Cải tạo chung cư cũ luôn gặp các nút thắt như hạn chế chiều cao tầng trong khu vực nội đô, hạn chế quy mô dân số, công tác đền bù... Nhưng một nút thắt cơ bản là do vị trí đắc địa nên dân không muốn chuyển đi và nhiều doanh nghiệp muốn tham gia cải tạo.

Hiện trên cả nước có gần 3.000 toà nhà chung cư cũ với trên 100.000 dân đang sinh sống, trong đó có hơn 600 toà rơi vào tình trạng nguy hiểm, hư hỏng nặng, báo động cấp D (cấp cần phải cải tạo, xây mới ngay).

Bế tắc do vị trí đắc địa

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), từ khi có chủ trương của Chính phủ, sau 10 năm, cả nước mới cải tạo được hơn 10 nhà chung cư.

Có những chung cư xuống cấp nghiêm trọng buộc phải phá dỡ nhưng cũng không thể xây dựng lại do vướng cơ chế chính sách, do người dân chưa đồng tình thực hiện hoặc chưa thu hút được doanh nghiệp tham gia.

Hiện nay, ngân sách nhà nước vẫn hạn chế chưa có hỗ trợ, chưa có quỹ nhà hoặc nguồn lực khác, mà chỉ có nguồn lực của doanh nghiệp cùng chia sẻ với người dân để thực hiện tái định cư.

Điều quan trọng nữa là những người dân đang sinh sống trong các toà chung cư này muốn định cư tại chỗ, không muốn rời đi, vì liên quan đến cuộc sống, thói quen hàng ngày.

Tuy nhiên, hiện tại lại không có chính sách cụ thể cho những người dân định cư tại chỗ, các doanh nghiệp khó mà thoả thuận được.

Mới đây tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam lần thứ nhất tổ chức ngày 15/11, nhiều chuyên gia cùng chỉ ra một nguyên nhân chính khiến việc cải tạo chung cư cũ bế tắc là hầu hết các dự án đều nằm ở những vị trí đắc địa.“Nếu chung cư cũ không nằm trên đất vàng thì liệu có hấp dẫn người dân không?”, Gs. Đặng Hùng Võ đặt giả thiết.

Điều này cũng được ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam khẳng định: Do nằm ở những vị trí đắc địa nên nhiều doanh nghiệp đều mong muốn tham gia cải tạo, nhưng cũng vì vị trí đắc địa mà người dân không muốn di dời.

Như vậy, khi cải tạo chung cư cũ cả hai bên người dân và nhà đầu tư đều nghĩ sẽ gia tăng giá trị, vì không rõ giá trị chung cư cũ nên người dân hồ nghi doanh nghiệp sẽ trục lợi.

Minh bạch về giá

Các chuyên gia đã đề xuất giải pháp là minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ, phải trả lời được câu hỏi cư dân được hưởng lợi bao nhiêu, doanh nghiệp và Nhà nước được hưởng lợi những gì.

“Doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đương nhiên phải có lợi nhuận nhưng cũng cần có những phân tích, minh bạch thông tin với người dân về đơn giá, tiến độ xây dựng, chất lượng dự án triển khai.

Có như vậy mới có thể tạo được sự đồng thuận của người dân”, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai chia sẻ.

Theo Gs. Đặng Hùng Võ, hiện nay chúng ta đã đưa ra chủ trương cải tạo cả khu vực là rất đúng. Tuy nhiên, không bao giờ có chuyện đồng thuận 100%. Nước ta cũng đã có quy định là đạt được 70% thì coi như đồng thuận nhưng hiện nay cơ chế này không được lặp lại vì có nhiều ý kiến cho rằng đây là cơ chế thị trường thì Nhà nước không ép.

Ông Nguyễn Chí Dũng – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp Hà Nội, nêu lên thực tế là Nhà nước đã tạo điều kiện hết sức có thể, bố trí quỹ nhà tạm cư cho người dân, ở vị trí tốt, hạ tầng tốt. “Thế nhưng cứ đến tuyên truyền với người dân thì người dân lại không hợp tác. Bao năm nay mới chỉ có 50 gia đình đồng ý di chuyển, sắp tới có 40 gia đình nữa sẽ di chuyển trên tổng 150 gia đình, trong 3 năm”, ông Dũng cho hay.

Quy định đã nêu rõ là chính quyền thành phố phải chủ động kêu gọi nhà đầu tư, tiến hành công tác giải phóng mặt bằng để cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, công tác này còn đang vướng khung quy hoạch, do đó phải tháo gỡ quy hoạch cũng như số lượng dân số đã phê duyệt.

Ông Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh, để cải tạo chung cư cũ cho Hà Nội, ngoài cơ chế chính sách phải được hoàn thiện thì cần tìm được tiếng nói đồng thuận giữa người dân, Nhà nước và chủ đầu tư. Bên cạnh đó, cần minh bạch hóa vấn đề tài chính và lợi ích mà người dân được hưởng sau cải tạo chung cư cũ, cho họ điều kiện giám sát quá trình triển khai.

Ông Bùi Khắc Sơn cũng đề xuất công khai minh bạch thông tin về chương trình, kế hoạch và chỉ tiêu quy hoạch đối với các dự án; nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định thực hiện dự án cải tạọ chung cư cũ và lựa chọn chủ đầu tư.

Đồng thời, xây dựng cơ chế yêu cầu các chủ sở hữu căn hộ chấp hành việc di dời, chấp hành quy định, tiêu chuẩn về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

“Chính quyền địa phương tích cực phối hợp với công ty trong giải phóng mặt bằng. Nếu làm được như vậy mới thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia” – ông Sơn khẳng định.