Trong khi các căn hộ chung cư ở một số dự án cao cấp dù được coi là “đắc địa” cũng chững giá, thậm chí giảm 10 - 20% so với cùng kỳ năm ngoái thì các căn hộ bình dân không hề bị mất giá vì vẫn còn là của hiếm.

“Gốc” dưới 10 triệu, “ngọn” vượt ngưỡng vẫn hiếm hàng

Một đồng nghiệp của tôi có căn hộ diện tích trên 60m2 trong toà nhà 9 tầng, mỗi tầng có 6 hộ chia làm 2 tổ hợp với 2 thang máy và 2 thang bộ, nội thất bình dân nhưng chất lượng nhà tốt (vì đây là nhà bán cho CBCNV, do một Cty thuộc ngành Xây dựng đầu tư và thi công). Ban đầu, vợ chồng cô dự kiến khoảng 9 triệu đ/m2, tức là vào khoảng 550 triệu đồng. Nhưng sau 3 đêm tham khảo thông tin mạng, vợ chồng cô đã tự tin phát giá 11 triệu đ/m2 mà vẫn “mệt vì trả lời điện thoại”. Giá trị của căn hộ nói trên không phải vì nó là chung cư đẹp mà vì nằm trong nội thành, vị trí gần kề mặt đường Nguyễn Trãi, ôtô đỗ chân cầu thang, gần Bách hoá tổng hợp, gần trường ĐH KHXH&NV... “gắn mác” xây mới và có diện tích vừa phải, không quá lớn so với xu hướng chung của thị trường hiện nay.

Anh Trần Mạnh Hào, một công chức tự nhận có mức thu nhập khá và ổn định than thở: Cuối năm nay tôi lập gia đình, cũng tính chủ động trước một bước nhưng rao đã 2 tháng nay trên một số trang web uy tín mà chưa tìm được căn hộ ưng ý với diện tích khoảng 70m2, giá tiền chừng 600 - 700 triệu đồng tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Từ Liêm. Cũng như anh Hào, có rất nhiều khách hàng rao tìm những căn hộ có diện tích 60 - 80m2, mức giá trung bình khoảng 10 triệu đ/m2, chỉ với yêu cầu là chung cư mới, chất lượng tương đối, thiết kế tối thiểu 2 phòng ngủ. Nhưng những thông tin tìm kiếm ấy hầu như không bắt được tín hiệu từ phía người có hàng.

Lướt trên các phương tiện thông tin đại chúng thì thấy, dù chỉ là lác đác nhưng vẫn có thể tổng hợp được một số nhóm nhà rao bán (phần nhiều của các cò nhà đất) mức giá xấp xỉ 10 triệu đ/m2. Chung cư Xuân Đỉnh - Từ Liêm mặt đường Phạm Văn Đồng (chủ đầu tư là Cty CP lắp máy điện nước và xây dựng) diện tích 141m2, 3 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, tầng 7, nhận nhà ngay, giá 10 triệu đ/m2; chung cư tầng 8 nhà 9 tầng OTC 3B KĐT mới Cổ Nhuế, Từ Liêm cách Metro 1km về hướng cầu Thăng Long, diện tích 104,8m2, giao nhà ngay 985 triệu đồng. Đây là dự án nhỏ lẻ nên dù giao thông thuận lợi nhưng vẫn bị coi là xa trung tâm, lại không có mối liên hệ “mở” đối với các khu vực lân cận, một lợi thế đã đẩy các dự án trên địa bàn Mỹ Đình, Mễ Trì (cũng thuộc huyện Từ Liêm), thành khu đô thị hấp dẫn, giá cao mà xây không kịp bán.

Cũng là dự án nhỏ lẻ nhưng chung cư Skylight Minh Khai do Tổng Cty Cơ khí Xây dựng (COMA) đầu tư giá dự kiến 10,5 - 11 triệu đ/m2 mà đã có một số “chào hàng” với mức chênh khoảng 2 triệu đ/m2.

