khả năng tạo thanh khoản tốt với việc mua đi bán lại.

Để chứng minh cho nhà đầu tư thấy cơ hội sinh lời từ việc mua căn hộ, không ít chủ đầu tư “cắn răng” đưa ra những gói ưu đãi lớn dành cho khách hàng. Những gói ưu đãi lớn được sử dụng phổ biến trong các đợt mở bán căn hộ cao cấp gần đây là: chiết khấu cao, tặng gói nội thất hàng trăm triệu đồng, chấp nhận cho khách trả chậm với lãi suất bằng không, thậm chí là ứng tiền để bao thuê căn hộ trong một thời gian nhất định…

Cụ thể, Dự án Dolphin Plaza, Star City có chương trình bao thuê nhà và trả chậm không lãi suất; Dự án Mulberry Lane có gói quà tặng trên 120 triệu đồng và chiết khấu 9% giá bán; Dự án Watermark có gói quà tặng 170 triệu đồng và bao lợi tức 7%/năm…

Việc hàng loạt DN địa ốc đang hướng đến bán căn hộ cao cấp cho nhà đầu tư được cho là lối thoát giúp DN tiêu hóa lượng hàng tồn kho. Tuy nhiên, cơ hội thành công không chia đều cho các dự án. Nhiều dự án xa trung tâm, nhiều căn hộ diện tích quá lớn không phù hợp với đầu tư cho thuê như: Hyundai Hill State, Mulberry Lane, Mandarin Garden…, lượng căn hộ tồn kho vẫn còn lớn và DN liên tục mở bán với nhiều ưu đãi.

Có thể nói, với các dự án căn hộ cao cấp xa trung tâm, cơ cấu căn hộ không thực sự hợp lý, để tiêu hóa hết hàng tồn, DN sẽ phải mất thêm nhiều thời gian và chi phí cơ hội, bởi “tốt lỏi” luôn là đặc thù của phân khúc này.