Có thể thấy thị trường bất động sản trong ngắn hạn sẽ hướng vào phân khúc bình dân, với những sản phẩm có giá trên dưới 1 tỉ đồng. Không chỉ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, người mua có nhu cầu thực mà cả gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng trước đó chủ yếu dành cho người có thu nhập thấp, mua và thuê mua nhà ở xã hội, cũng mở rộng cửa hơn cho người mua thuộc phân khúc này.

Phân khúc được ưu tiên

Với những gì đã diễn ra thời gian qua, không có gì khó hiểu khi phân khúc bình dân – bao gồm các sản phẩm trên dưới 1 tỉ đồng – trở thành sản phẩm được ưu tiên của nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Triển lãm Bất động sản 2014: Giao dịch nhà – đất trên dưới 1 tỉ đồng do Hiệp hội bất động sản Việt Nam tổ chức tại TP.HCM vào ngày 11-7 đã thu hút được 20 doanh nghiệp, với các chương trình hỗ trợ khách hàng vay mua nhà lên đến 70% giá trị sản phẩm và thời hạn vay từ năm năm trở lên.

Hàng ngàn lượt người đã đến với 60 gian hàng và 40 loại sản phẩm từ căn hộ thương mại tới nhà ở xã hội, nhà ở riêng lẻ, đất nền dự án… của các doanh nghiệp. Các chủ đầu tư đều hứa hẹn dành nhiều ưu đãi cho các giao dịch được thực hiện tại triển lãm như chiết khấu giá trị căn hộ, tặng đồ dùng, nội thất, hỗ trợ vay gói 30.000 tỉ đồng…

Nhờ đó, trong ba ngày diễn ra triển lãm, đã có 300 sản phẩm được đặt chỗ, 36 sản phẩm được giao dịch thành công. Những dự án được nhiều người quan tâm là 8X Plus, Hưng Ngân Garden, Ehome…

Thống kê cho thấy dòng tiền từ ngân hàng đổ vào thị trường bất động sản thời gian gần đây đã tăng mạnh so với một năm trước, thêm vào đó là nguồn tiền tích lũy dành cho việc mua nhà của người dân. Làm sao để thu hút nguồn tiền này chính là vấn đề của các doanh nghiệp bất động sản và cách tốt nhất là phải tạo ra các sản phẩm có giá phù hợp với nhu cầu thực của những người chưa có nhà ở

. Khi mà nhu cầu về những sản phẩm có giá dưới quanh mức 1 tỉ đồng còn rất lớn, thì với việc nhiều doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này, tung ra các sản phẩm phù hợp và những chính sách bán hàng ưu đãi, người mua sẽ quay lại với bất động sản, thanh khoản sẽổn định và ngày một tăng lên.

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM, trong sáu tháng đầu năm 2014 đã có khoảng 3.200 căn hộ được bán ra, tăng hơn 37% so với cùng kỳ năm ngoái. Có được sự chuyển động tích cực này chính là nhờ các chủ đầu tư đã thay đổi chiến lược để thích ứng, như tiết chế nguồn cung, bán hàng ưu đãi kèm theo vật dụng, hạ giá bán, thay đổi tiến độ thanh toán theo hướng dài hạn để giảm áp lực tài chính cho người mua…

Để tham gia vào phân khúc này, nhiều chủ đầu tư phải lên kế hoạch điều chỉnh công năng dự án và thay đổi diện tích căn hộ cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, dĩ nhiên là phải được sự cấp phép của các cơ quan chức năng.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp còn chủ động hoàn thiện dự án ở mức tương đối rồi mới mở bán, nhằm tạo niềm tin cho người mua về tiến độ bàn giao căn hộ. Nếu khách hàng muốn có căn hộ hoàn thiện để xem xét và ở ngay chứ không thích chờ đợi, họ cũng sẽ được đáp ứng. Việc chuyển hướng từ bán nhà trên giấy sang bán nhà hiện hữu hoặc sắp hoàn thiện, phù hợp với quyền lợi và nhu cầu của người mua không chỉ phù hợp với tình hình thực tế mà còn tạo sựổn định cho thị trường. Thị trường bất động sản đã qua rồi thời của người bán – chủ đầu tư, mà đang là thời của người mua. Họ có nhiều chọn lựa hơn và sẽ cân nhắc để tìm cách được hưởng những ưu đãi tốt nhất từ các chủ dự án.

