Thông tin Dự thảo Nghị định của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được Bộ Xây dựng phát đi đã khởi động tâm thế mừng vui của người dân lẫn sự hưng phấn của doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS). Bên cạnh thể hiện sự vào cuộc thực sự của Nhà nước đối với vấn đề an sinh của cộng đồng, nhiều nội dung của Dự thảo đang thu hút sự quan tâm của giới tạo lập nhà đất.

Trong mắt nhà kinh doanh BĐS, nhất là với những ông chủ DN luôn theo sát vấn đề quy hoạch đô thị và chính sách thủ tục ngành địa ốc, “mảnh đất” chung cư cũ dần trở nên màu mỡ.

Tín hiệu vui

Rất nhiều điểm mới trong Dự thảo thể hiện sự cởi mở về chính sách đối với giới chủ đầu tư, đặc biệt là giảm thiểu tối đa quy trình thực hiện, thẩm duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Có thể tóm lược một số nội dung cơ bản sau. Nếu DN BĐS đầu tư vốn hoặc tham gia góp vốn với các chủ sở hữu nhà chung cư để thực hiện dự án xây dựng lại chung cư thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đo đạc, xác nhận việc phân định ranh giới đất đai đối với diện tích đất thuộc phạm vi dự án mà không phải thực hiện việc thu hồi đất và giao đất.

DN được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong dự án để kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở bảo đảm phù hợp quy hoạch đã được phê duyệt; được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án.

Đối chiếu nỗi khổ vì… núi thủ tục hành chính liên quan tới đất đai, ngành xây dựng nhiều năm qua, Dự thảo đã giải quyết mối lo về thời gian - công sức - chi phí cơ hội vốn canh cánh trong từng DN tạo lập địa ốc.

Ngoài ra, DN còn được hưởng nhiều cơ chế ưu đãi về tài chính và thuế như: được vay vốn ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật; được huy động vốn tín dụng hợp pháp theo quy định; được áp thuế suất, thuế GTGT và thuế TNDN như đối với dự án đầu tư NƠXH…

Đặc biệt đáng chú ý, đối với bài toán cân đối lợi nhuận - nghĩa vụ của DN tham gia đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ, là nội dung chủ đầu tư dự án được phép kinh doanh theo quy định của pháp luật về NƠTM đối với các diện tích căn hộ còn lại sau khi thực hiện bố trí tái định cư và diện tích kinh doanh, dịch vụ theo phương án đã được phê duyệt. Đồng thời, chủ đầu tư dự án được phép điều chỉnh hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần và tăng chiều cao công trình không khống chế chiều cao, miễn là nằm trong quy hoạch của khu vực đã được duyệt.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Công ty TNHH BĐS và Dịch vụ địa chính Hà Nội quan tâm đặc biệt tới nội dung cho phép sử dụng một phần diện tích trong tổng khu dự án để kinh doanh, dịch vụ, chuyển mục đích mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi và giao đất.

Dù chưa có Nghị định chính thức, DN chưa nắm được mật độ, tỷ lệ cụ thể được phép dùng cho mục đích thương mại trong toàn dự án nhưng họ đã nhìn thấy phương án kết hợp các loại nhà ở trong cùng dự án.

Đơn cử, bên cạnh các block nhà chung cư xây mới, trong diện tích cho phép, DN sẽ xây thêm số lượng nhất định biệt thự liền kề (chừng 120m2). Chỉ cần 10-20 căn biệt thự liền kề trong dự án quy mô khoảng 3.000 - 5.000m2 (phổ biến) được bán với giá 4 tỷ đồng/căn thì khoản tiền 40 - 80 tỷ đồng đã đủ giúp DN làm xong toàn bộ phần móng và lên thô đáng kể phần còn lại.

Sóng đầu tư, có hay không?

Luận bàn về chiều cao công trình dân dụng trong đô thị Hà Nội, hay cụ thể hơn là giới hạn chiều cao theo Quy hoạch chung Thủ đô, có thể thấy tinh thần Dự thảo hoàn toàn bám sát bộ chính sách trước đó.

Tuy vậy, theo đánh giá của ông Minh, một luật sư đang công tác tại một công ty BĐS đặt tại quận Nam Từ Liêm, “nếu tinh ý, Dự thảo đang tạo lối đi rộng cho các chủ đầu tư đủ năng lực và thực sự muốn tham gia vào những dự án cải tạo chung cư tập thể cũ”.

