Các dự án nhà ở xã hội gần như đang đuối sức trong “cuộc đua” với các dự án nhà ở thương mại. Nhiều chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội dừng thi công, thậm chí đã thay đổi hẳn ý định làm nhà ở xã hội. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại với chính sách linh hoạt về diện tích, giá bán và hỗ trợ tín dụng của các ngân hàng đang rầm rộ “bung” hàng, tạo nên sự sôi động cho thị trường bất động sản.

Cố xin rồi… bỏ

Một năm trước đây, bà Nguyễn Như Loan, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Quốc Cường Gia Lai đã nhiều lần đi lên, chạy xuống để cố xin chuyển đổi dự án căn hộ cao cấp 6B (Khu Nam Sài Gòn) sang làm nhà ở xã hội bằng cách chẻ nhỏ căn hộ để vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. TP Hồ Chí Minh đã cho phép bà Loan chuyển đổi toàn bộ 300 căn hộ trong dự án này từ diện tích 120 m2 thành 60 m2 ; loại căn hộ 140 m2chuyển thành 70 m2 ; điều chỉnh 300 căn hộ lớn thành 492 căn hộ nhỏ và giảm giá bán từ 20 triệu đồng xuống còn 12 triệu đồng/m2 . Thế nhưng, đến nay, bà lại đang làm thủ tục để xin trở lại làm nhà ở thương mại.

Bà Nguyễn Như Loan cho biết: Trong gần 500 căn hộ, sau nhiều tháng chỉ mới bán được 100 căn. Nguyên nhân vì điều kiện vay để mua nhà ở xã hội quá ngặt nghèo, người thu nhập thấp thì không đủ điều kiện để mua, người có điều kiện thì ít khi lựa chọn nhà ở xã hội. Khi xin chuyển đổi, công ty đã phải chấp nhận bán lỗ để cắt nợ, nay xin trở lại nhà ở thương mại, công ty đành chấp nhận bù lỗ cho những khách hàng đã mua nhà.

Theo các chuyên gia, nhà ở xã hội ban đầu được đánh giá là hấp dẫn đối với người có thu nhập thấp, thế nhưng, chính những lo ngại về điều kiện được mua, vay, lo ngại về chất lượng đã khiến nhà ở xã hội đang dần trở nên yếu thế. Trong khi đó nhiều dự án thương mại đã bắt đầu đưa ra những ưu đãi gần như ngang bằng với nhà ở xã hội.

Mới đây, chị Nguyễn Thị Phương (ngụ phường Phước Long B, quận 9) đã quyết định mua nhà ở dự án thương mại chứ không chọn mua nhà ở xã hội.Căn hộ mà chị mua thuộc loại căn hộ thương mại nhỏ, có diện tích 45,5m2 thuộc dự án Hưng Ngân Garden (quận 12). Với dự án này, dù là nhà ở thương mại nhưng khách hàng vẫn có thể vay được tiền từ gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ.

Tổng Giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn Đoàn Chí Thanh, đơn vị phân phối độc quyền dự án cho biết, có hai điểm khác biệt mà dự án Hưng Ngân Garden thu hút được khách hàng, đó là dự án đã xây dựng vượt tiến độ cam kết và khách hàng được cam kết vay gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng.Đến nay, trong 600 khách hàng mua nhà thì có tới 500 khách hàng được vay gói tín dụng lãi suất thấp.

Lợi thế nghiêng về nhà ở thương mại

Khi Nghị quyết 02/NQ-CP của Chính phủ được ban hành, nhà ở xã hội là tâm điểm của sự chú ý khi gói tín dụng ưu đãi này dường như chỉ tập trung vào phân khúc nhà giá thấp. Tuy nhiên, chính những ràng buộc về diện tích (dưới 70 m2 ) và giá bán (không vượt quá 15 triệu đồng/m2 ) đã khiến gói tín dụng chưa phát huy được tác dụng bởi số lượng bất động sản tồn đọng chủ yếu là diện tích lớn, giá bán cao. Tiếp đó, hàng loạt văn bản ra đời để đưa Nghị quyết của Chính phủ đi vào cuộc sống như cho phép chẻ nhỏ, cho phép chuyển đổi… nhưng cho đến thời điểm hiện nay, mọi việc gần như vẫn “dẫm chân tại chỗ”. Nguyên nhân chủ yếu được các chuyên gia lý giải là do nguồn cung nhà ở phù hợp với điều kiện đặt ra không có, thủ tục xác nhận hồ sơ mua nhà tại địa phương nhiêu khê và thiếu cả sự quyết liệt của các địa phương…

Ngày 21-8-2014, Nghị quyết 61/NQ-CP của Chính phủ được ban hành để “tiếp sức” cho gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng. Điểm đặc biệt của Nghị quyết này là đã cho phép người mua có thể vay gói tín dụng này với điều kiện giá trị căn nhà không vượt quá 1,05 tỷ đồng, nới rộng thời gian vay từ 10 lên 15 năm. Thế nhưng, khi các điều kiện được nới rộng, các dự án nhà ở thương mại ngày càng có điều kiện để tiếp cận gói 30 nghìn tỷ đồng, cộng với những ưu thế của nhà ở thương mại thì các dự án nhà ở xã hội rõ ràng không còn vị trí độc tôn về giá bán, về diện tích và chính sách hỗ trợ.

Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Lê Mạnh Hà cho biết, hiện nay vẫn còn những quy định chưa phù hợp, sự máy móc trong triển khai thực hiện, thủ tục tiếp cận vốn vay để mua nhà khó khăn, đồng thời chất lượng dịch vụ chưa tốt, cho nên mặc dù có nhu cầu nhưng người dân vẫn chưa thật “mặn mà” với nhà ở xã hội. Nếu không có những thay đổi về chất lượng nhà ở, thông thoáng về thủ tục thì dù Nhà nước có ưu đãi bao nhiêu đi chăng nữa, nhà ở xã hội vẫn không thể cạnh tranh được với nhà ở thương mại...