Bức tranh tổng quát lẫn lộn nhiều gam màu về thị trường bất động sản Việt Nam đã được vẽ lại qua góc nhìn của Bộ Xây dựng.

Đó cũng là những nội dung đáng chú ý trong Tờ trình Đề án phát triển thị trường bất động sản vừa được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ gần đây.

Theo đó, bức tranh tổng quát về thị trường bất động sản Việt Nam lẫn lộn nhiều gam màu đã được vẽ lại qua góc nhìn Bộ Xây dựng.

Khá nhiều điểm sáng

Theo Bộ Xây dựng, trong hơn một thập kỷ qua, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, hình thành khung pháp lý, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.

Nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, như: Luật Đất đai (2003) và Luật Đất  đai (sửa đổi 2013), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Doanh nghiệp (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006),...

Hàng hóa bất động sản phát triển ngày càng đa dạng đáp ứng nhu cầu về cơ sở vật chất của xã hội. Đặc biệt, thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, mặc dù Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở như trước, nhưng trong thời gian 10 năm, từ 1999 đến 2009 quỹ nhà ở toàn quốc đã tăng gấp 2 lần.

Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc, cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7 m2/người năm 1999 lên 19,6 m2 sàn/người năm 2013 (tại khu vực đô thị khoảng 23,1 m2 sàn/người, tại khu vực nông thôn khoảng 18 m2 sàn/người).

Chất lượng nhà ở ngày càng được nâng cao, nhiều khu nhà ở mới khang trang đã và đang dần dần thay thế  các khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng.

Nhiều khu dân cư mới, tuyến phố mới được hình thành,  góp phần vào việc chỉnh trang bộ mặt đô thị.

Các công trình văn phòng, thương mại, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị được phát triển ngày một quy mô, hiện đại tại các đô thị, vừa góp phần tạo lập cơ sở vật chất cho xã hội, vừa đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và đa dạng về dịch vụ đô thị của các đô thị trên cả nước.

Các khu công nghiệp, khu chế xuất với hệ thống kết cấu hạ tầng tương đối đồng bộ đã thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước vào đầu tư sản xuất, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng các ngành sản xuất công nghiệp, nâng cao giá trị xuất khẩu và sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Thị trường bất động sản hình thành đã tạo điều kiện để giá cả bất động sản và phương thức giao dịch bất động sản được thực hiện theo cơ chế thị trường, từ đó khắc phục được cơ chế bao cấp trong lĩnh vực phát triển bất động sản, nhất là lĩnh vực nhà ở.

Thị trường bất động sản phát triển cũng đã tạo động lực thu hút các nhà đầu tư cũng như tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp.

Thị trường bất động sản phát triển đã tác động tích cực tới sự phát triển của các ngành kinh tế khác, như sản xuất vật liệu xây dựng, trang trí nội thất..., tạo nhiều công ăn việc làm và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Trong giai đoạn 2006-2011 tổng các khoản thu về đất hàng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách. Góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của cả nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 

Thị trường bất động sản cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài.

Tính đến ngày 31/12/2013 đã có 407 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49,03 tỷ USD.

Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 21% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Số thu ngân sách từ tiền thuê đất của khu vực đầu tư nước ngoài trong giai đoạn 2001-2011 ước đạt 4.700 tỷ đồng, trong đó năm 2011 đạt cao nhất với 1.047 tỷ đồng, năm 2012-2013 ước trung bình mỗi năm thu khoảng 1.000 tỷ đồng từ tiền thuê đất của các nhà đầu tư nước ngoài.

Góp phần tích cực vào phát triển kinh tế của đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế.

Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản từng bước được hình thành và phát triển mạnh mẽ.

Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh.

Một số doanh nghiệp đủ năng lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án có quy mô lớn ngang tầm khu vực.

Hệ thống cơ sở hạ tầng cho thị trường bất động sản như: hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hệ thống thông tin bất động sản, hệ thống đăng ký sở hữu, công chứng bất động sản… đã hình thành và có bước phát triển.

Các tổ chức trung gian như: môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản, tài chính bất động sản… tham gia hoạt động góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản từng bước được tăng cường, phát huy hiệu quả của công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản.

Các cơ quan tham mưu ở Trung ương và địa phương đã kịp thời đề xuất các giải pháp để điều chỉnh thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh mỗi khi thị trường có biến động.

...Và cả điểm tối

Cũng theo Bộ Xây dựng, bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã bộc lộ những yếu kém, bất cập.

Thị trường bất động sản mới hình thành nên phát triển còn thiếu ổn định, khi thì phát triển quá "nóng", lúc thì "đóng băng" không có giao dịch.

Tình trạng phát triển bất động sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến.

Nhiều dự án chậm hoàn thành hoặc không đủ điều kiện hạ tầng để đưa vào sử dụng bị bỏ hoang, gây lãng phí nguồn lực của xã hội.

Tồn kho bất động sản lớn, phát sinh nợ xấu ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở không phù hợp với nhu cầu thị trường, dẫn đến lệch pha cung - cầu.

Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Giá cả hàng hóa bất động sản, nhất là giá nhà ở không ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, cũng như không phù hợp với khả năng chi trả của người dân, với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương.

Thị trường bất động sản phát triển thiếu minh bạch, từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, giao dự án đến giao dịch bất động sản.

Cơ chế xin - cho trong việc giao dự án bất động sản dễ dẫn đến tham nhũng; giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường còn diễn ra tại nhiều dự án.

Thị trường bất động sản phát triển chưa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nước, nhất là tại các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương.