Thị trường bất động sản TP. HCM hai quý đầu năm đã khép lại với kết quả ghi nhận càng về sau, tín hiệu lạc quan càng thể hiện rõ nét trên nhiều phương diện. Trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi cùng với nhiều chính sách tích cực mới được áp dụng, theo phân tích của giới chuyên môn, khả năng thị trường tiếp tục tốt hơn trong thời gian tới.

Ấn tượng thanh khoản thị trường căn hộ

Báo cáo mới đây nhất của Công ty CBRE về thị trường bất động sản TP. HCM trong quý II/2014 cho thấy, so với quý I, thị trường căn hộ ghi nhận tiếp tục được cải thiện khá mạnh về tính thanh khoản. Theo đó, trong quý II, thị trường ghi nhận 11 dự án bất động sản thuộc ba phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân được chào bán với tổng số 3.210 căn hộ, tăng 70,1% so với quý trước và 140,7% so với cùng kỳ năm trước.

Điểm đáng chú ý nhất của thị trường trong quý II là tính thanh khoản có sự cải thiện lớn. Kết quả khảo sát cho thấy, giao dịch trong quý II/2014 tăng khoảng 10,6% so với quý trước và 99,2% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, trong đó doanh số của phân khúc trung cấp tăng ngoài dự đoán ở mức 90,4% so với quý trước và 214% so với cùng kỳ năm trước, vì mức giá chào bán thấp hơn ở các dự án mới chào bán và chiến lược bán hàng tích cực ở các dự án hiện hữu. Mặc dù thanh khoản tăng mạnh, tuy nhiên, giá bán lại giảm nhẹ so với trước. Phần lớn mức giá của các dự án bình dân chào bán mới dưới 15 triệu đồng/m2, đây là mức giá có thể vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng.

“Ngoài sự thay đổi ở trên, một sự khác biệt nữa của thị trường căn hộ gần đây là sự thay đổi về thiết kế. Nếu như trước năm 2012, các dự án chào bán có diện tích phổ biến của căn hộ hai phòng ngủ trong phân khúc cao cấp là 100 - 120 m2, thì hiện nay chỉ còn 80 - 87 m2, tính ra kích thước căn hộ giảm khoảng 10 - 15 m2 đối với cùng một loại căn hộ, nhằm hướng đến người mua có ngân sách hạn chế”, bà Dương Thùy Dung, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường CBRE nhận định và cho biết, không như trước đây, hiện nay, các chủ đầu tư, đặc biệt là chủ đầu tư chưa có nhiều dự án đã phát triển trên thị trường, chỉ chào bán dự án sau khi đã xây xong một số tầng, thay vì chỉ sau khi hoàn thành phần móng trước đó. Đây chính là giai đoạn các chủ đầu tư đang chứng minh năng lực của mình để lấy lại niềm tin của khách hàng.


Ổn định thị trường văn phòng, bán lẻ

Bên cạnh phân khúc thị trường căn hộ, theo khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu, thị trường văn phòng cho thuê và bán lẻ tại TP. HCM trong quý II/2014 tiếp tục chứng kiến xu hướng cải thiện hơn. Với thị trường văn phòng cho thuê, so sánh với quý II/2013, giá thuê trung bình phân khúc hạng A và hạng B tăng lần lượt 7,7% và 5,5%. Tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A và hạng B tính đến cuối quý II/2014 đã giảm đáng kể.

“Trong quý II ghi nhận diện tích thực thuê mới thấp hơn so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là nhu cầu trên thị trường đang giảm xuống, mà nguyên nhân chính đến từ phía nguồn cung. Do các lựa chọn sàn văn phòng trống có thể cho thuê đang ngày càng giới hạn, khách thuê rất khó có thể tìm được mặt sàn thuê phù hợp với nhu cầu thuê của mình”, bà Dung cho biết.