Kém hấp dẫn hơn khu vực phía tây Hà Nội, nhưng những dự án phía đông vẫn có sự sôi động nhất định. Khu ĐTM Văn Quán (chủ đầu tư là Tổng Cty HUD) nếu như thời điểm này năm ngoái việc đăng ký mua một căn nhà liền kề trực tiếp với BQL không mấy khó khăn thì bây giờ ngay cả những căn hộ chung cư cũng đã bán sạch sẽ, mức giá rao bán từ các “cò” nhà đất cao hơn giá gốc ban đầu từ 50 - 70% tuỳ vị trí căn hộ và như vậy dẫu đã ra ngoài Hà Nội nhưng chung cư khu vực này vẫn vượt ngưỡng 10 triệu đ/m2. Căn hộ 69m2, tầng 10 nhà CT 1A KĐT Văn Quán rao giá 11 triệu đ/m2.

5 năm tới chưa chắc đã đến thời của căn hộ rẻ

Để tìm hiểu nhu cầu của người mua Hà Nội, Cty FTA, một Cty chuyên nghiên cứu thị trường BĐS đã thực hiện phỏng vấn trực tiếp, khảo sát với 500 người (nam, nữ tuổi từ 25 - 55) là những đối tượng đang tìm mua nhà và có vai trò quyết định trong việc mua hay không. Kết quả, có tới 20% đối tượng có nhu cầu mua các căn hộ chung cư dưới 1 tỷ. Trong số đó, nổi lên khoảng 5% đối tượng được xếp vào nhóm “tuổi trẻ tài cao” là những người chưa lập gia đình, có chỗ làm ổn định với mức thu nhập khá. Những người này quan tâm nhiều đến giá bán, vị trí thuận tiện đi lại, diện tích căn hộ không cần lớn, chỉ dưới 80m2, giá khoảng 800 triệu đồng.

Nhóm thứ 2 đông hơn nhu cầu bức thiết hơn nhưng điều kiện có phần eo hẹp hơn, gọi là nhóm “Ngôi nhà mơ ước” gồm những cặp vợ chồng trẻ, tìm kiếm những căn hộ nho nhỏ, ấm cúng, không đòi hỏi được gần trung tâm nhưng điều kiện đi lại phải thuận lợi, chú trọng đến yếu tố giá cả và cách thức thanh toán hợp đồng mua. Họ thường xem tới xem lui, tính toán rất kỹ và chỉ dám “mơ” cao nhất là căn hộ dưới 700 triệu đồng. Còn theo một kết quả khảo sát khác của chợ địa ốc Ngân hàng ACB với trên 300 khách hàng thì có tới trên 50% số khách hàng cần mua nhà dưới 1 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo ông Võ Đình Phúc - Phó giám đốc Cty CP địa ốc ACB thì những căn hộ dưới 1 tỷ đồng trong vòng 3 năm trở lại đây đã “bị” giới kinh doanh xếp vào hạng những căn hộ thuộc các chung cư chất lượng trung bình. Sự “mất giá trị” còn có nguy cơ thê thảm hơn khi mà mới đây, theo nhận định của tập đoàn Savills, một tập đoàn BĐS của Anh thì những dự án có giá bán dao động từ 420 - 900 USD/m2 (tương đương từ 9 - 15 triệu đồng) cũng chỉ là những chung cư cao tầng chất lượng trung bình. Như vậy không dám nghĩ đến những dự án thuộc địa bàn nội thành, những dự án mon men khu vực ngoại thành giờ điểm mặt “bói không ra” căn hộ đang được đầu tư có giá dưới 1 tỷ đồng.

Savills dự báo, còn khá lâu nữa Hà Nội mới bão hoà nhu cầu mua căn hộ. Hơn thế giai đoạn 2009 - 2010 sẽ là thời kỳ “nóng” về thị trường nhà chung cư với những biến động giá cả liên tục vì một loạt các dự án KĐT mới hoàn thành trong đó hầu hết là các dự án căn hộ cho đối tượng trung lưu và thượng lưu.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng