Thực tế đời sống luôn phong phú và… phức tạp hơn rất nhiều so với những gì các nhà làm luật tính tới. Vì vậy, người dân mong đợi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này phải bao quát và có chế tài để có thể bảo vệ tối đa khách hàng, những người lâu nay luôn ở thế "nắm đằng lưỡi" khi đi mua nhà.

Mất tiền tỉ để mua nhà… ảo

Ngày 3/1/2012, tại Công ty CP Kiến trúc đô thị Hà Nội (UAC) tại số 25 phố Bùi  Ngọc Dương, anh Nguyễn Công Tuyên trực tiếp gặp bà Nguyễn Phương Mai, Chủ tịch HĐQT Công ty UAC và ký hợp đồng góp vốn để mua căn hộ số 4 tầng 10 tòa nhà NO4. Tại phòng làm việc của bà Mai, trước sự chứng kiến của nhân viên sàn Info, anh Tuyên đã nộp hơn 2 tỉ đồng và ký hợp đồng.

Yên tâm vì đã giao dịch qua sàn bất động sản, lại được dẫn tới gặp trực tiếp Chủ tịch HĐQT ký hợp đồng, anh Tuyên yên tâm chờ đợi. Nhưng tới tháng 7/2013, khi thấy dự án đã xây đến tầng 10, cũng là thời điểm phải đóng tiền đợt tiếp theo mà không thấy ai yêu cầu nộp tiền, anh Tuyên tìm đến UAC thì được ông Nguyễn Đình Thanh là Tổng giám đốc thông báo là UAC đã thoái vốn khỏi dự án từ tháng 3/2013, còn bà Mai cũng đã bị miễn nhiệm chức Chủ tịch HĐQT.

Ông Thanh cũng trả lời rằng trường hợp của anh Tuyên, Công ty UAC không giữ hợp đồng và UAC đã làm công văn báo cáo lãnh đạo Tổng công ty UDIC. Ông Thanh nói UAC không có hướng giải quyết đồng thời cho anh Tuyên… số điện thoại của Cơ quan Công an để tự giải quyết.

Một nạn nhân khác là chị Trịnh Thị Hà. Tháng 3/2012, cũng thông qua sàn giao dịch của Công ty CP Bất động sản Info Việt Nam, chị Hà ký thỏa thuận vay vốn với Công ty UAC để mua căn hộ tại dự án NO4. Thỏa thuận này cũng do bà Mai ký, đóng dấu, nhận tiền.

Tổng cộng chị Hà đã nộp cho bà Mai hơn 4,3 tỉ đồng. Sau khi hết thời gian vay vốn mà cũng không ký được hợp đồng mua nhà tại dự án NO4, chị Hà đã nhiều lần đòi tiền nhưng bà Mai chỉ hứa rồi để đấy. Khi chị Hà đến gặp ông Nguyễn Đình Thanh, Tổng giám đốc UAC thì ông Thanh lại giới thiệu tới… gặp Cảnh sát kinh tế Công an Hà Nội vì số tiền đó bà Mai không chuyển vào tài khoản của UAC.

Một trường hợp khác là bà Phạm Đặng Diệp Linh biết Công ty UAC là 1 trong 4 chủ đầu tư dự án chung cư NO4 khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng. Ngày 30/6/2013, bà Linh đến trụ sở Công ty UAC gặp trực tiếp bà Nguyễn Phương Mai, Chủ tịch HĐQT công ty này. Tại đây, bà Mai gọi nhân viên mang đến hợp đồng, con dấu và các giấy tờ liên quan tới hai căn hộ 03 và 04 tầng 19 tòa B dự án NO4 cho bà Linh xem.

Bà Mai, với tư cách là đại diện Công ty UAC, viết cam kết bà Linh là người được Công ty UAC đưa vào danh sách mua 20% căn hộ trong dự án mà không phải giao dịch qua sàn kinh doanh bất động sản. Sau đó, bà Linh đã ký hợp đồng mua 2 căn hộ số 03, 04. Tổng số tiền bà Linh nộp cho UAC là 5,518 tỉ đồng và yên tâm ra về chờ đợi.

Nhưng, khi biết thông tin dự án NO4 đã bắt đầu bán và Công ty UAC không còn là đồng chủ đầu tư dự án nữa, bà Linh đến Công ty UAC gặp bà Mai để hỏi thì bà Mai nói rằng UAC là công ty con của UDIC nên UAC đã bàn giao dự án cho Công ty UDIC, tất cả các hợp đồng mà UAC ký với khách hàng đều được chuyển sang UDIC để tiếp tục thực hiện nên cứ yên tâm chờ.

