Ngay từ khi dự án VP6 Linh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội) được dân "làm đất" rỉ tai sắp mở bán vào đầu tháng 5/2015, dư luận bán tín bán nghi về cách bán nhà âm thầm và kín đáo của chủ đầu tư.

Chung cư Kim Văn - Kim Lũ, VP5 và VP6 Linh Đàm... bỗng dưng nổi như cồn vì được tiếng là giá cả phải chăng nhưng lại tai tiếng vì giá chênh "cắt cổ", đặc biệt là cách mở bán kiểu "thần không biết, quỷ không hay": Vào lúc tối muộn? Vì sao khách hàng không thể nắm được lịch mở bán mà phải nhờ đội ngũ "cò đất" "đánh tiếng"? Và hơn hết, tại sao giá gốc chỉ từ 10-14 triệu đồng nhưng khách hàng phải trả thêm đến 200-350 triệu đồng/căn tiền chênh?

Bán nhà vào lúc nhá nhem...

Đó là nhận định của rất nhiều khách hàng khi lựa chọn mua nhà tại các dự án của đại gia Th.. Trong khi các dự án khác công khai niêm yết thông tin về ngày giờ mở bán tại các sàn, thấp thỏm chờ đợi đón khách hàng như đón "thượng đế" thì "đại gia điếu cày" lại chọn thời điểm nhá nhem tối để "bung hàng".

Vẫn biết là bất thường, thế nhưng khi được hỏi, hầu hết khách hàng đều chẳng hiểu vì sao chủ đầu tư lại quyết định mở bán vào thời điểm oái oăm như vậy.

Trở lại câu chuyện của dự án Kim Văn - Kim Lũ (Đại Kim, Hoàng Mai, Hà Nội). Đến thời điểm hiện tại, dự án luôn xếp top đầu trong phân khúc nhà giá rẻ đã phần nào giảm dần độ "hót". Phần vì "ván đã đóng thuyền", cơ bản những căn hộ tại dự án này đã có "chủ". Nhưng lý do tiên quyết có lẽ bởi khách hàng không thể chịu được mức chênh khủng khiếp tại đây.

Nhờ người quen giới thiệu, tôi "bắt mối" với một nhân viên tên N. đang làm việc tại sàn Bất động sản Mường Thanh hy vọng có thể mua được một căn chung cư tại dự án Kim Văn - Kim Lũ với giá chính gốc.

Thế nhưng, mong ước của tôi đã bay đi theo gió khi chị này cho biết, công ty hiện không còn một căn nào, nếu mua sẽ phải chấp nhận trả thêm hàng trăm triệu đồng tiền chênh. Tạm gác lại ước mơ mua nhà, tôi hẹn chị N. và chờ đợi cơ hội ở dự án VP6 Linh Đàm dự kiến sắp được mở bán.

Bẵng đi một thời gian khá lâu, tôi nhận được điện thoại của chị N. nói rằng, khoảng đầu tháng Năm, VP6 Linh Đàm sẽ bắt đầu mở bán. Chị N. dặn dò: "Khi nào bán chị sẽ gọi nhưng em cứ chuẩn bị sẵn cho chị khoảng vài chục triệu đồng, khi chị gọi đến em phải nhanh chóng chọn căn hộ và xuống tiền đặt cọc ngay không người khác sẽ mua mất đấy".

Tôi ngỏ ý hỏi về thời điểm mở bán, chị này nói thêm: "Hiện tại chưa biết thời điểm chính thức nhưng chắc là vẫn vào chiều muộn. Em phải xuống luôn mới có giá chênh hợp lý, kể cả buổi tối cũng phải chấp nhận, chứ để sang hôm sau là giá chênh "leo thang" ngay".

Đúng như lời cảnh báo, 16h30 ngày 12/5, "cò" thông báo dự án VP6 Linh Đàm đã mở bán, không còn căn nào cho khách hàng. Muốn mua, khách phải chấp nhận giá chênh từ 100-170 triệu đồng/căn. Tôi chần chừ chưa quyết, khoảng ba ngày sau, mức chênh đã lên tới 300 triệu đồng, thậm chí có căn góc, tầng đẹp, thời điểm hiện tại, giá chênh lên đến 400 triệu đồng!

Chứng kiến cung cách bán nhà có một không hai này, dư luận rất bức xúc, vì sao chỉ "cò" mới biết mà người dân có nhu cầu thực thường không được biết rõ ràng lịch mở bán chính thức? Và thường luôn chậm chân hơn cò?

Đem thắc mắc này liên hệ với các chuyên gia bất động sản, tôi nhận được câu trả lời khá bất ngờ. Ông Mạc Vũ Quản, Giám đốc sàn Bất động sản Việt Bình Minh giải thích: "Nếu các dự án này công khai niêm yết thông tin mở bán tại sàn chắc chắn những người có nhu cầu thực sự sẽ xếp hàng từ đêm hôm trước để có thể mua được giá gốc. Như vậy chủ đầu tư sẽ khó lòng lấy lý do "hết hàng" ngay từ giây phút đầu tiên mở bán, "cò" cũng hết đất "diễn trò".

