Việc nhiều đại gia BĐS “đại hạ giá” những ngày qua được đánh giá là tín hiệu tích cực cho thị trường thời gian tới. Không chỉ giúp doanh nghiệp tìm được đầu ra, tạo được dòng tiền, tăng thanh khoản trong thời gian tới, thị trường còn chờ đợi sự điều chỉnh mốc giá mới. Tuy nhiên, phía sau câu chuyện “đại hạ giá” cho thấy thị trường BĐS thời gian qua đã phát triển thiếu bền vững.

Ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch Tập đoàn HAGL, chia sẻ: “Thị trường BĐS có thời gian phát triển quá vô lý. Cứ có dự án trên giấy là có khách hàng ùn ùn mang tiền tới để mua và mua với giá rất cao”.

Từ nhận định này, ông Đức nhìn ra những tiềm ẩn rủi ro của thị trường nên đã tiên phong lộ trình thoát khỏi thị trường khi nhanh chóng giảm giá bán trong lúc nhiều nhà đầu tư cố cầm cự.

Ngay từ năm 2009, khi thị trường BĐS TP. HCM vừa trải qua cơn địa chấn do khủng hoảng kinh tế thế giới gây ra, chính HAGL là doanh nghiệp BĐS đầu tiên trên cả nước giảm giá căn hộ Hoàng Anh River View từ 43 triệu đồng xuống còn 28 triệu đồng/m2.

2 năm sau, căn hộ Hoàng Anh An Tiến giảm giá từ 18 triệu đồng còn 14,5 triệu đồng/m2. Lần thứ 3, HAGL “phá giá” thị trường khi chào bán 600 căn hộ Hoàng Anh Thanh Bình (quận 7, TP. HCM) 18-22 triệu đồng/m2, thấp hơn 10-15 triệu đồng/m2 so với một số dự án cùng khu vực (cách trung tâm quận 1 khoảng 1,5km).

“Mỗi doanh nghiệp có một chiến lược kinh doanh riêng, nhưng nhìn chung giá BĐS trong suốt một thời gian dài đã được các chủ đầu tư đẩy lên quá cao, nay phải giảm mạnh là điều tất yếu” - ông Đức nói.

Việc giảm hàng tồn kho trong phân khúc BĐS cao cấp là một trong các giải pháp hiệu quả của doanh nghiệp cần hạ giá bán sản phẩm để thu hồi dòng tiền, phục hồi sản xuất - kinh doanh. Doanh nghiệp nào làm sớm, thích nghi được với diễn biến chung của thị trường mới có thể vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. TS. Trần Du Lịch

Mới đây 2 đại gia BĐS cao cấp là Novaland và Phát Đạt cùng lúc tuyên bố đại hạ giá sản phẩm của mình, mức giảm lên tới 50%. Tập đoàn Novaland rao giảm 50% giá bán tại khu North Towers, thuộc dự án Sunrise City.

Dự án The EverRich 3 được CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt cũng giảm giá bán khu biệt thự ven sông và nhà phố thương mại tới 50%. Đại diện Novaland cho biết ngoài tiết giảm chi phí quản lý để giảm giá thành, một số tiện ích tại các khu giảm giá cũng sẽ được điều chỉnh lại.

Thí dụ, tại North Tower những block mỗi sàn có 4 căn hộ sẽ được tăng lên 6 căn/sàn. Còn đối với việc giảm giá dự án Everich 3 của Phát Đạt là giảm so với giá dự kiến trước đó, chưa phải là giá bán chính thức.

Tuy nhiên, ở phân khúc căn hộ bình dân hay đất nền phân khúc thấp, với giá bán này nhà đầu tư thu lợi nhuận không còn nhiều như trước, thậm chí lỗ. Trong bối cảnh thị trường hiện nay, tính thanh khoản của dự án là điều rất quan trọng. Bởi đã có nhiều doanh nghiệp “chết” trên đống tài sản do đưa ra quyết định không đúng lúc.

Dự án Kenton (Nhà Bè) là một minh chứng, khi thị trường còn rất nóng sốt, dự án đã đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn nấn ná thêm một thời gian. Thị trường đảo chiều, dù đã cố gắng nhưng đến nay dự án đi vào bế tắc, hàng ngàn tỷ đồng bị phơi nắng phơi mưa 2-3 năm nay.

Người mua vẫn lưỡng lự

Trước phát ngôn cùng những con số giảm giá đưa ra trong thời gian qua, có người cho rằng giá BĐS thậm chí có thể giảm sâu hơn nữa so với mức giá hiện nay. Vì vậy, cú sốc mới của thị trường mang tên Novaland và Phát Đạt vẫn chưa phá tan được bầu không khí chờ đợi của người mua.

Bởi thực tế không phải dự án nào giảm giá muốn bán cũng có người mua, mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, thiết kế, hạ tầng dân sinh... đáp ứng được nhu cầu của người mua.

Thị trường BĐS sẽ không có cơ hội mới đối với những chủ đầu tư tiếp tục kỳ vọng bán được sản phẩm với giá năm 2009, 2010.

Nhân viên một sàn giao dịch BĐS tại TP. HCM cho biết dù BĐS giảm giá mạnh nhưng giao dịch rất thưa thớt, khó thành công. Có khách hàng 2 năm trước ký hợp đồng mua căn hộ với mức giá 21 triệu đồng/m2 (giá qua nhiều trung gian) với ý định đầu cơ kiếm lời khi dự án hoàn thành, nay không đủ sức ôm hàng nữa đã chấp nhận bán với giá 16 triệu đồng/m2, nhưng đã 3 tháng nay vẫn chưa bán được.

Mặc dù giá nhà đất giảm song không phải ai cũng sẵn sàng mua, trừ những người có nhu cầu thực sự. Ngay cả khi có nhu cầu thực, khách mua nhà cũng còn phân vân chưa muốn quyết định ngay mà có tâm lý chờ đợi nhà đất tiếp tục giảm giá, bởi hàng tồn kho BĐS vẫn còn rất nhiều, chủ đầu tư không thể đeo một khối nợ nặng nề mãi.

Cũng chính vì thế, giảm giá giờ đây thực tế không còn là chuyện mới mẻ, người mua rất tỉnh táo với nhu cầu của mình. Nhu cầu của họ là có thật nhưng phải cân đối và hợp lý.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của ĐTTC, trong cơn lốc giảm giá BĐS, những dự án của CTCP Kinh doanh địa ốc Him Lam (Him Lam Land) lại điều chỉnh giá theo hướng tăng lên.

Ông Ngô Đình Phúc, Giám đốc Kinh doanh Him Lam Land, chủ đầu tư dự án Himlam Riverside, cho biết việc định giá bán sản phẩm được xác định theo phương pháp chi phí và lợi nhuận hợp lý. Chúng tôi định giá bán căn hộ theo đúng giá trị của sản phẩm để khách hàng cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp nhất với nhu cầu và khả năng tài chính của họ.