Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, tín dụng không ổn định là một trong nhiều nguyên nhân làm thị trường BĐS nước ta khó khăn.

Nhiều chuyên gia cho rằng, tình trạng nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản (BĐS) rất không ổn định lâu nay chính là một nguyên nhân quan trọng gây khó cho thị trường. Muốn gỡ khó cho thị trường BĐS, cần có hệ thống tín dụng riêng cho thị trường này.

Tín dụng cho BĐS rất... phập phù

Phân tích cụ thể về sự “phập phù” của tín dụng cho thị trường BĐS, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết: Các nước khác đều có một hệ thống tài chính chuyên cho BĐS, nhưng ở Việt Nam đến nay vẫn chưa có hệ thống tín dụng phục vụ cho nhu cầu thị trường BĐS, trong khi thị trường này luôn đòi hỏi một nguồn lực rất lớn, dài hạn về tài chính. Ở nước ta, vốn cho thị trường BĐS phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng hoặc khách hàng ứng trước tiền để đầu tư cho dự án.

Hơn nữa, khả năng cung ứng của các doanh nghiệp trong thị trường cũng quá nhỏ bé so với nhu cầu. Vì rất hiếm doanh nghiệp có vốn điều lệ trên 1.000 tỷ đồng. Có cả những doanh nghiệp mà vốn pháp định khoảng trên 50 tỷ đồng. “Mà 50 tỷ đồng thì chỉ riêng đi làm thủ tục là hết, chưa kể đến còn phải giải phóng mặt bằng đất đai, xây dựng nhà... Bây giờ, làm dự án nhỏ tầm 2 khối nhà cao 40 tầng, 996 căn hộ, như của Viglacera, là mất khoảng 3.000 tỷ đồng, chưa kể tiền đất.

Rõ ràng, vốn cho các dự án BĐS vẫn chủ yếu từ ngân hàng. Mà nguồn vốn này từ xưa đến nay rất không ổn định. Biểu hiện là lúc thị trường có tăng trưởng, ví dụ như năm 2008, tín dụng tăng tới 57%, trong khi thời kỳ 10 năm trước chỉ khoảng 30%; nhưng rồi mấy năm gần đây lại giảm rất mạnh, chỉ dưới 10%.

Có tình trạng “dòng tín dụng cấp vào thị trường BĐS có lúc như vũ bão, rồi đùng một cái, lại bảo BĐS là phi sản xuất nên dừng. Sau đó, lại có gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đổ vào thị trường bất động sản... Thực tế trong năm 2013 – 2014, tốc độ tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực BĐS nhanh gấp đôi so với tốc độ tăng tín dụng chung. Điều này thể hiện tín dụng cho BĐS rất phập phù, lúc rút tiền ra, lúc đưa tiền vào một cách không ổn định”– ông Nam nói.

Một điểm cần lưu ý khác, theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, hiện giải quyết nợ xấu đang dùng cách thành lập công ty VAMC để đi mua nợ xấu các ngân hàng. Thực tế, mua rồi thì phải bán đi mới thu được dòng tiền về. Tuy dư nợ trong thị trường BĐS hiện nay đang dưới 10% trong tổng dư nợ chung, nhưng tài sản thế chấp trong lĩnh vực tín dụng có tới 70% là bất động sản. Cho nên, muốn bán được nợ xấu, tức là bán BĐS đã thế chấp, thì thị trường BĐS cần sôi động trở lại.

Với cách phân tích này, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, “khi chúng ta cứ nói Công ty VAMC để xử lý nợ xấu, nhưng không biết bản chất rằng, để giải quyết nợ xấu, cái gốc của nó là thế nào. Cho nên các chính sách vẫn quan tâm chưa đầy đủ”.

80% vốn kinh doanh BĐS vay từ ngân hàng

Cũng nói về nguồn tín dụng cho thị trường BĐS, GS.TS Phạm Quang Trung và các cộng sự tại Đại học Kinh tế Quốc dân, trong một nghiên cứu mới công bố, cũng có đánh giá: Thực tiễn phát triển thị trường BĐS cho thấy, nguồn vốn chủ sở hữu trong tổng vốn đầu tư kinh doanh BĐS là khá thấp, có doanh nghiệp chỉ chiếm dưới 20%. Trong khi đó, tín dụng trong lĩnh vực BĐS luôn có xu hướng tăng qua các năm. Nguồn vốn cho thị trường này vẫn còn hạn chế, mất cân đối và cơ cấu vốn chưa bền vững. Biểu hiện là vốn trung hạn và dài hạn cấp cho thị trường vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của thị trường và phụ thuộc chủ yếu và nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Doanh nghiệp dùng tới 75-80% vốn kinh doanh BĐS là vốn vay ngân hàng.

Thực tế này theo ông Trung, nguy cơ rủi ro cho thị trường BĐS. Các chủ thể tham gia thị trường BĐS sẽ gặp nhiều khó khăn. Trong đó, người vay tín dụng bị động trong việc huy động vốn để đầu tư kinh doanh BĐS; phải thực hiện thủ tục vay vốn khá phức tạp, mất nhiều thời gian, chi phí; chịu áp lực trả nợ và lãi vay tăng; bản thân NHTM cũng đối mặt rủi ro thị trường và tín dụng gắn với BĐS...

Vì vậy, GS.TS Phạm Quang Trung cho rằng, để quản lý và phát triển nguồn vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, cần tăng cường năng lực nguồn vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đồng thời, phải sớm hoàn thiện cơ chế quản lý và kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại cho thị trường BĐS, thúc đẩy phát triển thị trường trái phiếu BĐS.

Cùng với đó, ông Trung và nhóm nghiên cứu còn cho rằng cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính BĐS, trong đó quỹ đầu tư BĐS là giải pháp quan trọng cung cấp vốn dài hạn cho các chủ đầu tư dự án BĐS. Cho nên, cần ưu tiên xây dựng quỹ tín thác BĐS cho các tổ chức trong nước và quỹ tiết kiệm nhà ở. Ngoài ra, cũng cần quan tâm đến việc xây dựng một số quỹ tài chính quan trọng có thể tham gia tài trợ vốn cho thị trường bất động sản như Quỹ Bảo hiểm nhân thọ, Quỹ hưu trí.

Đồng quan điểm trên, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cũng cho rằng, để tạo dòng vốn đầu tư dài hạn cho thị trường bất động sản, trong thời gian tới cần thực hiện cùng lúc 5 nhóm giải pháp: khuyến khích huy động nguồn kiều hối, ban hành chính sách về hệ thống thế chấp thứ cấp, hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở, hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản và thúc đẩy giải ngân gói 30.000 tỷ đồng; tăng cường các giải pháp minh bạch thị trường; đảm bảo giữ lãi suất ngân hàng ổn định mức 5-6%/năm...