Phân khúc và lựa chọn khách hàng mục tiêu là một trong những “mấu chốt” tạo nên thành công của các doanh nghiệp (DN), kể cả DN trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Nếu như nhu cầu sử dụng và mức thu nhập bình quân người dân song hành với nhau thì thị trường BĐS mới thực sự được thanh khoản.

“Cuộc đua” ăn theo gói tín dụng 30.000 tỷ đồng ...

Vài ngày sau khi Thông tư số 11/2013/TT-NHNN được ban hành, “cuộc đua” giữa những người mua nhà và các DN với nhau đã bắt đầu đến giai đoạn “gấp rút”. Những bộ hồ sơ đã gần được hoàn chỉnh, chỉ chờ đến ngày 1-6-2013, thời điểm Thông tư có hiệu lực.

Chị Thu, trú ở phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, cho biết, theo tỷ lệ hỗ trợ thì người mua nhà sẽ được hưởng 21.000 tỷ đồng (70%). Giả sử nếu chia đều cho 5 NH thương mại (NHTM) của Nhà nước thì mỗi NH sẽ thực hiện triển khai 5.250 tỷ đồng. Với việc mỗi NH có hơn 100 chi nhánh, điểm giao dịch thì gói tín dụng đó không phải là lớn, chắc chắn người dân sẽ phải “cạnh tranh” nhau. Cho nên, “tốc độ” là điểm “cốt lõi” của người mua nhà, nếu giờ họ mới bắt đầu chuẩn bị hồ sơ thì khó có thể “kịp” với thời gian giải ngân. Nhiều người cũng có suy nghĩ như chị Thu.

Còn 30% gói tín dụng (tương đương 9.000 tỷ đồng) mới thực sự là cuộc “cạnh tranh” khốc liệt giữa các DN kinh doanh BĐS, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội và các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. DN sẽ phải tìm mọi cách để “giành giật” nguồn vốn đó.

Theo anh Hạnh, nhân viên tín dụng một NH tại Hà Nội, khi đã có thông tư hướng dẫn từ NHNN, các NHTM sẽ thực hiện theo đúng theo “ba – rem”. Nếu DN chuẩn bị hồ sơ vay không đầy đủ và không chứng minh được tính khả thi của phương án kinh doanh thì khó có thể “lọt” vào danh sách được vay. Mà thực tế, nhiều DN lại đang vướng mắc về vấn đề này. Không ai nói trước được điều gì trong thời kỳ kinh tế hiện nay...

Vì thế, những cuộc đua “ngầm” giữa các DN BĐS đã, đang và sẽ diễn ra “khốc liệt”. Bởi họ không muốn bỏ lỡ một gói tín dụng hấp dẫn như vậy. DN “yếu” có thể hồi phục, DN “khỏe” sẽ lại càng khỏe hơn.

Cần phân khúc theo nhu cầu và định vị thương hiệu

Một số chuyên gia kinh tế cho biết, gói tín dụng này sẽ không có nhiều tác động đến thị trường BĐS bởi nó chỉ tập trung chủ yếu vào phân khúc thấp, có lượng hàng “tồn kho” không nhiều. Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Cty địa ốc Đất Lành, cho biết, nguyên nhân chủ yếu khiến thị trường BĐS “đóng băng” là do có lượng hàng “tồn kho” tập trung ở phân khúc căn hộ diện tích lớn hơn 70m2,với giá bán trên 1 tỷ đồng. Sở dĩ có điều này là do Nhà nước không có chính sách và chiến lược phát triển căn hộ nhỏ, phù hợp với nhu cầu thị trường và khả năng của đa số người dân. Quy định căn hộ lớn hơn 45m2 dành cho 4 người đã dẫn đến tình trạng DN phải xây dựng căn hộ lớn hơn 70m2. Điều này làm cho thị trường BĐS khan hiếm các căn hộ nhỏ 20-30-40m2 dành cho 2 người, với giá bán 300-600 triệu đồng/căn.


Cho đến nay, sau nhiều năm thực hiện quy định bất hợp lý này, thị trường BĐS bị ảnh hưởng nặng nề nhưng quy định trên vẫn không thay đổi. Vì vậy DN không thể tự giải được bài toán hàng tồn kho nếu không có sự thay đổi quy định liên quan.

Thực tế, vài năm trước, thị trường BĐS là một kênh đầu tư hấp dẫn, các nhà đầu tư và DN thu về lợi nhuận cao. Họ đã tập trung vào phân khúc nhà diện tích, giá cao chứ không hề có định hướng chiến lược, thị trường phát triển theo chiều hướng “ảo” chứ không phục vụ nhu cầu của đa số người dân. Đây là một lý do khiến hàng loạt căn hộ cao cấp bị “ế ẩm”, không có sự thanh khoản.

Mặt khác, việc một số khu nhà ở xã hội, nhà tái định cư bị xuống cấp rất nhanh sau vài năm đưa vào sử dụng đã làm cho phân khúc thị trường này trở nên ít hấp dẫn. Người dân tỏ ra không “mặn mà” với “nhà giá rẻ”. Theo ông Đực, khu nhà xuống cấp nhanh thường là nhà tái định cư, nhà ở xã hội không bị nhiều. Nguyên nhân chủ yếu là do trước đây, DN đầu tư theo kế hoạch của Nhà nước, không quan tâm đến thương hiệu, đặc biệt công tác quản lý khi công trình đưa vào sử dụng phức tạp và khó khăn. Có nhiều tiêu cực trong việc quản lý và thi công dự án.

Nay DN quan tâm đến thương hiệu, chú trọng đầu tư quản lý chất lượng thi công và sử dụng. Đặc biệt nếu cho phép DN đầu tư nhà ở xã hội theo phương thức thương mại, DN đầu tư được áp dụng chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, diện tích căn hộ, chỗ để xe như nhà ở xã hội, khi đó giá bán sẽ tương đương nhà ở xã hội mà đảm bảo chất lượng vì thương hiệu.

Như vậy, giải pháp về gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ không giải quyết được nhiều cho vấn đề “tồn kho” BĐS. “Lỗ hổng” về chiến lược kinh doanh đã khiến cho cả thị trường bị ảnh hưởng và “đóng băng”. Chúng ta sẽ cần một khoảng thời gian dài mới có thể khắc phục được hậu quả này...!