Sau một thời gian chờ đợi mà không thấy được UDIC gọi đến ký hợp đồng mua nhà, bà Linh làm đơn gửi UAC yêu cầu tiếp tục được thực hiện hợp đồng mua 2 căn hộ. Tuy nhiên, lúc này bà Linh bàng hoàng khi Công ty UAC trả lời rằng bà Mai không còn là Chủ tịch HĐQT UAC nữa, công ty không lưu các hợp đồng mà bà đã ký với bà Nguyễn Phương Mai. Tất cả chữ ký của kế toán trưởng và thủ quỹ trong các phiếu thu đều là giả mạo, do đó UAC không liên quan đến các hợp đồng mà khách hàng đã ký vì đây là trách nhiệm của bà Nguyễn Phương Mai.

Không chấp nhận cách trả lời này vì khẳng định mình không ký hợp đồng với cá nhân bà Mai mà ký với UAC, bà Linh và một người nữa đã kiện UAC ra tòa.

Cho tới lúc này, bà Linh và các khách hàng vẫn đang chờ đợi sự phán quyết của cơ quan chức năng. Trong khi đó mới đây, Cơ quan CSĐT Công an TP Hà Nội đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can, bắt tạm giam bị can Nguyễn Phương Mai, nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị, Bí thư Đảng ủy Công ty CP Tư vấn kiến trúc đô thị Hà Nội (UAC) về hành vi "Lạm dụng chức vụ quyền hạn chiếm đoạt tài sản".

Và theo điều tra ban đầu thì mặc dù đã thoái vốn khỏi một dự án NO4 khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng nhưng bà Mai vẫn tự ký thỏa thuận vay vốn với khách hàng, tự lập và ký nhận phiếu thu tiền, làm giả chữ ký của kế toán trưởng, thủ quỹ... để chiếm đoạt 24,6 tỉ đồng của 9 cá nhân.

Nhưng, đây không phải vụ duy nhất khách hàng mất tiền tỉ mua phải nhà ảo. Một vụ lừa đảo đình đám khác với số nạn nhân lên đến hơn 140 người với số tiền hơn 170 tỉ đồng là vụ lừa bán nhà dự án di dân phố cổ.

Ngày 15/8/2012, Ban Thường vụ Thành ủy thông qua và giao cho UBND TP Hà Nội báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép triển khai cơ chế đặc thù, được chỉ định nhà thầu ứng vốn xây dựng và được thi công khu nhà ở phục vụ giãn dân phố cổ tại khu đô thị Việt Hưng. Việc này vẫn là chủ trương, chưa có ý kiến của Thủ tướng Chính phủ, UBND thành phố.

Thông qua Nguyễn Đức Thắng, Nguyễn Đức Lợi - Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển kinh tế Hà Nội và Trần Ứng Thanh - Tổng giám đốc Công ty Hồng Hà làm việc với UBND quận Hoàn Kiếm để được nhận các Quyết định của quận về thực hiện xây dựng căn hộ phục vụ giãn dân phố cổ.


Dù chỉ được quận giao nghiên cứu "Đề án giãn dân phố cổ" nhưng hai công ty này đã sử dụng các văn bản do quận ban hành để ký hợp đồng mua bán căn hộ, ký hợp đồng góp vốn. Cho tới khi bị bắt, hai người này đã nhận đặt cọc của 143 lượt khách hàng với tổng số tiền gần 170 tỉ đồng.

Ngày 12/6/2014, TAND TP Hà Nội đã tuyên phạt Trần Ứng Thanh, nguyên Tổng Giám đốc Công ty CP Vật liệu xây dựng & Xuất nhập khẩu Hồng Hà (Công ty Hồng Hà) và Nguyễn Đức Thắng tù chung thân.

Phạt Nguyễn Đức Lợi, nguyên Tổng giám đốc Công ty CP Phát triển kinh tế Hà Nội 18 năm tù giam; phạt Nguyễn Quốc Xương, nguyên Phó TGĐ Công ty Hồng Hà 13 năm tù giam.

