Hai năm gần nhất, hầu như mọi hy vọng cho sự hồi phục đúng nghĩa của thị trường đều "đến hẹn lại lên" vào quý IV hàng năm. Năm nay, DNBĐS đã và đang cật lực "bày binh bố trận" để sẵn sàng cho mùa đông - mùa bán hàng. Liệu thị trường có tiếp tục "quay quắt"...…

Trước cục diện khó khăn chất chồng của thị trường BĐS được khai lộ từ cuối 2011, các yếu tố trực tiếp tham gia nền địa ốc đã đồng loạt chung tay. Rốt ráo nhất, vẫn là nhà quản lý với hàng loạt chính sách giải cứu - tiếp sức những động mạch chủ của BĐS.
Ở tầm vi mô, niềm tin và lạc quan đã phần nào trở lại với DN, khách hàng nhờ nhiều gói tín dụng hỗ trợ lẫn công cụ pháp lý "giảm tải" về thủ tục hành chính.

Nuôi quân 3 năm

Nằm trong hệ thống văn bản quản lý, chính sách hỗ trợ phục hồi thị trường BĐS từ lúc địa ốc rơi vào "đêm trường", chẳng ngoa khi nói gói tín dụng 30.000 tỷ là tâm điểm hướng tới của giới tạo lập và kinh doanh nhà đất và lực lượng những người săn tìm nhà ở (phần lớn là đối tượng có nhu cầu an cư cấp bách).

Đành rằng, "hòa nhịp" cùng công cụ tài chính - tín dụng ưu đãi đó, phải nhắc tới một số bộ luật "xương sống" của ngành xây dựng - BĐS như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi… lẫn hàng loạt đề án quy hoạch được thực thi cấp tập.

Chính sách luôn có "độ trễ". Thật may, áp dụng vào ngành xây dựng - BĐS, khoảng thời gian để công cụ quản lý hành chính - hỗ trợ tài chính đi vào từng tế bào thị trường địa ốc không quá lâu.

Liên tục tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong khâu thực hiện, gói 30.000 tỷ đồng của NHNN được tung ra từ 1/6/2013 đến thời điểm tháng 9 đã cải thiện được tốc độ giải ngân "rùa bò" trước đây (đến giữa tháng 12/2013: chỉ chưa đầy 2% (555 tỷ đồng) tổng giá trị gói được cho vay). 9 tháng của năm nay, tốc độ cho vay đã tăng 3,5 lần so với thời gian đầu 2013.

Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, kèm theo hàng loạt thông tư, nghị định theo hướng hỗ trợ DN, người dân về các sắc thuế, tính diện tích căn hộ, chuyển đổi cơ cấu dự án nhà ở… đã được giới tạo lập nhà ở tận dụng khá nhanh nhạy.

Chỉ nhìn vào tốc độ ra hàng, triển khai rầm rập công trường của nhiều dự án "chết lâm sàng" vài năm trước là thấy sức mạnh thực sự của DN chủ yếu nằm ở… niềm tin thụ động vào chính sách.

"Mở cửa" cho DN chủ động cơ cấu diện tích, chuyển công năng linh hoạt giữa nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có tác dụng "tinh thần" (theo nhận định của đại diện một DN xây dựng ở quận Hoàng Mai).

Đáng "đồng tiền bát gạo" nhất, phải kể tới vòng tay rộng mở của hàng loạt NHTM như MB, VietinBank, BIDV, Vietcombank… "ôm ấp" dự án vào lòng.

Hiệu quả chứng minh: cả loạt dự án "tiền án nhiều hơn hơn tiền mặt" (để chỉ DN yếu kém cả năng lực chuyên môn lẫn tài chính) như CT Number One, The Pride… đang "rũ bùn đứng dậy sáng lòa".

Và cũng chưa đầy tháng qua, Gemex Tower (nằm trong tổ hợp cao cấp biệt thự, liền kề, căn hộ cao cấp) của đại gia Vũ Văn Tiền vội vã chào sàn hàng loạt căn hộ đẳng cấp có giá khởi điểm chỉ 13 triệu đồng/m2.

Dùng trong 3 tháng

Khách hàng, chủ đầu tư là hai đầu mối then chốt quyết định thành bại, thịnh vượng hay ảm đạm của thị trường nhà đất. Các cơ quan hữu trách giữ vai trò định hướng và điều nhịp, lực lượng trung gian gánh trọng trách khớp nối, thúc đẩy giao dịch (tạo thanh khoản thị trường).
Thời điểm quý IV/2013, tình thế cũng tương tự hiện nay. Cơ bản vài nét chính: Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), gói 30.000 tỷ đồng mới "tiêu" được gần 2%; Nghị định 188/CP được ban hành theo hướng có lợi cho người thu nhập thấp đã và đang sở hữu nhà ở xã hội; Bộ Xây dựng phát huy vai trò trọng tài chưa thực "được lòng dư luận người dân" trong việc phân xử cách tính diện tích căn hộ thương mại (thông thủy hay tim tường cũng không ảnh hưởng đến giá bán)…

Đến nay, thị trường đang ghi nhận hai yếu tố "tươi tắn" hơn năm trước. Một là đánh giá có phần lạc quan của tư vấn ngoại: giá BĐS đã thoát đáy và giá bán sơ cấp căn hộ đã tăng 2 - 5% so với 2013 (cũng là CBRE nhận định, cuối 2013, thị trường BĐS liên tiếp sụt giảm về giao dịch lẫn giá bán).

Hai là tốc độ giải ngân của gói 30.000 tỷ đồng đã nhích lên đáng kể (tính đến cuối tháng 9/2014) - phần nào nhờ Nghị quyết 61/NQ-CP cho phép kéo dài thời gian vay và mở rộng đối tượng được vay.

Thiên thời, địa lợi đã có. Giới chủ đầu tư chỉ còn chờ "nhân hòa" - khớp giao dịch với người mua để cụ thể hóa những thuận lợi rõ rệt nêu trên. Đã bắt đầu xuất hiện nhiều kế hoạch sắm nhà, tậu căn hộ ngay từ trước tháng Ngâu vừa qua. Nhưng cũng như hai năm qua, sự ấm áp khó lòng đến ngay với những dự án đang "rộng cửa" đón khách giữa mùa đông. Nhìn lại quá khứ, nhận định này của dân đầu tư rất đáng quan tâm.