Nhiều giải pháp được đưa ra nhằm giải phóng bớt hàng “tồn kho” cho các doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) nhưng tình hình vẫn chưa thực sự khả quan.

Hiện Bộ Xây dựng đang nỗ lực thúc đẩy và tạo mọi điều kiện cho các DN chuyển đổi mục đích sử dụng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhằm hạ thấp giá thành căn hộ. Theo báo cáo đến hết tháng 4-2013, đã có 24 dự án nhà ở thương mại đăng ký chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Trong đó, Hà Nội có khoảng 15 dự án xin chuyển đổi thành nhà ở xã hội.

Một số DN BĐS cho rằng, sau khi chuyển đổi mục đích thì sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở cho người dân có thu nhập thấp, góp phần “khơi thông” thị trường BĐS. Điều này đã nhận được sự ủng hộ của Bộ Xây dựng. Theo đó, Bộ cố gắng “đơn giản hóa” các thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi sang nhà ở xã hội. Mặt khác, Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) cũng sẽ hỗ trợ gói vay lên đến 30.000 tỷ đồng cho vấn đề nhà ở xã hội trong giai đoạn 2013-2015. Đó là những cố gắng trên thị trường BĐS nhưng dường như nó vẫn chưa thực sự hấp dẫn người mua nhà.... Một số chuyên gia cho rằng, giá rẻ chưa phải là yếu tố quyết định trong nhu cầu về nhà ở của người dân bởi nhiều lý do: Thứ nhất, đối tượng mua nhà ở xã hội là những người có thu nhập thấp nên nhu cầu ở của họ sẽ là lâu dài. Cho nên, họ sẽ phải tính toán và cân nhắc rất kỹ khi lựa chọn mua những căn hộ đó, từ chất lượng đến những tiện ích tối thiểu kèm theo như trường học, chợ,.... Đây là những yếu tố gắn liền và ảnh hưởng rất lớn đến cuộc sống của người mua nhà.

Thứ hai, chất lượng công trình và chất lượng dịch vụ cũng là một “rào cản”. Người mua nhà luôn cảm thấy hoài nghi về điều này. Trước đây, nhiều khu nhà ở xã hội bị xuống cấp rất nhanh chỉ sau vài năm đưa vào sử dụng. Điều này khiến cho người dân thiếu “thiện cảm” đối với các khu nhà ở xã hội. Vấn đề này là mấu chốt khá quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý người mua nhà.

Thứ ba, “niềm tin” của người mua nhà đối với các DN BĐS đã bị “phai nhạt”. Họ rất sợ khi đưa tiền cho DN BĐS rồi nhưng DN lại không triển khai hoặc triển khai chậm. Thực tế, nhiều dự án BĐS đang phải nằm “đắp chiếu” hoặc ngừng triển khai vì chủ đầu tư thiếu vốn hoặc bị phá sản. Người dân sợ trở thành “miếng mồi béo bở” của các ông chủ BĐS.

Thứ tư, đa phần các khu nhà ở xã hội đều ở khá xa trung tâm TP. Trong khi, hạ tầng giao thông hiện nay chưa thực sự hiện đại, tắc đường xảy ra liên tục, phương tiện giao thông công cộng thì không tiện lợi. Nó sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phiền phức cho người mua nhà. Mặt khác, một số dự án nhà ở thương mại đang “cạnh tranh” mạnh bằng việc “cắt bớt lãi” để hạ giá thành căn hộ nhằm thu hút khách hàng. Điều đó cũng khiến cho người mua nhà phải cân nhắc và tính toán.

“Thà cố lên một chút để ở trong nội đô còn hơn là ra tít ngoại thành, đi lại vừa xa vừa khó khăn” - chị Phương, quê ở Ninh Bình, cho biết. Còn theo anh Thắng, quê ở Thái Bình, thủ tục mua nhà ở xã hội cũng không phải đơn giản. Hơn nữa, để giá thành thấp, ngoài việc được Chính phủ hỗ trợ về thuế cũng như tiền đất thì DN rất có thể sẽ vẫn “bớt xén” nguyên vật liệu nhằm kiếm thêm lợi nhuận. “Ở nước ta, không có gì là không thể xảy ra” - anh Thắng lắc đầu nói. Có lẽ, chỉ khi nào DN BĐS giải đáp được những “khúc mắc” này của người mua nhà thì may ra giải pháp về nhà ở xã hội mới thực sự có hiệu quả.

Thực tế, vấn đề BĐS tại nước ta luôn “nóng” do có sự chênh lệch khá lớn giữa thu nhập của người dân đối với giá nhà ở, để sở hữu một căn hộ có thể coi là niềm mơ ước của những người thu nhập thấp. Ngược lại trên thế giới, việc sở hữu một căn hộ không phải là điều quá khó với người dân. Họ có thể dễ dàng mua, thuê hoặc chuyển đổi căn hộ. Mặt khác, những tiện ích cũng như hạ tầng giao thông của họ khá phát triển. Họ có rất nhiều sự lựa chọn về phương tiện khi di chuyển từ nhà đến nơi làm việc hay bất kỳ một địa điểm nào.

Ngoài ra, điểm được coi là “cốt lõi” ở thị trường BĐS là sự thiếu kiểm soát của các cơ quan chức năng, đặc biệt là về giá. Điều này đã dẫn đến việc giá BĐS bị “đội lên” quá cao, khiến người mua luôn có cảm giác “bị hớ” khi mua nhà. Đó chính là nguyên nhân khiến cho những giải pháp nhằm “phá băng” thị trường BĐS không nhận được sự ủng hộ của nhiều người, đặc biệt là một số chuyên gia kinh tế.

Có thể thấy, giải pháp chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chỉ là một trong những giải pháp riêng lẻ mà Bộ Xây dựng đưa ra. Tính khả thi của giải pháp phụ thuộc rất nhiều vào cách triển khai cũng như “niềm tin” của người mua nhà. Đồng thời, các giải pháp trước đây như hỗ trợ vốn vay, chia tách căn hộ,... cũng cần được thực hiện song song. Mặt khác, những dự án khác liên quan đến hạ tầng giao thông, phương tiện công cộng,... mang tính tương trợ khá lớn đến giải pháp chuyển đổi này. Thị trường BĐS chỉ có thể “khởi sắc” khi các giải pháp được thực hiện một cách đồng bộ.

Theo anh Sơn, GĐ Cty Đại Cát, chuyển đổi nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội là một chủ trương đúng của Bộ Xây dựng trong việc tháo gỡ những khó khăn của lĩnh vực BĐS. Hiện nay, thị trường BĐS khá trầm lắng, một phần bị ảnh hưởng bởi sự khó khăn chung của nền kinh tế, nhưng phần nhiều vẫn là do sự tin tưởng của người dân vào BĐS đã bị suy giảm. Nhìn trên giao dịch của thị trường, nhiều căn hộ đã giảm giá mạnh nhưng vẫn không có nhiều người đến xem, chứ chưa nói gì đến việc mua. Thực tế, quan hệ cung – cầu trên thị trường không quá cách xa nhau, vẫn còn rất nhiều người dân có nhu cầu về nhà ở. Giờ đây, giải pháp chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được cho là “khả quan” nhưng những người mua nhà vẫn “lưỡng lự” bởi còn một số bất cập trong giải pháp. Ngoài vấn đề giá thành thì sự thuận tiện trong sinh hoạt, chất lượng công trình và chất lượng dịch vụ vẫn là điều quan tâm của người mua nhà.