Cho tới thời điểm bị đưa ra xét xử, Công ty Hà Nội và Công ty Hồng Hà mới chỉ khắc phục hậu quả được cho khách hàng hơn 33 tỉ đồng, số tiền hơn 130 tỉ đồng còn lại các bị cáo đã chiếm đoạt và không có khả năng chi trả. Tại phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong dự án giãn dân phố cổ, bên cạnh hình phạt tù, HĐXX cũng tuyên các bị cáo phải hoàn trả nốt hơn 130 tỉ đồng cho các bị hại. Tuy nhiên, nhiều bị hại dự phiên toàn đã yêu cầu HĐXX tuyên 2 Công ty Hồng Hà và Công ty Hà Nội phải hoàn trả số tiền đã thu bất hợp pháp, vì cho rằng họ ký hợp đồng với 2 công ty chứ không ký với các bị cáo.

Cũng như khách hàng đã góp tiền mua nhà tại dự án di dân phố cổ, hiện nhiều khách hàng đã góp tiền mua nhà tại các dự án Hesco Văn Quán, Vĩnh Hưng Dominium của Công ty CP Tập đoàn VinaMegastar cũng chưa biết bao giờ mới nhận được nhà khi dự án vẫn chỉ là bãi đất để cho cỏ mọc, tiền cũng không lấy lại được.

Bi đát không kém là hàng trăm người đã bỏ tiền ra góp vốn vào dự án Chung cư cao tầng 83 Ngọc Hồi do Công ty CP Cơ khí Hưng Sơn làm chủ đầu tư. Dù đã xây đến tầng 8 nhưng suốt từ năm 2010 tới nay dự án bị bỏ lửng vì dự án xây dựng khi chưa có giấy phép.

Khó có thể thống kê hết những vụ việc tương tự trong thời gian qua. Tuy nhiên, hệ lụy từ những vụ việc này đều rất nặng nề khi thua thiệt luôn thuộc về khách hàng.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, một trong những tồn tại của thị trường bất động sản thời gian vừa qua là quy định về năng lực của chủ đầu tư dự án chưa chặt chẽ, chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, không triển khai, để đất hoang hóa, lãng phí, làm mất mỹ quan đô thị, gây ra nhiều tranh chấp khiếu kiện của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, không thể bàn giao nhà như đã cam kết, gây bức xúc trong xã hội.

Cho bán nhà trên giấy, quyền lợi khách hàng có được bảo vệ?

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được trình Quốc hội lấy ý kiến tại Kỳ họp thứ 7 lần này có một nội dung mới đó là cho phép chủ đầu tư được bán nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, được phép bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng đã có sẵn hoặc hình thành trong tương lai. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được sử dụng tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư xây dựng bất động sản đó.

Trường hợp bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì việc thanh toán tiền do các bên thỏa thuận, phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó, nhưng trong mọi trường hợp bên bán không được thu quá 70% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không được thu quá 50% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng và không được thu quá 95% giá trị hợp đồng mua bán tính đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đại biểu Nguyễn Minh Quang (Hà Nội), luật cho phép chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua rất dễ nảy sinh tranh chấp. Vì thế, ông Quang kiến nghị ban soạn thảo cần có quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua.

Theo ông Đỗ Văn Đương (đại biểu TP HCM) dự thảo luật vẫn chưa có chế định về kinh doanh bất động sản. Nhiều thực tế cho thấy, các doanh nghiệp nhận tiền hàng trăm tỉ đồng tiền của khách cả mấy năm mà nhà không xây, tiền đó nằm ở đâu, có phải chiếm đoạt tài sản người khác không? Luật phải làm rõ điều này.

Do đó, cần có cơ chế để quản lý chặt chẽ tiền đầu tư xây dựng bất động sản, như các chuyên gia nói là phải cơ chế tay ba: doanh nghiệp - khách hàng - ngân hàng để nắm rõ nguồn tiền đó đi đâu. Ngoài ra, hàng loạt vấn đề như cách tính diện tích của căn hộ chung cư, vấn đề bảo trì tòa nhà chung cư, diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng ở tòa nhà chung cư.. cần phải được giải quyết trong luật này.

Thực tế đời sống luôn phong phú và… phức tạp hơn rất nhiều so với những gì các nhà làm luật tính tới. Vì vậy, người dân mong đợi Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này phải bao quát và có chế tài để có thể bảo vệ tối đa khách hàng, những người lâu nay luôn ở thế "nắm đằng lưỡi" khi đi mua nhà.