Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi đất của dân phải bồi thường kịp thời, công khai, minh bạch và tránh kéo dài, gây thiệt hại cho dân.

Theo Bộ Tài nguyên - môi trường, thời gian qua các quy định về bồi thường giải phóng mặt bằng nằm rải rác ở các nghị định, không mang tính hệ thống nên người dân khó theo dõi và đôi khi chồng chéo nhau. Vì vậy, Chính phủ ban hành hẳn một nghị định về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị di dời trong các dự án do Nhà nước thu hồi đất.

Nhiều điểm có lợi cho dân

Luật đất đai 2013 quy định rõ: người bị thu hồi đất trước tiên phải được bồi thường bằng đất có cùng mục đích. Trong trường hợp người bị di dời có nhu cầu nhận bồi thường bằng tiền hoặc địa phương không còn quỹ đất cùng mục đích để bố trí cho dân thì mới bồi thường bằng tiền. Chỉ có trường hợp thu hồi đất ở mới được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

Để bảo vệ quyền lợi của người dân, việc chi trả tiền bồi thường cho dân phải được kịp thời. Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường giải phóng mặt bằng cùng ngày. Trong vòng 30 ngày (kể từ ngày có quyết định thu hồi đất), phải chi trả tiền bồi thường cho dân.

Nếu cơ quan nhà nước chi trả chậm thì phải trả cho dân thêm khoản tiền bằng tiền chậm nộp theo Luật quản lý thuế (như khi người dân chậm nộp thuế cho Nhà nước bị phạt). Ngược lại, nếu người dân không chịu nhận tiền bồi thường thì sẽ được gửi vào tài khoản của Kho bạc Nhà nước, tức không được tính lãi suất như gửi tiền vào ngân hàng mà các quận, huyện thường gửi trước đây. Đây được cho là một điểm bất lợi đối với người dân chây ỳ, đòi hỏi và không chịu giao đất cho Nhà nước.

Trưởng ban bồi thường giải phóng mặt bằng một quận ven cho rằng quy định trên có lợi rất nhiều cho người dân. Hiện giá bồi thường đất ở các dự án được khảo sát và cơ quan chức năng quyết định tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất. Có trường hợp ba, bốn năm sau người dân mới nhận được tiền bồi thường, lúc này giá đất thị trường tăng nhiều, số tiền bồi thường theo giá đất cách đó mấy năm không đủ để người dân tạo lập một nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ.

Bốn khoản hỗ trợ khi thu hồi đất

Khi bị thu hồi đất, người dân sẽ nhận bốn loại hỗ trợ: ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thu hồi đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư và khoản hỗ trợ khác.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy trong thời gian qua khoản hỗ trợ chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp gây nhiều tranh cãi và khiếu nại nhất. Nguyên nhân chính là cách xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định cũ do UBND cấp xã chịu trách nhiệm, chưa có một tiêu chuẩn, tiêu chí rõ ràng nên nhiều trường hợp cảm tính và chưa khách quan.

Theo Luật đất đai 2013 và nghị định 47 hướng dẫn thi hành Luật đất đai, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được xác định dựa ba nguồn. Những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để làm nông nghiệp theo các chính sách về đất nông nghiệp qua các thời kỳ; những trường hợp được UBND xã xác nhận đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp và những trường hợp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp.

Các chính sách hỗ trợ từ trước đến nay không quy định mức cụ thể nên khoản hỗ trợ ổn định đời sống là một khoản tiền được chi trả tùy theo từng dự án. Theo nghị định 47, khoản hỗ trợ này được định mức hẳn hoi. Trường hợp bị thu hồi từ 30-70% diện tích đất nông nghiệp được hỗ trợ tối đa 24 tháng, nếu bị thu hồi trên 70% diện tích đất nông nghiệp thì được hỗ trợ tối đa 36 tháng. Mỗi nhân khẩu trong gia đình được hỗ trợ 30kg gạo mỗi tháng theo thời giá trung bình của địa phương.

Ông Bùi Ngọc Tuân, cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Tổng cục Quản lý đất đai Bộ Tài nguyên - môi trường), cho biết tất cả các dự án phải có nhà ở, đất ở tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất. Quy định này nhằm bảo đảm cho người dân bị di dời có ngay chỗ ở mới để nhanh ổn định đời sống. Chính sách tái định cư cũng quy định trường hợp người dân không đủ điều kiện để bồi thường về đất ở, phải di chuyển chỗ ở mà không còn nơi ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Giá đất bồi thường phù hợp với giá thị trường

Theo Luật đất đai 2013, giá đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do cơ quan chức năng quyết định trên cơ sở chứng thư của đơn vị thẩm định giá. Các phương pháp định giá đất theo nghị định về giá đất cho phép các đơn vị thẩm định giá được phỏng vấn người dân để xác định giá đất làm mẫu so sánh. Đây là một điểm khác biệt về phương pháp khảo sát giá so với quy định trước ngày 1-7: giá đất khảo sát phải trên cơ sở hợp đồng công chứng hoặc bản khai đóng lệ phí trước bạ... Thực tế ở thị trường bất động sản tại TP.HCM cũng như các địa phương khác, người dân chuyển nhượng, mua bán giá cao nhưng ghi trong hợp đồng hoặc khai với cơ quan thuế giá thấp nhằm giảm lệ phí công chứng và đóng thuế thấp. Vì vậy, nếu đơn vị thẩm định giá thu thập giá dựa trên các hợp đồng có công chứng hoặc bản khai đóng lệ phí trước bạ sẽ không thể thẩm định ra giá đất phù hợp với thị trường.

Bộ Tài nguyên - môi trường cho biết đây sẽ là điểm mấu chốt để khắc phục tình trạng giá đất bồi thường thấp hơn so với giá thị trường mà người dân khiếu nại nhiều trong thời gian qua.