Ở thời điểm thị trường bất động sản (BĐS) đang "sốt", tâm lý đầu tư phong trào của khách hàng đã tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp "lách luật" nhằm móc túi khách hàng. Đến thời điểm cơn "sốt" nhà đất qua đi, mọi yếu kém của doanh nghiệp lộ rõ. Doanh nghiệp trước nguy cơ phá sản, nhiều ông chủ phải ra hầu toà, dự án "treo", khách hàng bỏ tiền tỷ nhưng không biết cách nào để thu hồi vốn.

 "Tung hoả mù" để thu hút vốn

Tình trạng các dự án BĐS bị phát hiện sai phạm ngày một nhiều, trong đó có những sai phạm nghiêm trọng theo kiểu "con voi chui lọt lỗ kim" khiến nhiều người tự đặt câu hỏi, không biết cơ quan chức năng quản lý ra sao để doanh nghiệp mặc sức làm loạn. Mới đây nhất, báo chí rầm rộ đưa tin những sai phạm nghiêm trọng tại các dự án BĐS của tập đoàn Vina Megastar.

Theo thông tin chúng tôi có được, công ty này mới xuất hiện trên thị trường BĐS từ năm 2008, nhưng đã nhanh chóng sở hữu bốn dự án nhà ở "khủng" nằm trên địa bàn Thủ đô. Hiện nay, tất cả dự án trên đều dang dở. Có dự án nhà chung cư tuy chưa được cấp phép xây dựng nhưng chủ đầu tư vẫn huy động được 140 tỷ đồng, chiếm 30% giá trị dự án. Có dự án huy động được 200 tỷ đồng nhưng vẫn đắp chiếu. Thậm chí, có dự án nằm trong khu vực không được xây nhà ở thương mại nhưng vẫn tiến hành huy động vốn từ khách hàng lên tới hàng trăm tỷ đồng. Người mua nhà tại các dự án này đang trong tình trạng khóc dở, mếu dở vì không biết khi nào mới hoàn thành.

Tình trạng "treo" của các dự án do tập đoàn Vina Megastar làm chủ đầu tư chỉ là một phần thực tế tại các dự án BĐS của nước ta hiện nay. Nhiều người tự đặt câu hỏi, tại sao các chủ đầu tư năng lực tài chính kém nhưng vẫn có được một lúc nhiều dự án BĐS khủng. Chưa đủ điều kiện khởi công, xây dựng nhưng vẫn tiến hành huy động vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Theo luật sư Nguyễn Trinh Đức (công ty tư vấn Đầu tư và sở hữu trí tuệ IPIC Group, Hà Nội), đây là hậu quả của một loạt công ty năng lực tài chính yếu nhưng lại thừa tham vọng kinh doanh thu lãi khi thị trường BĐS  đang "sốt".

Theo ông Đức, thông thường, việc huy động vốn được các chủ đầu tư tiến hành bằng cách, huy động vốn từ những tổ chức tín dụng cho vay (như ngân hàng, hay các quỹ tín dụng). Tuy nhiên, điều kiện để được huy động vốn như trên hầu hết các doanh nghiệp và dự án đều không đáp ứng được để vay, hoặc vì lãi suất quá cao nên thường các doanh nghiệp không lựa chọn phương án trên. Hoặc các doanh nghiệp tiến hành huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tăng vốn kinh doanh. Nhưng, việc huy động vốn đối với hình thức này chỉ hiệu quả đối với những doanh nghiệp có thương hiệu và quản lý minh bạch về tài chính, làm ăn có  hiệu quả.

Tuy nhiên, những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có thương hiệu, thường không đáp ứng các yêu cầu trên, do đó họ cũng không lựa chọn hình thức huy động vốn như trên. Hình thức các chủ đầu tư bất động sản thường dùng là huy động vốn từ những nhà đầu tư nhỏ lẻ - những người mua nhà. Thông thường, việc huy động vốn dựa trên các hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, hợp đồng góp vốn phân chia sản phẩm, hợp đồng vay vốn có điều khoản thỏa thuận ưu tiên mua khi dự án có đủ điều kiện, hay hợp đồng đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù luật về nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư 90/TT- BXD đã quy định cụ thể các điều kiện huy động vốn đối với dự án nhà ở nhưng các chủ đầu tư vẫn thường lách luật, cố tình vi phạm để tiến hành huy động vốn mặc dù dự án chưa đáp ứng đủ điều kiện. Hiện nay, hình thức góp vốn được các chủ đầu tư sử dụng nhiều nhất.

