Thông tin đáng chú ý nhất những ngày đầu tháng 9 không phải là việc nhiều dự án căn hộ thương mại tiếp tục được chào bán, mà là những hoạt động xúc tiến đầu tư khá bài bản được tổ chức tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Một khi các nhà đầu tư lớn rục rịch vào cuộc, có thể tin rằng “sau cơn mưa trời lại sáng” sẽ đến với thị trường địa ốc.

Nhìn lại để hướng tới

Đó là nét chính của hội nghị chuyên đề về bất động sản có tên gọi “20 years looking back, 2 years looking forward” (Nhìn lại hai mươi năm qua, hướng tới hai năm tiếp theo) do Auscham (Phòng Thương mại và Công nghiệp Australia) tổ chức lần lượt tại Hà Nội ngày 9/9 và TP. Hồ Chí Minh ngày 11/9. Sau đó một ngày là hội nghị xúc tiến đầu tư vào lĩnh vực bất động sản – xây dựng do Hiệp hội Bất động sản và Xây dựng, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức tại Hà Nội.

Trải qua hai mươi năm, lĩnh vực bất động sản nước ta đã có những thay đổi mạnh mẽ, với hàng loạt khu đô thị mới mọc lên, giúp thay đổi diện mạo các thành phố lớn, chất lượng sống và không gian sống của người dân ngày càng được nâng cao. Đó là những thành quả đáng ghi nhận. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu, khi nguồn cung ít mà lượng tiền mặt trong dân cư còn nhiều, cầu lớn hơn cung nên hoạt động đầu cơ có đất sống, đẩy giá cả bất động sản tăng đến chóng mặt, tạo ra những cơn sốt giá.

Phân khúc căn hộ thương mại thể hiện rõ nhất điều này. Vì yếu tố đầu cơ, người ta lựa chọn đầu tư vào những sản phẩm đem lại lợi nhuận càng cao càng tốt và thế là căn hộ cao cấp có diện tích lớn lên ngôi. Từ sau năm 2010, khi thị trường suy thoái do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, giá địa ốc bắt đầu giảm xuống, giao dịch ít dần, thậm chí đóng băng.

Chỉ đến giai đoạn gần đây, khi các nhà đầu tư điều chỉnh hướng kinh doanh, tung ra những sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ, giá bán hợp lý thì giao dịch mới tăng trở lại. Kể từ quý IV/2013 đến nay, tính thanh khoản của thị trường đã đi theo hướng tăng dần đều. Tám tháng đầu năm, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có trên mười ngàn giao dịch bất động sản thành công, chủ yếu là sản phẩm của dự án căn hộ có diện tích nhỏ, giá thấp và trung bình, đất nền có giá bán hợp lý.

Sự sáng lên của thị trường địa ốc có phần đóng góp không nhỏ từ sự tăng tốc trong đầu tư cơ sở hạ tầng của hai thành phố lớn nhất nước. Năm qua, nhiều công trình xây dựng hạ tầng đô thịở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã được khởi công và hoàn thiện, tạo bộ mặt hiện đại cho cảnh quan, nâng cao giá trị của bất động sản trong khu vực và tăng thêm tiện ích cho người dân.

Đi sau sự phát triển của hạ tầng, thị trường địa ốc những khu vực ấy đã khởi sắc. Có thể thấy, cơ cấu căn hộ đã có sự thay đổi rõ rệt, với sự tập trung vào các dự án căn hộ thương mại giá rẻ và trung bình – chính là những định hướng phát triển nhà ở trong tương lai đang được các nhà quản lý khuyến khích và cũng đúng với sự lựa chọn của người mua.

Bởi khi nhu cầu thực lên ngôi thay cho nhu cầu đầu cơ, người mua quan tâm nhiều hơn đến các căn hộ có diện tích vừa phải, phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình, thay vì mục đích đầu cơ nên đầu tư vào căn hộ có diện tích càng lớn càng có lời dù phải vay tiền để mua.