Điểm mới nhất của thị trường văn phòng cho thuê gần đây là sự đổi mới trong gói chào thuê cho khách hàng. Thay vì cho thuê ngắn hạn, nhiều dự án như Sài Gòn Airport Plaza, SSG Tower hay hạng mục văn phòng cho thuê của Dự án Prince Residences của Novaland đang đưa ra hình thức cho thuê lên đến 50 năm, khách thuê có quyền cho thuê lại mặt sàn đã thuê. Đây có thể được xem là một hướng tiếp cận, tìm kiếm các nhà đầu tư tiềm năng trên thị trường. Tuy nhiên, hình thức cho thuê này đòi hỏi chủ nhà phải thật cẩn trọng trong chiến lược tìm kiếm khách thuê dài hạn, nếu không có thể sẽ phải đối mặt với sự cạnh tranh đến từ chính các khách thuê dài hạn ngay trong dự án của mình. Dự kiến, đến cuối năm 2015, thị trường dự kiến sẽ có thêm hơn 200.000 m2 sàn văn phòng hạng A và B. Một phần đáng kể trong nguồn cung tương lai này sẽ dành cho chủ đầu tư sử dụng. Thị trường do đó sẽ không phải chịu nhiều áp lực từ việc tăng cung sắp tới và chủ nhà có khả năng giữ vững vị thế của mình.

Với thị trường bán lẻ, trong quý II/2014, nguồn cung không có thay đổi, tỷ lệ lấp đầy trung bình vẫn duy trì ở mức 88% trong 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, phân khúc thị trường này hứa hẹn sẽ tốt hơn với kế hoạch của một số nhà bán lẻ tích cực củng cố thương hiệu và mở rộng tại Việt Nam, đặc biệt là tại TP. HCM. Các thương hiệu bán lẻ như McDonald’s và Starbucks cho biết, sẽ tiếp tục mở rộng thị trường trong thời gian tới, trong đó Café Bene, một thương hiệu cà phê từ Hàn Quốc, dự kiến sẽ mở cửa hàng đầu tiên ở TP. HCM trong quý III/2014. Tương tự, Baskin Robbins, một thương hiệu bán lẻ thuộc Tập đoàn Central đến từ Thái Lan, sau khi khai trương trung tâm đầu tiên tại Hà Nội, hiện đang chuẩn bị mở trung tâm thứ hai tại TP. HCM.

Vốn ngoại vẫn không ngừng vào bất động sản

Theo khảo sát của CBRE, trong 6 tháng đầu năm, nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đạt 692 triệu USD, tăng 65% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, từ đầu năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sức hút khá lớn với các nhà đầu tư nước ngoài. Hàng loạt dự án có vốn đầu tư trung bình và lớn đã được các nhà đầu tư nước ngoài công bố triển khai như: khu chung cư phường 22, quận Bình Thạnh (TP. HCM) của Công ty Sun Wah Vietnam Real Estate Limited (Hồng Kông, Trung Quốc) tổng vốn đầu tư hơn 200 triệu USD. Một nhà đầu tư Israel là Igal Ahouvi cũng tham gia thị trường bất động sản Việt Nam bằng việc mua lại dự án Khu du lịch Bãi Rồng tại Cam Ranh (Khánh Hòa) với chi phí 300 triệu USD để phát triển dưới thương hiệu mới là Alma Resort. Rồi Công ty State Development - Moscow cũng vừa động thổ xây dựng Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flowers Resort, với tổng vốn đầu tư 1.890 tỷ đồng…

“Đây là giai đoạn chúng tôi tiếp xúc và chứng kiến các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến bất động sản Việt Nam nhiều nhất trong 5 năm qua. Dù đến nay vẫn chưa mang lại kết quả nhiều, nhưng điều này cho thấy, bất động sản Việt Nam vẫn luôn được quan tâm trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Marc Townsend nói.

Tại Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam - Singapore mới đây, ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng, Việt Nam đang ở điểm đáy của chu kỳ bất động sản, trong khi nhiều thị trường khác ở châu Á lại nằm ở đỉnh của chu kỳ và có thể suy giảm trong vài năm tới. Do đó, Việt Nam hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, bởi họ muốn tận dụng sự hồi phục của thị trường này, trong khi những thị trường khác bắt đầu có dấu hiệu nguội dần.

“Các nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm vào phân khúc đầu tư là các tòa nhà văn phòng đang hoạt động với dòng tiền ổn định tại các đô thị lớn của Việt Nam”, ông Neil MacGregor nhận định.