Để tăng cường hiệu quả thu hút vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ, các chủ doanh nghiệp thường thông tin sai sự thật về dự án và năng lực của công ty. Người mua nhà chỉ nắm được thông tin dự án và thông tin chủ đầu tư do trực tiếp chủ đầu tư công bố mà không có bất kỳ sự hỗ trợ nào từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do đó, thông tin khi đến với khách hàng thường là những thông tin có lợi cho chủ đầu tư hoặc thông tin không đúng. Điều này khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ rất dễ bị lừa hoặc mua vào những dự án "ma", dự án treo, dự án chậm tiến độ.


Luật đứng ngoài cuộc?

Trước hiện tượng nhiều dự án BĐS ngừng trệ, gây bức xúc cho khách hàng, TS. Phạm Sỹ Liêm - phó Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên thứ trưởng thường trực Bộ Xây dựng cho rằng: "Nhiều công ty chiếm dụng tiền của người mua BĐS, dưới dạng góp vốn nhưng không có lãi, chẳng có hạn kỳ, mọi thứ giống như thoả thuận, chứ không phải hợp đồng kinh tế. Chính vì vậy, những công ty BĐS năng lực tài chính kém sẽ tìm cách huy động vốn bằng hình thức này".

Ông Liêm cũng cho biết: "Bản thân tôi từ đầu đã phản đối hình thức góp vốn vì nó không có cơ sở pháp lý. Chủ đầu tư sử dụng vốn của nhà đầu tư nhỏ lẻ vào bất cứ một mục đích nào, luật pháp không thể kiểm soát. Lẽ ra, hình thức góp vốn kiểu trên nên đưa vào luật Bảo vệ người tiêu dùng nhưng hiện nay vẫn không có".

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Nguyễn Duy Hùng (đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho rằng, một nhân tố nữa góp phần dẫn tới tình trạng bùng nhùng của các dự án BĐS hiện nay chính là sự quản lý còn quá yếu kém, chế tài không đủ mạnh để ngăn chặn hành vi huy động vốn trái phép của các doanh nghiệp bất động sản. Để minh chứng cho ý kiến của mình, luật sư Hùng ví dụ: Hành vi huy động vốn trái pháp luật cụ thể theo khoản 2 Điều 32 Nghị định 23/2009/NĐ-CP của Chính phủ thì mức phạt đối với các hành vi huy động vốn trái pháp luật từ 60 - 70 triệu đồng. Với mức phạt như trên không đủ sức răn đe đối với những hành vi huy động vốn trái pháp luật. Mặt khác, những chế tài bổ sung như tước giấy phép kinh doanh từ một đến ba năm hoặc vô thời hạn đối với hành vi tái phạm của doanh nghiệp hầu như không được áp dụng trên thực tế, đồng thời không có tính thực tiễn. Nói như vậy để thấy rằng, việc chúng ta cấm huy động vốn trái pháp luật, nhưng chế tài để đảm bảo cho việc cấm hành vi trên là quá nhẹ, do đó doanh nghiệp sẵn sàng vi phạm và đóng tiền phạt vi phạm hành chính nêu trên.

"Cá mè một lứa" tạo điều kiện gia tăng sai phạm

Theo luật sư Nguyễn Duy Hùng, hiện nay chúng ta chưa xếp hạng nhà đầu tư BĐS dẫn tới tình trạng "cá mè một lứa". Công ty ít vốn cũng nhận được những dự án BĐS quy mô lớn, nên sẽ tìm cách lách luật để thu hút vốn, tạo tiền đề cho những sai phạm kế tiếp. Việc xếp hạng sẽ giúp khách hàng biết được công ty loại nào, được đầu tư dự án cỡ nào… Nước ta hiện nay chưa làm được điều này nên người mua không phân biệt được công ty có tiềm lực hay không, nên dễ bị lừa.