Tại sao “không khống chế chiều cao, nhưng miễn là nằm trong quy hoạch khu vực đã được duyệt”? Từ ngữ, thuật ngữ trong văn bản pháp quy thường chặt chẽ, đơn giản, dễ hiểu, không trúc trắc. Nhiều người thạo luật, theo ông Minh, cho rằng không phải Ban soạn thảo (Bộ Xây dựng)… ngẫu nhiên xây dựng cụm từ ngữ trên.

Tìm hiểu trong giới DN chuyên doanh địa ốc ở Thủ đô, tâm thế đa phần đều “ưng” phần nội dung Dự thảo liên quan tới “chiều cao công trình”. Nói như ông T, lãnh đạo sàn M. (khu Trung Yên), chủ đầu tư nào đã theo sát thị trường - quy hoạch tối thiểu 5 năm qua đều hồ hởi và rục rịch chuẩn bị tài chính, vật lực để nhảy vào sân chơi mới này.

Thậm chí, theo công thức cổ điển của dân chuyên nghiệp trong làng BĐS, ngay cả khi không có nội dung mới (như Dự thảo nêu) về chiều cao công trình, câu chuyện đề nghị sửa đổi, bổ sung chiều cao quy hoạch công trình đã từng có nhiều tiền lệ trong quá khứ.

Điển hình là khu Trần Thái Tông (quận Cầu Giấy), thời gian trước vốn được quy hoạch làm trụ sở các cơ quan, khu sản xuất cho các cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn được suất ở đó (tối đa 9 tầng). Nhưng về sau, chiều cao đã được điều chỉnh lên 18 tầng, được phép làm thành văn phòng cho thuê. Rồi gần nhất là chiều cao công trình được phép lên 25 tầng.  

Tựu trung, các ý kiến đều tỏ ra lạc quan về những điểm mới của Dự thảo Nghị định. Đơn giản nhất, khung luật mới về DN, hoạt động kinh doanh BĐS (Luật DN, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở 2015) đang đưa hoạt động DN vào khuôn khổ khắt khe hơn trước.

Tuy nhiên, để được hưởng ưu đãi của ngân hàng, cơ quan chức năng và được người dân tham gia góp vốn, chủ đầu tư phải có ít nhất 20% vốn đầu tư. Một bộ hồ sơ năng lực và hồ sơ pháp lý thật “hoàn hảo” để thuyết phục nhà băng - nhà quản lý là một vấn đề nan giải với DN.

Chưa hết, khó khăn càng chồng chất với những DN yếu vốn - thiếu kỹ năng chuyên môn khi không thể chen chân vào các dự án quy mô lớn, có ưu thế đắc địa - đã bị các tên tuổi khác chiếm chỗ.

Vẫn quá sớm để khẳng định sắp có làn sóng đầu tư vào chung cư cũ. Có chăng, sẽ là cuộc đua nước rút của các thương hiệu mạnh vào những dự án thuộc trung tâm nội đô.

Ông Nguyễn Đình Tùng - Giám đốc Công ty TNHH BĐS và Dịch vụ địa chính Hà Nội

DN có kinh nghiệm, giàu tài lực sẽ đăng ký trước các dự án tốt nhất ở vị trí trung tâm, đắc địa - yếu tố sống còn của dạng sản phẩm này. Ở Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng… chung cư cũ sẽ được quan tâm hàng đầu. Còn ở Thanh Trì, Long Biên (khu vực gần cầu Đuống), Đông Anh… liệu DN có muốn về “vùng sâu, vùng xa” để triển khai kinh doanh dự án? Ngay cả với nhiều ưu đãi mới, điều này rất khó khẳng định.

Ts. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Trước hết, quy định chiều cao theo quy hoạch là đúng. Tuy nhiên, kinh nghiệm thế giới cho thấy, đặc biệt của Nhật Bản trong tái thiết chung cư, dứt khoát phải nới chiều cao thì mới cải tạo được. Chỉ chi cho những người ở lại chung cư đó đã tốn rất nhiều tiền, nếu không cho phép nâng cao công trình để DN có thể bán, thu lãi thì chẳng ai tham gia dự án cải tạo… Nếu không thể xây cao, DN có thể nghĩ tới phương án xuống sâu, khai thác không gian ngầm trong đô thị.

Ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng)

Việc góp vốn của người dân bằng tài sản là căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Cách này vừa tháo gỡ cho DN trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự doanh nghiệp đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thể hiện họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án.