Hai mươi năm nhìn lại cho một kế hoạch ngắn hạn, đó là thẩm định nhu cầu, khẩu vị của người mua hai năm tới. Sẽ là một đánh giá khả quan nếu xét đến lực cầu thực về nhà ở còn rất lớn trong khu vực dân cư, đồng thời sự tăng trưởng kinh tế kéo theo sự gia tăng thu nhập và tạo ra một lượng khách hàng ổn định cho thị trường địa ốc trong tương lai.

Chỉ cần một tỷ lệ dưới 10% trong số hơn 3 triệu người có việc làm ổn định và có nhu cầu về nhà ở hiện nay tính đến chuyện mua nhà thì đã có thể hút hết nguồn cung thứ cấp chưa đến 20 ngàn căn hộ hiện nay. Rào cản đối với việc hấp thụ căn hộ dư thừa chính là khả năng thanh toán của người mua. Vấn đề này không chỉ xảy ra ở nước ta, mà nước nào cũng vậy, sở hữu nhà ở không dành cho bất cứ ai có nhu cầu.

Vậy nên vấn đề chỉ còn là giá thành căn hộ phải giảm càng nhiều càng tốt và nguồn cung phải duy trì ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng thanh toán của người dân đô thị. Khi ấy, cung – cầu sẽ gặp nhau và thị trường sẽ phát triển ổn định.

Chính sách còn cần phải hoàn thiện

Như đã nói, các hoạt động xúc tiến đầu tư nhắm đến các nhà đầu tư nước ngoài, những người đã thể hiện sự quan tâm đặc biệt đối với thị trường bất động sản nước ta, nhất là khi các chính sách mới đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các dự án bất động sản tại Việt Nam hoặc tham gia hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp trong nước và mua lại các dự án đang xây dựng phải ngưng trệ do thiếu vốn. Đại diện của Bộ Xây dựng đã khẳng định với các nhà đầu tư rằng hệ thống luật pháp của nước ta đang ngày càng hoàn thiện theo hướng minh bạch, cởi mở với các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.

Chẳng hạn trước đây, luật chỉ cho phép người nước ngoài có đầu tư vào Việt Nam hay có công lao đặc biệt mới được sở hữu nhà ở, thì nay họ được mua và sở hữu cả biệt thự, nhà liền kề tại các dự án nhà ở thương mại. Nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản sẽ được đối xử giống như người Việt và cá nhân người nước ngoài muốn kinh doanh bất động sản ở Việt Nam sẽ dễ dàng thành lập doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và tiến hành hoạt động kinh doanh.

Tuy nhiên, thị trường địa ốc của chúng ta cũng chưa phải có sức hút quá lớn. Theo con số thống kê của các tổ chức nghiên cứu của nước ngoài, quy mô của thị trường địa ốc Việt Nam chỉ khoảng hơn 440 ngàn tỉ đồng (tương đương 21 tỉ USD), tức là khá nhỏ so với ngay cả các nước trong khu vực. Không những vậy, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại hiện lên đến trên 260 ngàn tỉ đồng, chiếm khoảng 60% quy mô của toàn thị trường.

Cũng dễ hiểu khi có đến 70% vốn đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực này là vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính vẫn là nguyên nhân khiến cho thời gian hoàn thành một dự án luôn kéo dài, gây lãng phí và làm nhiều nhà đầu tư nản chí. Chính phủ dù đã ban hành nhiều chính sách quan trọng, dần hoàn thiện thể chế đảm bảo thị trường phát triển cân đối, rà soát điều chỉnh các dự án cho hợp lý hơn, giải quyết nợ xấu và hỗ trợ tín dụng cho thị trường… nhưng chừng đó là chưa đủ.

Các nhà đầu tư nước ngoài cho rằng, vẫn còn nhiều việc phải làm để cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, trong đó cần nhất là tăng cường tính minh bạch và đơn giản thủ tục hành chính để tạo môi trường đầu tư thông thoáng.