Theo lời ông Quản, đây thực chất là một chiêu "làm giá" của đội ngũ "cò đất", đã được chủ đầu tư "bật đèn xanh". Có những nhóm đối tượng đã "ôm" dự án từ trước, thậm chí liên kết với nhau để "đẩy giá".

"Nhiều người nghĩ có thể "canh" đến khi mở bán sẽ đến trực tiếp để được mua giá gốc, đỡ phải mua qua "cò" nhưng điều này chẳng khác gì "mò kim đáy biển" bởi thời điểm mở bán vô cùng kín đáo. Đó là chiêu làm ăn của họ nên chỉ "người trong cuộc" mới nắm được", ông Quản nói thêm.

"Lách luật" bằng tiền... chênh?

Một trong những điểm làm nên thương hiệu của "chung cư ông Th." có lẽ là ở mức giá được cho là "siêu rẻ" so với thị trường.

Cùng vị trí, cùng ưu đãi nhưng Đại Thanh, Kim Văn - Kim Lũ, VP5 và VP6 Linh Đàm có thể "ăn đứt" những dự án nhà ở thương mại khác về mức giá. Thế nhưng, có một điều mà không phải ai cũng biết, dự án của đại gia Th. luôn đứng đầu vì giá chênh.

Nhiều khi bị "mờ mắt" bởi giá gốc rẻ mà khách hàng "mắc bẫy". Nhẩm tính, với giá gốc từ 10 - 14 triệu đồng/m2, cộng tiền chênh, "thượng đế" có thể phải trả đến 16-17 triệu đồng/m2 (chưa kể VAT và phí bảo trì 2%).

Theo khảo sát của PV báo Đời sống và Pháp luật, tại dự án chung cư Kim Văn - Kim Lũ đến thời điểm hiện tại, mức giá chênh lũy tiến dần từ 110 đến 350 triệu đồng tùy diện tích và vị trí từng căn.

Cụ thể, theo bảng báo giá của sàn BĐS Đại Long, căn phòng 30 (tòa CT12C, tầng 33, diện tích 56,2m2), có giá chênh đến 295 triệu đồng/căn. Nếu tính cả giá gốc, căn hộ này sẽ có giá 17,61 triệu đồng/m2. Một căn hộ khác, căn phòng 2 (tòa CT12A, tầng 35, diện tích 73,6m2) có giá chênh 350 triệu đồng, trong khi giá gốc chỉ là 12 triệu đồng. Như vậy, để mua được căn hộ này, khách hành phải trả gần 17 triệu đồng/m2.

Cũng theo tìm hiểu của PV, tại nhiều dự án nhà ở xã hội khác nằm trong "bộ sưu tập" của "đại gia điếu cày", tình trạng chênh giá cũng diễn ra tương tự. Tại chung cư Đại Thanh (khu đô thị Xa La) hay VP5 Linh Đàm cũng có mức chênh hàng trăm triệu đồng/căn. Ngay tại dự án VP6 Linh Đàm vừa được mở bán, giới "cò đất" liên tục hét giá chênh từ 100 đến 350 triệu đồng/căn, kịch bản cũng diễn ra tương tự VP5 hay Kim Văn- Kim Lũ trước đó.

Trao đổi với PV, ông Bùi Văn Hiển, Phó Giám đốc sàn BĐS Đô thị Hà Nội nhận định, các "cò" đã bỏ ra một số tiền đặt cọc cho chủ đầu tư để "ôm" các căn hộ. Có những dân buôn thậm chí "ôm" đến hai sàn căn hộ tại dự án này.

Sau khi chủ đầu tư mở bán, các "cò" này sẽ tìm mọi cách để đẩy căn hộ đi và ăn tiền chênh lệch. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ đều chưa thuộc sở hữu của các "cò" mà "cò" mới chỉ làm việc với chủ đầu tư để mua được cả sàn căn hộ nhưng là trên giấy. Sau đó, "cò" đặt cọc tiền rồi lấy danh nghĩa là suất ngoại giao hoặc có người nhờ bán để bán cho người có nhu cầu mua nhà.             

Chiêu "lách luật" siêu hạng!

Theo lời ông Hiển, đây chính là chiêu "lách luật" siêu hạng của chủ đầu tư, vừa được tiếng là bán nhà giá rẻ, vừa được ngợi ca là đứng về phía người thu nhập thấp, lại không phải "cắt lỗ" như một vài dự án nhà ở thương mại đang ngấp nghé bờ vực phá sản xung quanh.

Trên thực tế, giá bán phải theo quy định nên dân buôn buộc phải đẩy giá chênh lên để kiếm lời. Tất nhiên, cơ hội "lướt sóng" cũng phải được các "cò" trả giá với chủ đầu tư một cách đầy đủ. Đổi lại, tất cả khoản tiền chênh sẽ được hạch toán vào các suất mua và người có nhu cầu ở thực là người phải "gánh" chi trả cuối cùng.