Những nỗ lực trên của các doanh nghiệp đã được thị trường ghi nhận và những số liệu về việc hàng tồn kho bất động sản giảm mạnh là minh chứng cho điều đó, chứ không chỉ nhờ tình hình kinh tế có dấu hiệu hồi phục. Trên thực tế, tồn kho bất động sản chủ yếu rơi vào các căn hộ có diện tích lớn, giá cao, hay vị trí kém thuận lợi, chưa hoàn chỉnh về cơ sở hạ tầng…

Chờ đợi hiệu ứng từ những chính sách mới

Những bất cập về quy định của gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng – một chính sách quan trọng của Chính phủ nhằm giúp người có thu nhập thấp mua nhà và qua đó hỗ trợ thị trường bất động sản – đã được báo chí đề cập nhiều trong thời gian qua. Vì những bất cập này mà sau một năm triển khai, mới chỉ có khoảng 2.000 tỉ đồng được giải ngân và nếu không có những thay đổi mạnh trong thời gian tới thì tình hình sẽ không khá hơn.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), gói hỗ trợ này thời gian tới sẽ có những thay đổi quan trọng. Chính phủ đã đồng ý kéo dài thời gian vay vốn với khách hàng cá nhân lên 15 năm thay vì 10 năm như trước, cũng như cho phép người mua có thể dùng chính căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp khi vay vốn. Ngoài ra, các quy định về diện tích và giá bán sản phẩm căn hộ, cụ thể là diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đã không còn là điều kiện bắt buộc để người mua được vay vốn.

Thay vào đó, người mua chỉ cần có hợp đồng mua nhà có giá trị dưới 1,05 tỉ đồng là đã được vay. Không những thế, Ngân hàng Nhà nước sẽ chỉ định thêm các ngân hàng thương mại cổ phần tham gia vào việc cho vay để tạo sự cạnh tranh trên thị trường. Các đối tượng có thể vay vốn cũng được mở rộng: các cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, những người có khó khăn về nhà ở… nếu đã có đất ở phù hợp quy hoạch, được cấp phép xây dựng cũng được vay vốn từ gói 30 ngàn tỉ đồng với thời hạn tối đa 15 năm để tự xây dựng nhà ở cho mình.

Có thể nói, việc cho phép người mua nhà được dùng chính căn hộ hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn cũng như cho phép những đối tượng đã có đất ở phù hợp với quy hoạch được vay vốn là một thay đổi quan trọng của chính sách, tiếp cận với thực tế. Quy định này giúp người lao động có thu nhập trung bình có thể tiếp cận được nguồn vốn hỗ trợ.

Và những thay đổi trên, khi chính thức được thực hiện, sẽ giúp tháo gỡ được nhiều ách tắc trong việc giải ngân gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng. Bởi thực tế, do vướng các quy định về diện tích và giá bán tối đa, nhiều dự án nhà ở thương mại không đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn này buộc phải xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội nhưng không được giải quyết.

Song song đó, Bộ Tài chính cũng đang nghiên cứu để trình Chính phủ những quy định mới nhằm tháo gỡ khó khăn về thuế, kể cả chậm nộp tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Các quy định về cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng sẽ được các bộ, ngành nghiên cứu, mở rộng. Dự kiến, bên cạnh nhà chung cư, người nước ngoài cũng được mua nhà biệt thự, nhà liền kề trong khu vực phát triển dự án nếu không ở gần vị trí chiến lược, ảnh hưởng an ninh quốc phòng.