Điểm lại một số chính sách được coi là "đúng và trúng" hướng tới thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng, ngành xây dựng nói chung, thấy dường như chính sách luôn "hụt hơi" so với sự vận động liên tục, đa dạng của thực tế.

Ngay từ giữa 2011, khi BĐS "lừng khừng" và dần đi vào "bất động", thị trường chứng kiến rất nhiều biến động trong giới kinh doanh BĐS, tâm lý người dân và đặc biệt là các chủ trương, chính sách của cơ quan quản lý. Hơn hai năm, song song với vô số lượt "sóng" giảm giá địa ốc, đóng cửa, giải thể, kiện tụng là những động thái không mệt mỏi từ cơ quan chức năng nhằm hỗ trợ, giải cứu thị trường.

Chuyển hướng, tâm lý đổi chiều

Đây là hướng vận động chủ chốt của BĐS Việt Nam từ đầu 2012 tới nay, thay vì hướng tới đối tượng thu nhập ở mức khá trở lên, địa ốc nhắm tới đáp ứng nhu cầu thực của khách hàng mua nhà để ở. Tại thị trường Hà Nội, năm 2012, các phân khúc chiếm lĩnh chủ đạo vẫn là nhà ở cao cấp, trung cấp (diện tích trên 100m2, giá dao động từ 25-40 triệu đồng/m2), sàn thương mại cho thuê lớn, với đầy đủ tiện ích hiện đại, giá cho thuê 90-160 USD/m2/tháng. Còn lại, hầu như thị trường vắng bóng (hoặc rất ít) các dự án (DA) nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội, chung cư thương mại giá rẻ.

Kèm theo sự mất cân đối về nguồn hàng, là mức giá các sản phẩm luôn vượt tầm thanh toán thực sự của khách hàng.

Giữa năm 2012, một căn hộ 99,7m2 của DA chung cư cao cấp Star Tower, tại Khu đô thị Cầu Giấy (Công ty CP tòa nhà CFTD – VLA làm chủ đầu tư) được chào bán với giá 32,7-34,3 triệu đồng/m2; Golden Palace chào bán với giá 30 – 33 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT): DA Mandarin Garden (Hoàng Minh Giám, Hà Nội), được "hét" với giá 45 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT); chung cư cao cấp Golden Land, bán với giá 34-36 triệu đồng/m2…

Tới đầu 2013, mặt thật của thị trường mới được bộc lộ hoàn toàn. Thể hiện qua các yếu tố: giá cả, thông tin, khả năng và uy tín thực sự của chủ đầu tư thông qua việc thực hiện cam kết với khách hàng, và hơn hết là nhu cầu thực sự của thị trường. Những DA cao cấp, trung cấp đều liên tiếp giảm giá, thông qua những hình thức khuyến mãi, chiết khấu, tặng ô tô, nội thất, miễn phí dịch vụ trong 6 tháng – 1 năm… mà vẫn "đìu hiu chợ chiều". Liên tiếp những lần than vãn, cam kết "sống chết" rằng đã bán với giá lỗ (nhưng lại âm thầm hạ giá bán bằng nhiều cách) của chủ đầu tư. Rồi thị trường lại chứng kiến cảnh doanh nghiệp dở "trò" chiếm dụng vốn của khách hàng, lỗi hẹn bàn giao nhà, thậm chí hành xử kiểu "đá bóng" trách nhiệm…

Rũ bỏ những "hào nhoáng" của thị trường từ những năm 2009, BĐS trở về đúng nghĩa với nhu cầu thực là nhà ở diện tích nhỏ (40-70m2), với giá dưới 1,5 tỷ đồng/căn (cả chung cư thương mại và nhà ở thu nhập thấp). Doanh nghiệp tìm đường tháo thân: sáp nhập, sang tên DA; chuyển đổi, cơ cấu lại DA, diện tích căn hộ; liên kết với các đơn vị cung ứng vật liệu xây dựng, thi công để cùng vượt khó (do chính họ tạo ra)…

Liên tiếp những DA dang dở, tồn kho được trình diện với cơ quan chức năng để được thụ hưởng chính sách miễn giảm thuế (VAT, thu nhập DN), tài chính (vay tiền từ gói 30.000 tỷ đồng), chuyển đổi công năng diện tích (từ NƠTM sang NƠXH). Người mua có nhu cầu thực cũng tìm lại vai trò "Thượng đế" của mình: rộng cửa vay tiền, có thêm nhiều sự lựa chọn, với ngày càng nhiều DA nhà giá rẻ, thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng hơn.

Và chuyện "đẽo cày giữa đường"

Trước hết, về gói chính sách tín dụng 30.000 tỷ đồng, thực hiện theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, đi vào cuộc sống từ tháng 5/2013. Ba tháng trôi qua, nhưng con số giải ngân cho người dân vay mua nhà chỉ vài chục tỷ (dự tính là 70%). Sở dĩ có tốc độ "rùa bò": điều kiện xét duyệt, thủ tục kiểm tra, rà soát, xác minh hiện trạng về nhà ở, cũng như khả năng trả nợ của người vay quá rườm rà và gây khó khăn cho cả phía ngân hàng và chính quyền sở tại). Bởi lẽ, gói tín dụng được đưa ra nhưng chưa có đủ các hướng dẫn thi hành(!)

Ngày 25/6/2013, Bộ Xây dựng ra hướng dẫn cụ thể về việc xác định đối tượng, điều kiện, trình tự thủ tục cho vay theo mua nhà trong gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Thế nhưng, tới trung tuần tháng 8/2013, các ngân hàng mới chỉ giải ngân cho 208 khách hàng, với dư nợ 48,92 tỷ đồng và 34,3 tỷ đồng cho doanh nghiệp. Theo Bộ Xây dựng, lý do chủ yếu dẫn đến việc giải ngân nguồn vốn diễn ra chậm là do doanh nghiệp không có "hàng" để bán. Đối với hộ gia đình, cá nhân cũng "vấp" về thời điểm Nghị quyết 02 có hiệu lực thi hành, ngân hàng không thể giải ngân tùy tiện.

Một chính sách khác là miễn, giảm thuế VAT cho giao dịch NƠTM (giảm 50% thuế VAT, từ 10% hiện nay, xuống còn 5%, từ ngày 1/7/2013 đến hết 30/6/2014), nhưng tới thời điểm này, vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể từ phía ngành thuế, cũng như ngân hàng, gây nên nhiều khúc mắc cho người mua nhà lẫn chủ đầu tư.

Thậm chí, giới học giả còn đặt dấu hỏi về tác dụng "hai lưỡi" của chính sách này, liệu giảm thuế suất 5% có tác động thực tế tới thị trường BĐS, nếu thiếu hướng dẫn đi kèm?

Theo các chuyên gia kinh tế, việc giảm thuế VAT cho người mua NƠTM và NƠXH cơ bản sẽ tác động tích cực tới thị trường BĐS, đồng thời góp phần giảm nguồn thu ngân sách.

Có ý kiến cho rằng những bất cập, thiếu hướng dẫn (có thì cũng như "đẽo cày giữa đường") của không ít chính sách hướng tới giải cứu, hỗ trợ thị trường BĐS là điều dễ hiểu.